什么是房屋的預告登記,？

《物權法》所設立的預告登記是一種“債權公示行為”，目的在于保全將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權,，限制現(xiàn)時登記權利人處分其權利,，使被登記的請求權具有確保將來只發(fā)生該請求權所期待的法律結(jié)果。該制度使已登記的不動產(chǎn)物權變動請求權經(jīng)過公示具備對抗第三人的效力,，即具備了一定的物權效力,，是債權物權化的一種具體表現(xiàn)，是物權法原理向債權法領域的擴張、滲透,，對于權利人物權期待權的保護至關重要,！

一、預告登記的保全效力

1,、在一房二賣場合,，預告登記能夠排除其他買受人繼續(xù)履行的請求權。

2,、在金錢債權執(zhí)行中,，預告登記本身即足以排除執(zhí)行，并產(chǎn)生停止處分——符合本登記條件——排除執(zhí)行的效力,。

3,、房屋登記標的物滅失場合，預告登記請求權不具有代位效力,，并因而不具有阻止執(zhí)行的效力,。

4、針對房屋等不動產(chǎn)特定物的執(zhí)行中,，預告登記亦能產(chǎn)生排除執(zhí)行的效力,。在程序上可作兩種安排：一種是不區(qū)分預告登記產(chǎn)生于生效判決之前或者之后，都可排除執(zhí)行,。另外一種則是,，產(chǎn)生于生效判決之前的預告登記，不可排除執(zhí)行,，預告登記權利人通過第三人撤銷之訴獲得救濟,；產(chǎn)生于生效判決之后的預告登記，可以排除執(zhí)行,，申請執(zhí)行人通過另行起訴獲得違約責任的救濟,。

5、預告登記請求權不得阻止查封或者預查封,。預告登記產(chǎn)生于查封之后的,，應按照查封登記和預告登記的登記時間安排各自的次序。

二,、預告登記的優(yōu)先效力

1,、抵押權預告登記保全的是辦理抵押權登記并設立抵押權的請求權,，不產(chǎn)生物權變動的效果,，僅有預告登記未完成本登記的抵押合同所擔保的主債權，無優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?br>
2,、預告登記權利人對于未完成本登記無過錯場合,，在無其他權利人或者不影響其他權利人的范圍內(nèi)，可以通過判決替代預告登記義務人的同意完成本登記,。非因預告登記義務人的原因不能完成本登記的,，人民法院可以考慮通過未來判決方式對預告登記權利人作出保護,。

3、抵押權預告登記之后又于同一物上設立抵押權的,，應充分發(fā)揮預告登記的順位效力,、抵押權的追及效力、滌除權等多項制度,，按照登記時間安排各個抵押權的次序,。

4、抵押權預告登記中應考慮動態(tài)解釋在建工程抵押,、未完工房屋抵押的抵押物的范圍,，盡量使抵押物具有本登記的能力。

5,、在財產(chǎn)執(zhí)行分配過程中,，抵押權預告登記確定不能完成本登記，則抵押權合同因不能完成本登記而不具有優(yōu)先受償能力,。

6,、商品房買賣合同擔保借款合同的效力應依據(jù)民間借貸司法解釋第24條的規(guī)定加以認定，商品房買賣合同預告登記后因出借人可通過拍賣標的物的方式清償債務而獲得了事實上的優(yōu)先受償權,，這是預告登記排除物權變動效力的衍生品而非預告登記的優(yōu)先效力,。

7、商品房買賣合同擔保借款合同且經(jīng)預告登記,，則與之前設立的抵押權應類推適用物權法第199條,、擔保法司法解釋第78條的規(guī)定，出借人只能就房屋價值超過順序在先的抵押擔保債權的部分受償,。

三,、預告登記與第三人撤銷之訴

預告登記權利人屬于前訴中的第三人，有權提出第三人撤銷之訴,，并以預告登記排除前訴原告繼續(xù)履行的請求權,。

四、預告登記與商品房預售合同備案登記,、執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴

1,、商品房預售合同不同于預告登記，有公示效力,、同一條件下繼續(xù)履行的優(yōu)先請求權,，但無保全效力，不能阻止物權變動,。

2,、預告登記制度實施之前，作為消費者的預購人交付全部價款、善意且已經(jīng)進行了商品房預售登記備案的,，可以認定其具有阻止執(zhí)行的效力,。

3、應根據(jù)當事人的意思表示解釋從作為擔保的商品房買賣合同到實質(zhì)的商品房買賣合同這一過程,，借款合同陷于遲延之后簽訂的商品房買賣合同抵償借款并辦理預告登記的,，應尊重其意思表示。

五,、預告登記與預查封

1,、預告登記不具有阻止預查封的效力。

2,、合同解除,，將導致預告登記消滅，物權回歸至出賣人,，預查封的基礎不存在,，應予解除。

六,、預告登記的證明力

預告登記證明書為公文書證,，證明力大于一般書證。

七,、預告登記與破產(chǎn)程序

1,、以物抵債協(xié)議不應為實踐性合同，雙方當事人合意一致即成立并生效,。以商品房買賣合同抵償借款并預告登記的,，應認定以物抵債協(xié)議對借款合同作出了清算，當然,，不排除顯失公平撤銷權的適用,。

2、企業(yè)破產(chǎn)法第18條應作目的限縮,，對于已經(jīng)履行義務完畢的預告登記權利人,，破產(chǎn)管理人無解除權；對于尚未履行義務或部分履行義務的預告登記權利人,，可通過適用企業(yè)破產(chǎn)法第46條的規(guī)定,，其義務提前到期，在堅持履行順序的前提下,，應繼續(xù)履行,。如確定不能辦理本登記，則預告登記失效,，預告登記權利人的債權轉(zhuǎn)化為不當?shù)美?a href=http://mzt333.com/zt/index-1174.html >損害賠償旨在進入破產(chǎn)債權,。

3、預告登記請求權所指向的不動產(chǎn)屬于破產(chǎn)財產(chǎn),，但債權人是否請求履行,、是否能夠最終獲得物權，需要根據(jù)其他因素來判斷,。

4,、預告登記請求權進入執(zhí)行階段，其指向的不動產(chǎn)如已經(jīng)滿足必要的評估拍賣,、預告登記權利人已支付對價,、未辦理登記非因預告登記權利人的過錯前提下，預告登記權利人有權獲得該不動產(chǎn)物權,。

5,、債權人與義務人在訴訟中達成以物抵債調(diào)解協(xié)議，在執(zhí)行過程中辦理預告登記的,，可以認定該不動產(chǎn)已滿足必要的評估程序,。

6、債務人與義務人在訴訟中的以物抵債調(diào)解協(xié)議以及調(diào)解書,，不能視為“依法定程序裁定以物抵債”的方式,，在完成本登記之前，不能產(chǎn)生所有權變動的效力,。

八,、預告登記的失效

三個月的期間應根據(jù)不動產(chǎn)登記法所規(guī)定的條件已滿足為起算點。
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