物權(quán)以意思表示為構(gòu)成要素

體現(xiàn)行為人的意思自治。物權(quán)行為不為當(dāng)事人設(shè)置任何負(fù)擔(dān),，屬于純處分行為,，直接會引起物權(quán)的發(fā)生、變更或者消滅,。故物權(quán)行為發(fā)生效力的前提是行為人具有處分權(quán),。按照物權(quán)公示原則，物權(quán)行為發(fā)生效力的基本形式是不動產(chǎn)依法進(jìn)行登記,，動產(chǎn)依法進(jìn)行交付,。

一、不動產(chǎn)的公示：登記

根據(jù)物權(quán)公示原則,，不動產(chǎn)的設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定進(jìn)行登記,。經(jīng)過依法登記才能發(fā)生效力，否則不發(fā)生效力,。但是也有例外情形，對于屬于國家所有的自然資源的所有權(quán)可以不用登記,。



不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù),。不動產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理,。

權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢,、復(fù)制登記資料,，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。權(quán)利人,、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯誤的,，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的,，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正,。當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符,、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，可以請求其享有物權(quán),。

不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的,，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的,，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴,，異議登記失效。異議登記失效后,，當(dāng)事人提起民事訴訟,，請求確認(rèn)物權(quán)歸屬的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理,，異議登記失效不影響人民法院對案件的實(shí)體審理,。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的,，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償,。



不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致,；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外,，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn),。

不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理,?？h級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定1個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動產(chǎn)的登記工作,。

當(dāng)事人申請不動產(chǎn)登記,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料,。當(dāng)事人提供虛假材料申請登記,，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任,。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料,；就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人；如實(shí),、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng),；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé),。申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的,，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料,，必要時(shí)可以實(shí)地查看。

因登記錯誤,，給他人造成損害的,，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后,，可以向造成登記錯誤的人追償,。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：要求對不動產(chǎn)進(jìn)行評估；以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記,；超出登記職責(zé)范圍的其他行為,。

二、動產(chǎn)的公示：交付

動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓,，自交付時(shí)發(fā)生效力,。對于船舶、航空器和機(jī)動車等物權(quán)的設(shè)立,、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記,，不得對抗善意第三人,。轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移船舶、航空器和機(jī)動車等所有權(quán),，受讓人已經(jīng)取得對價(jià)并取得占有,，雖未經(jīng)登記，但轉(zhuǎn)讓的債權(quán)人主張其為善意第三人的,，不予支持,。

動產(chǎn)的交付主要有三種情形，分別為簡易交付,、指示交付和占有改定。所謂簡易交付是指,，對于動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前,，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力,；指示交付是指,，動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動產(chǎn)的,，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請求第三人返還原物的權(quán)利代替交付,；占有改定是指，動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的,，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力,。

三、法律規(guī)定導(dǎo)致物權(quán)發(fā)生變動的其他情形

因人民法院,、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等,，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更,、轉(zhuǎn)讓或者消滅的,，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力，但處分該物權(quán)時(shí),，依照法律規(guī)定需要辦理登記的,，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力,。

因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的,，自繼承或者受遺贈開始時(shí)發(fā)生效力，但是處分該物權(quán)時(shí),，依照法律規(guī)定需要辦理登記的,，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力,。

因合法建造,、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力,，處分該物權(quán)時(shí),，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記,，不發(fā)生物權(quán)效力,。

四、不動產(chǎn)物權(quán)的預(yù)告登記

當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán),，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后,，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力,。未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán),、地役權(quán),、抵押權(quán)等其他物權(quán)，應(yīng)認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力,。

預(yù)告登記后,，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的,，預(yù)告登記失效。所謂債權(quán)消滅是指買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定為無效,、被撤銷,、被解除，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán),。

五,、物權(quán)行為獨(dú)立于債權(quán)行為而獨(dú)立存在

對于當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同,，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效,；未辦理物權(quán)登記的,，不影響合同效力。以房屋買賣為例,，當(dāng)事人之間的房屋買賣合同自合同成立時(shí)發(fā)生效力,，而該效力當(dāng)然只是債的效力，因?yàn)榉课菟袡?quán)的轉(zhuǎn)移效果須完成過戶登記時(shí)發(fā)生,。

物權(quán)只強(qiáng)調(diào)了公示的必要性,，而不論當(dāng)事人之間是否存在一個物權(quán)合意行為。買賣等債權(quán)行為僅發(fā)生債的效力,，債權(quán)效力不會導(dǎo)致物權(quán)效力的發(fā)生,，二者是區(qū)分開的。與之相呼應(yīng)的是《合同法解釋（二）》第15條和《買賣合同司法解釋》第3條的規(guī)定,。

《合同法解釋（二）》第15條規(guī)定：出賣人就同一標(biāo)的訂立多重買賣合同,，且合同不存在合同法第52條規(guī)定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標(biāo)的物所有權(quán),，可以請求追究出賣人的違約責(zé)任,。《買賣合同司法解釋》第3條規(guī)定：當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的,，人民法院不予支持,；出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

以上兩條進(jìn)一步強(qiáng)化了債的效力并不會導(dǎo)致物權(quán)效力的發(fā)生,。出賣他人之物的有效合同,，并不建立在處分權(quán)基礎(chǔ)之上。導(dǎo)致物權(quán)變動的前提是處分人必須有所有權(quán)或者處分權(quán),，并經(jīng)交付或登記,。因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移,，買受人可以要求處分人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償。

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