中國法律禁止土地買賣,，國家土地所有權(quán)一般不能流轉(zhuǎn)，因而國家對國有土地的處分權(quán)主要是對土地使用權(quán)而言,，劃撥,、出讓或者確認(rèn)、收回土地使用權(quán)的權(quán)利,，都可以理解為對土地的一種處分,。有償取得的國有土地使用權(quán)，可以依法轉(zhuǎn)讓,，因此,，國家土地所有權(quán)中的處分權(quán)有一部分也可以有限制的由土地使用者來行使。在農(nóng)村,，農(nóng)民使用國有土地和使用本集體所有的土地,，除了在法律概念上不同外，其他方面已沒有本質(zhì)的區(qū)別,。國家在收回農(nóng)民長期使用的國有土地時(shí)也要給以適當(dāng)補(bǔ)償,。依法有償受讓取得的國有土地使用權(quán)，成為一種完整意義上的財(cái)產(chǎn)權(quán),，可以依法轉(zhuǎn)讓,、出租、贈(zèng)與,、繼承,、抵押，與一般通過劃撥取得的國有土地使用權(quán)不同的是“有償”,、“有期”,，這是國家憑借土地所有權(quán)對使用權(quán)進(jìn)行的一種限制，是實(shí)現(xiàn)土地所有權(quán)的一種措施,。
《土地法》關(guān)于國有土地使用權(quán)收回的規(guī)定：
第五十八條有下列情形之一的,，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),，可以收回國有土地使用權(quán)：
（一）為公共利益需要使用土地的；
（二）為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建,，需要調(diào)整使用土地的,；
（三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的,；
（四）因單位撤銷,、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的,；
（五）公路,、鐵路、機(jī)場,、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的,。
依照前款第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的,，對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償,。
特征
1、國有土地使用權(quán)是從國家土地所有權(quán)中分離出來的一項(xiàng)民事權(quán)利
2,、國有土地使用權(quán)是相對獨(dú)立的物權(quán),，屬于用益物權(quán)
3、國有土地使用權(quán)受法律保護(hù)使用年限按照土地用途不同使用期限也不相同,。
最高年限按下列用途確定：居住用地七十年,；工業(yè)用地五十年；教育,、科技,、文化、衛(wèi)生,、體育用地五十年,；商業(yè)、旅游,、娛樂用地四十年,；綜合或者其他用地五十年。
土地使用期限為土地使用權(quán)證上的土地使用期限減去該土地已經(jīng)使用的年限,，剩下的年限就是可以使用的年限,，到期后可以申請續(xù)期。
取得土地使用權(quán)的土地使用者,，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，合法權(quán)益受國家法律保護(hù),。
補(bǔ)償綜述
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第19條后段的規(guī)定,，國家提前收回土地使用權(quán)的，應(yīng)“根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償”,。由于國家提前終止土地使用權(quán)出讓合同,，收回土地使用權(quán),，必然會(huì)給土地使用者造成損失,，國家給予相應(yīng)的補(bǔ)償，符合合同法理,。
付給余期土地使用權(quán)補(bǔ)償費(fèi)
提前收回使用權(quán)時(shí),，出讓方應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)的余期、土地的用途,、土地使用者對土地進(jìn)行投資開發(fā)的情況,，出讓時(shí)的地價(jià)和收回時(shí)的地價(jià)等因素，與土地使用者協(xié)商確定補(bǔ)償費(fèi),。補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)依土地使用者的損失情況而定,。一般來說，要補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用應(yīng)包括土地使用者的直接損失和間接損失,。
其他土地
即出讓方與使用方協(xié)商,，將另一快地的使用權(quán)與被收回的土地使用權(quán)進(jìn)行交換。交換時(shí),，雙方商定收回的土地使用權(quán)的補(bǔ)償費(fèi)和換得的土地使用權(quán)的出讓金進(jìn)行結(jié)算,。土地使用者通過交換得到土地使用權(quán)，應(yīng)與出讓方重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,，并辦理登記手續(xù),。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓區(qū)別
(一)主體不同。
出讓主體：國有土地所有者,，即國家,，由法律授權(quán)的縣以上人民政府予以具體實(shí)施;
轉(zhuǎn)讓主體：取得國有土地使用權(quán)的土地使用者。
(二)行為性質(zhì)不同
根據(jù)物權(quán)理論,，出讓,，他物權(quán)設(shè)定;轉(zhuǎn)讓：他物權(quán)轉(zhuǎn)移。
(三)轉(zhuǎn)移條件與程序不同
出讓條件無限制,，簽訂出讓合同,，繳出讓金，即可辦證;轉(zhuǎn)讓條件有限制,，轉(zhuǎn)讓須經(jīng)申請,、審批或補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納稅費(fèi)，方可登記過戶,。
(四)交易市場不同
出讓,，一級市場，即國家作為國有土地所有者壟斷;轉(zhuǎn)讓：二級市場,，即符合法定條件的自由轉(zhuǎn)讓,。
國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓模式及操作事項(xiàng)
一、國有土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓
(一)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件,。
除一般的民事行為生效要件外,，尚須如下特別要件：
1、以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件
(1)按照出讓合同約定支付全部土地出讓金,，并取得國有土地使用權(quán);
(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā),，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上,，屬于成片開發(fā)土地的,，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;
(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書,。
2,、以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件
(1)土地使用者為公司、企業(yè),、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;
(2)領(lǐng)有國有土地使用證;
(3)具有地上建筑物,、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明;
(4)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。
3,、法律依據(jù)：
《房地產(chǎn)管理法》第38條,、第39條
《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條