征收拆遷區(qū)域，當被征收人拒不簽訂補償協(xié)議時,，征收單位也以拆違代替拆遷

一時間,，數(shù)不盡的無證房屋被認定為“違法建筑”后強制拆除,，未獲得任何補償,。

“違法建筑”，未依法獲得審批而建筑的房屋,。這里的法指的是城鄉(xiāng)規(guī)劃方面的法律法規(guī),。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《城市規(guī)劃法》《城市規(guī)劃條例》《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》頒布實施之前建設(shè)的房屋,，因當時無規(guī)劃方面的法律法規(guī),，自然不用辦理相關(guān)規(guī)劃手續(xù)，更不能因未辦理規(guī)劃許可而將房屋認定為違法建筑,。那么在上述法律法規(guī)頒布實施后未辦理規(guī)劃許可手續(xù)而建設(shè)的房屋,，形式上是“違法建筑”，這種房屋必須拆除嗎,？

答案是否定的,。結(jié)合法律規(guī)定和行政法理論，違法建筑有兩種情況不需要拆除。

因歷史原因造成的未辦理規(guī)劃許可手續(xù)的房屋,。如上述法律法規(guī)頒布實施之初,，很多地方尚未制定城市和鄉(xiāng)村規(guī)劃，規(guī)劃許可也就無從談起,。還有農(nóng)村地區(qū),，由于早期從管理部門到村民法律意識均較為淡薄，多年來一直沒有普及辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)和登記的觀念,，因此普遍沒有辦理規(guī)劃手續(xù)和房產(chǎn)證,。

未取得規(guī)劃許可但是也未嚴重影響規(guī)劃的房屋。依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定：“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的,，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設(shè),；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正,，處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款,；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除,，不能拆除的,，沒收實物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款,?！钡囊?guī)定，違法建筑尚可采取改正措施消除對規(guī)劃影響的,，應當限期改正,，只有無法采取改正措施消除影響的，才能限期改正,。該條款實質(zhì)是比例原則的體現(xiàn),。即針對未依法辦理規(guī)劃許可而建設(shè)的房屋，應當采取對相對人利益損害最小的方式進行改正,。

公司在中央大街購買兩處房屋進行翻建,。公司未取得規(guī)劃許可，以出讓公司取得的規(guī)劃許可手續(xù)建設(shè)房屋且遠遠超過許可面積和層數(shù),。兩幢房屋均建設(shè)至9層,。規(guī)劃局以公司建設(shè)房屋未取得規(guī)劃許可且遮擋大街保護建筑頂部、影響中央大街整體景觀為由作出處罰決定,，責令公司將其中一棟房屋的5-9層全部拆除,，另一棟的8、9層拆除,，并處以罰款,，對保留部分補辦手續(xù),。

當時適用的《城市規(guī)劃法》第四十條規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證件的規(guī)定進行建設(shè),，嚴重影響城市規(guī)劃的,，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物,、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施,；影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的,，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責令限期改正,，并處罰款?！痹摋l款的精神與后來的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條一致,，秉承比例原則規(guī)定了對違法建筑的處理方式。

最高人民法院予以支持,，并說明理由：“規(guī)劃局所作的處罰決定應針對影響的程度,，責令匯豐公司采取相應的改正措施，既要保證行政管理目標的實現(xiàn),，又要兼顧保護相對人的權(quán)益,，應以達到行政執(zhí)法目的和目標為限，盡可能使相對人的權(quán)益遭受最小的侵害,。而上訴人所作的處罰決定中,，拆除的面積明顯大于遮擋的面積，不必要地增加了被上訴人的損失,，給被上訴人造成了過度的不利影響,。原審判決認定該處罰決定顯失公正是正確的。原審判決將上訴人所作的處罰決定予以變更,，雖然減少了拆除的面積和變更了罰款數(shù)額,，但同樣達到了不遮擋頂部和制裁公司違法建設(shè)行為的目的，使公司所建商服樓符合市總體規(guī)劃中對中央大街的規(guī)劃要求,，達到了執(zhí)法的目的,，原審所作變更處罰并無不當,?！?br>
上述判例是比例原則在我國最高人民法院行政審判中的最早適用，判決結(jié)果實現(xiàn)了行政管理目的,，又最小程度的損害相對人利益,，本應對行政執(zhí)法和司法審判起到指導性作用。但是20年過去了,，這一原則仍然沒有得到全面貫徹,，有些地方政府和人民法院仍然簡單地以是否取得規(guī)劃許可來認定房屋是否應當拆除。

建設(shè)的三層別墅，規(guī)劃許可證中每層面積120平米,，實際建設(shè)時超出50平米,，鎮(zhèn)政府對其進行罰款并要求當事人回購，后又下達處罰決定,，將整幢三層別墅（面積共計500平方米,，且已經(jīng)精裝修）拆除。重復處罰的違法性暫且不論,，在可以采取罰款的方式予以處罰并以補辦手續(xù)的方式進行糾正的情況下,，市政府因超出規(guī)劃許可面積150平米而將整幢500多平米房屋拆除，顯然給相對人造成了過大的經(jīng)濟損失,，違背行政法的比例原則,。

行政執(zhí)法最終的目的是實現(xiàn)公共利益，而公共利益正是無數(shù)個人利益的統(tǒng)一,。以無謂地犧牲個人利益為代價實現(xiàn)形式上的公共利益,，則違背了行政執(zhí)法所追求的最終價值。當然,，隨著司法改革的推進,，司法審判人員越來越專業(yè)化，對于比例原則的適用,、違法建筑的處理,，人民法院的把控要比行政機關(guān)專業(yè)、準確,，人民群眾也越來越愿意通過訴訟途徑來維護自己對“違法建筑”的相關(guān)權(quán)益,。

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