買了處在抵押狀況中的房屋怎么辦,？
如果貸款抵押合同先于商品房買賣合同簽訂,，并辦理了抵押登記的,，依據(jù)我國《擔(dān)保法》第四十九條的規(guī)定，開發(fā)商未告知購房者的,，出售轉(zhuǎn)讓行為無效,；另外，根據(jù)較高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定,，開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實,，購房者可以要求開發(fā)商退房，并依據(jù)上述規(guī)定進行索賠,。在必要的情況下,，購房者可向法院起訴，追究開發(fā)商的相關(guān)責(zé)任,，還可要求開發(fā)商支付未按時辦理備案的違約金,。
根據(jù)法律規(guī)定，房屋買賣過程中,，作為賣方的房地產(chǎn)開發(fā)商至少有兩個基本的合同義務(wù)：一是對房屋擁有所有權(quán),，二是保證不存在權(quán)利瑕疵。如果該房屋存在權(quán)利瑕疵,，賣方在出賣之時至少應(yīng)盡到告知義務(wù),，比如告知買方該房屋已被抵押。如果賣方未盡到告知義務(wù),，其行為實際上已構(gòu)成合同法上的欺詐行為,，根據(jù)《合同法》第五十四條規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同,，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷?！币虼?，買方可以據(jù)此行使撤銷合同的權(quán)利，并要求其承擔(dān)損失賠償責(zé)任,。
如何避險呢,？
1、在購房過程中要想避免這種風(fēng)險,，可以到房管部門進行查詢,，因為在建工程要辦理抵押，需要到房管部門進行登記,。同時,，如果是買了在建的抵押了的房子，要注意資金監(jiān)管的事情,。
2,、購房者在購房過程中,，除了查詢，還要注意及時網(wǎng)簽并備案,。如果是房子出現(xiàn)了除在建工程之外的抵押或者是查封,，系統(tǒng)里都有記錄，是網(wǎng)簽不了的,，購房者可以及時發(fā)現(xiàn)并避免損失,。
3、實踐中,，許多開發(fā)商轉(zhuǎn)讓已經(jīng)抵押的房地產(chǎn)時未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意,，在辦理《房屋所有權(quán)證》時，房地產(chǎn)管理部門發(fā)現(xiàn)《國有土地使用證》上已有抵押記載,，造成辦理產(chǎn)權(quán)過戶出現(xiàn)障礙,，購房者無法順利拿到《房屋所有權(quán)證》。
因此,，為了規(guī)范購房法律關(guān)系,，減少甚至杜絕糾紛,，從保護購房者利益的角度出發(fā),，較好的辦法是在《商品房買賣合同》補充協(xié)議中增加如下條款：
①出賣人保證不得以任何形式將該商品房所屬的在建項目及其所處位置的土地使用權(quán)進行抵押，否則,，買售人有權(quán)無條件退房并要求出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任,。
②買受人有權(quán)在取得《房屋所有權(quán)證》之前的任何時間，要求出賣人提供《國有土地使用證》,，以便及時了解該項目的抵押情況,。
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