所有的征收拆遷程序,，最終都是通過安置補(bǔ)償協(xié)議來(lái)落實(shí)的

可以說，安置補(bǔ)償協(xié)議是廣大被征收人的權(quán)利保證書,。安置補(bǔ)償協(xié)議簽的好不好,，事關(guān)權(quán)利得到保障的程度高低。由于安置補(bǔ)償協(xié)議多是雙方自愿簽署的,，即使是有瑕疵,，法院一般也采取承認(rèn)的態(tài)度。但是,，在實(shí)踐中,，確認(rèn)安置補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效的爭(zhēng)議卻時(shí)有發(fā)生。

那么,，哪些情形下安置補(bǔ)償協(xié)議能夠被認(rèn)定無(wú)效呢,？這些違法情形又將會(huì)如何損害被征收人的補(bǔ)償權(quán)益呢？

安置補(bǔ)償協(xié)議是由行政機(jī)關(guān)與被征收人兩方簽署的,，其具有行政合同與民事合同的雙重特性,。一方面強(qiáng)調(diào)雙方的意思自治，適用有關(guān)民法總則,、合同法的規(guī)定,，另一方面又帶有很強(qiáng)的公權(quán)力色彩，因此該合同一經(jīng)簽訂就很難被推翻,。但是,，萬(wàn)事都有例外,，安置補(bǔ)償協(xié)議也不例外。

在該村有一處房屋,。其有三個(gè)女兒,，除了二女兒沒有結(jié)婚外，其余的兩個(gè)女兒均已結(jié)婚,，這六人與張某在一個(gè)戶口本上,。2017年，該村開始征收,，經(jīng)過征收辦確定被安置人口為6人,。雙方經(jīng)過協(xié)商，其中的4個(gè)人前往征收辦簽訂了安置補(bǔ)償協(xié)議,，并且該合同簽署時(shí)為空白合同,。后征收辦在被征收人未騰空交房時(shí)，強(qiáng)制將被征收人的房屋拆除,。

首先被征收房屋為一個(gè)整體,，部分被征收人去簽訂合同不能產(chǎn)生對(duì)全部被安置人生效的后果；其次被安置人雖然簽訂了安置補(bǔ)償協(xié)議,，但是如果簽訂的協(xié)議為空白協(xié)議,，并且損害被安置人合法權(quán)益的，這樣的協(xié)議應(yīng)該是無(wú)效的,；再次,，如果安置補(bǔ)償協(xié)議中的簽字被確定為他人簽署，并無(wú)授權(quán),，或者是他們冒名簽署的,，該安置補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效。該案中存在著被安置補(bǔ)償人一人簽名包括三種筆體的情形,，涉案協(xié)議的真實(shí)性存疑,。

根據(jù)以往處理案件的經(jīng)驗(yàn)，雖然簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議之后很難推翻其效力,，但是如果存在如下情形的,，該合同將被認(rèn)定為無(wú)效合同。

一,、征收方不具有征收的主體資格

根據(jù)《土地管理法》及《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等的規(guī)定,，只有特定的行政主體才有權(quán)實(shí)施征收行為,。如果征收方不具有征收主體資格,，則安置補(bǔ)償協(xié)議不會(huì)對(duì)被安置人發(fā)生效力。常見的不具有征收資格的主體包括街道辦,、村委會(huì),、拆遷公司等,。

二、被征收房屋或土地不在征收范圍內(nèi)

很多時(shí)候,，征收部門會(huì)采取未批先占,，或者少批多占以實(shí)現(xiàn)多征地、多征收的目的,。如果被征收人通過申請(qǐng)政府信息公開,，從勘測(cè)定界圖等征地信息中發(fā)現(xiàn)自己的房屋、土地確實(shí)不在征地獲批范圍內(nèi),，此時(shí)簽訂的補(bǔ)償協(xié)議是不對(duì)被征收人產(chǎn)生法律約束力的,。

但是，最高法也有相關(guān)的判決,，如果在簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議之后,，在短期內(nèi)征收部門取得征地批復(fù)等手續(xù)，并且按照補(bǔ)償協(xié)議沒有損害被安置人的利益的,，不能以安置補(bǔ)償協(xié)議簽訂有未批先征行為為由請(qǐng)求否認(rèn)該協(xié)議的效力,。

三、協(xié)議的簽訂違背被征收人的本意,，有欺詐,、脅迫、重大誤解等情形的

安置補(bǔ)償協(xié)議適用民法總則和合同法的相關(guān)規(guī)定,，即只有簽訂合同時(shí)存在以欺詐,、脅迫的手段訂立合同、“違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”等情形時(shí),，才可能會(huì)導(dǎo)致協(xié)議的無(wú)效。常見的這類逼迫被征收人簽字的行為有長(zhǎng)期滯留在被征收人家中,，禁止其吃飯,、休息，甚至動(dòng)輒對(duì)其及其家人施以人身威脅,、毆打等“逼簽”情形,。此時(shí)，需要被征收人保存好錄音,、錄像等證據(jù),，及時(shí)報(bào)警爭(zhēng)取解除人身限制，以便后續(xù)向法院起訴,，通過訴訟渠道確認(rèn)合同無(wú)效或者將其撤銷,。需要指出的是，舉證是這種情形下最大的難點(diǎn),。實(shí)踐中很多最高法的裁判中,，當(dāng)事人均主張?jiān)诤炗唴f(xié)議時(shí)受到了欺詐,、脅迫，但均應(yīng)沒有證據(jù)證明而未被法院采信,。

四,、不利于被征收人的空白拆遷補(bǔ)償協(xié)議，且存在顯失公平情形的

被征收人在簽訂協(xié)議時(shí),，應(yīng)該審核協(xié)議的內(nèi)容是否完整,，不要在橫線、空格處未填寫明確內(nèi)容的空白協(xié)議上簽字,。如果空白協(xié)議中補(bǔ)償安置明顯過低,，損害被征收人合法權(quán)利的，被征收人有權(quán)依法要求征收方履行安置補(bǔ)償職責(zé),，確保其生活水平不降低,，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

五,、征收方擅自修改僅有被征收人簽字的補(bǔ)償協(xié)議

如果被征收人簽訂協(xié)議之后,，征收方擅自修改協(xié)議內(nèi)容，被征收人可以請(qǐng)求法院認(rèn)定無(wú)效,。在這里需要提醒廣大被征收人的是,，雙方在簽訂協(xié)議時(shí)，盡量同時(shí)簽署蓋章,，盡量留存合同原件,。在一些適用“預(yù)簽約”模式的項(xiàng)目中，如果因預(yù)簽的協(xié)議需要由征收方帶回審計(jì)等因素而不能當(dāng)場(chǎng)留存原件的,，被征收人也應(yīng)當(dāng)盡量用手機(jī)拍照,、錄音以保留證據(jù)。

六,、征收程序違反法律規(guī)定

如果征收程序違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定的,，該合同的效力可能會(huì)受到影響。如評(píng)估機(jī)構(gòu)選定違法,、估價(jià)不合理,，低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格；市,、縣級(jí)人民政府沒有組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證,、公示等等。

七,、共有房屋部分權(quán)利人簽訂補(bǔ)償協(xié)議的,，該協(xié)議的效力原則上為無(wú)效

依據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定，征收方僅與部分共有人協(xié)商安置事宜，且在無(wú)任何其他共有人出具委托書及未聽取其他共有人安置意見的情況下,，擅自與部分共有人簽訂了協(xié)議,，該行為嚴(yán)重違反法律規(guī)定,。因?yàn)檎魇辗皆诤炗唴f(xié)議之前會(huì)對(duì)被征收房屋的情況進(jìn)行調(diào)查,，其對(duì)被征收人的家庭情況都是知曉的，其與部分人簽訂協(xié)議一般是出于快速完成征收的目的,。故部分共有人在無(wú)其他共有人授權(quán)的情況下與征收方簽訂的協(xié)議,，應(yīng)確認(rèn)無(wú)效。但是對(duì)于這種情形實(shí)踐中部分法院認(rèn)為該部分共有人簽訂的合同是有效的,，這在于征收方在簽訂協(xié)議之后往往都履行了相關(guān)的義務(wù),、被征收人也受領(lǐng)了相關(guān)的補(bǔ)償，為保障交易秩序和社會(huì)公共利益而承認(rèn)該協(xié)議的效力,。因此如果出現(xiàn)此種情形時(shí),，需要結(jié)合具體的情況進(jìn)行分析。家庭成員的團(tuán)結(jié)和睦,、及時(shí)通氣也能有效的避免這種情況的出現(xiàn),。

除了上述情形之外，如果簽訂完安置補(bǔ)償協(xié)議之后,，征收方嚴(yán)重違約的,，被征收人可以根據(jù)《合同法》的規(guī)定，請(qǐng)求被征收人承擔(dān)繼續(xù)履行,、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任,，還可以請(qǐng)求支付違約金。安置補(bǔ)償協(xié)議的簽訂是征收程序中重要的一環(huán),，但是征收補(bǔ)償協(xié)議的簽訂并不能代表維權(quán)途徑的終結(jié),，如果出現(xiàn)上述情形時(shí)，被征收人仍可以請(qǐng)求認(rèn)定該協(xié)議無(wú)效,，以達(dá)到維護(hù)自身權(quán)益的目的,。

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