物權以意思表示為構成要素

體現(xiàn)行為人的意思自治,。物權行為不為當事人設置任何負擔,，屬于純處分行為，直接會引起物權的發(fā)生,、變更或者消滅,。故物權行為發(fā)生效力的前提是行為人具有處分權。按照物權公示原則,，物權行為發(fā)生效力的基本形式是不動產(chǎn)依法進行登記,，動產(chǎn)依法進行交付。

一,、不動產(chǎn)的公示：登記

根據(jù)物權公示原則,，不動產(chǎn)的設立、變更,、轉讓和消滅,，應當按照法律規(guī)定進行登記。經(jīng)過依法登記才能發(fā)生效力,，否則不發(fā)生效力,。但是也有例外情形，對于屬于國家所有的自然資源的所有權可以不用登記,。



不動產(chǎn)物權的設立,、變更,、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力,。不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構管理,。

權利人,、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料,，登記機構應當提供,。權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的,，可以申請更正登記,。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正,。當事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權利狀態(tài)不符,、其為該不動產(chǎn)物權的真實權利人，可以請求其享有物權,。

不動產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正的,，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的,，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴,，異議登記失效。異議登記失效后,，當事人提起民事訴訟,，請求確認物權歸屬的，人民法院應當依法受理,，異議登記失效不影響人民法院對案件的實體審理,。異議登記不當，造成權利人損害的,，權利人可以向申請人請求損害賠償,。



不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明。不動產(chǎn)權屬證書記載的事項,，應當與不動產(chǎn)登記簿一致,；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外,，以不動產(chǎn)登記簿為準,。

不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構辦理,?？h級以上地方人民政府應當確定1個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構,，負責不動產(chǎn)的登記工作。

當事人申請不動產(chǎn)登記,，應當根據(jù)不同登記事項提供權屬證明和不動產(chǎn)界址,、面積等必要材料。當事人提供虛假材料申請登記,，給他人造成損害的,，應當承擔賠償責任。登記機構應當查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料,；就有關登記事項詢問申請人,；如實、及時登記有關事項,；法律,、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責,。申請登記的不動產(chǎn)的有關情況需要進一步證明的,，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看,。

因登記錯誤,，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任,。登記機構賠償后,，可以向造成登記錯誤的人追償。

不動產(chǎn)登記機構不得有下列行為：要求對不動產(chǎn)進行評估,；以年檢等名義進行重復登記,；超出登記職責范圍的其他行為。

二,、動產(chǎn)的公示：交付

動產(chǎn)物權的設立和轉讓,，自交付時發(fā)生效力。對于船舶,、航空器和機動車等物權的設立,、變更、轉讓和消滅,，未經(jīng)登記,，不得對抗善意第三人。轉讓人轉移船舶,、航空器和機動車等所有權,，受讓人已經(jīng)取得對價并取得占有，雖未經(jīng)登記,，但轉讓的債權人主張其為善意第三人的,，不予支持,。

動產(chǎn)的交付主要有三種情形，分別為簡易交付,、指示交付和占有改定,。所謂簡易交付是指，對于動產(chǎn)物權設立和轉讓前,，權利人已經(jīng)依法占有該動產(chǎn)的,，物權自法律行為生效時發(fā)生效力；指示交付是指,，動產(chǎn)物權設立和轉讓前,，第三人依法占有該動產(chǎn)的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付,；占有改定是指,，動產(chǎn)物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的,，物權自該約定生效時發(fā)生效力,。

三、法律規(guī)定導致物權發(fā)生變動的其他情形

因人民法院,、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等,，導致物權設立、變更,、轉讓或者消滅的,，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力，但處分該物權時,，依照法律規(guī)定需要辦理登記的,，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力,。

因繼承或者受遺贈取得物權的,，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力，但是處分該物權時,，依照法律規(guī)定需要辦理登記的,，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力,。

因合法建造,、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力,，處分該物權時,，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力,。

四,、不動產(chǎn)物權的預告登記

當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權,，按照約定可以向登記機構申請預告登記,。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意,，處分該不動產(chǎn)的,，不發(fā)生物權效力。未經(jīng)預告登記的權利人同意,，轉移不動產(chǎn)所有權,，或者設定建設用地使用權、地役權,、抵押權等其他物權,，應認定其不發(fā)生物權效力。

預告登記后,，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內未申請登記的,，預告登記失效。所謂債權消滅是指買賣不動產(chǎn)物權的協(xié)議被認定為無效,、被撤銷,、被解除，或者預告登記的權利人放棄債權,。

五、物權行為獨立于債權行為而獨立存在

對于當事人之間訂立有關設立,、變更,、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,，自合同成立時生效,；未辦理物權登記的，不影響合同效力,。以房屋買賣為例,，當事人之間的房屋買賣合同自合同成立時發(fā)生效力，而該效力當然只是債的效力,，因為房屋所有權的轉移效果須完成過戶登記時發(fā)生,。

物權只強調了公示的必要性，而不論當事人之間是否存在一個物權合意行為,。買賣等債權行為僅發(fā)生債的效力,，債權效力不會導致物權效力的發(fā)生，二者是區(qū)分開的。與之相呼應的是《合同法解釋（二）》第15條和《買賣合同司法解釋》第3條的規(guī)定,。

《合同法解釋（二）》第15條規(guī)定：出賣人就同一標的訂立多重買賣合同,，且合同不存在合同法第52條規(guī)定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標的物所有權,，可以請求追究出賣人的違約責任,。《買賣合同司法解釋》第3條規(guī)定：當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的,，人民法院不予支持,；出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院應予支持?br>
以上兩條進一步強化了債的效力并不會導致物權效力的發(fā)生,。出賣他人之物的有效合同，并不建立在處分權基礎之上,。導致物權變動的前提是處分人必須有所有權或者處分權,，并經(jīng)交付或登記。因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移,，買受人可以要求處分人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償,。

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