一、國有土地房屋征收評(píng)估辦法簡(jiǎn)介

《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（以下簡(jiǎn)稱評(píng)估辦法）是住建部于2011年6月3日正式頒布實(shí)施的關(guān)于規(guī)范全國各省市、自治區(qū)國有土地上房屋征收評(píng)估工作的綱領(lǐng)性文件，熟悉并掌握《評(píng)估辦法》中的相關(guān)政策規(guī)定，能夠有效的規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行征收評(píng)估活動(dòng),，也是每一個(gè)從事征收工作人員所具備的基本技能,。

二,、國有土地房屋征收決定如何作出？

1,、公共利益是前提,。也就是說商業(yè)開發(fā)是不能進(jìn)行征收的,，該條例同時(shí)對(duì)公共利益進(jìn)行了明確,，不符合規(guī)定的不能征收,。

第二條：為了公共利益的需要，征收國有土地上單位,、個(gè)人的房屋,，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。

第八條：為了保障國家安全,、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要,，有下列情形之一，確需征收房屋的,，由市,、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實(shí)施的能源,、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要,；（三）由政府組織實(shí)施的科技,、教育、文化,、衛(wèi)生,、體育、環(huán)境和資源保護(hù),、防災(zāi)減災(zāi),、文物保護(hù)、社會(huì)福利,、市政公用等公共事業(yè)的需要,；（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中,、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要,；（六）法律,、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

2,、滿足四規(guī)劃一計(jì)劃。

第九條：依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng),，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃,、土地利用總體規(guī)劃,、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃,。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建,，應(yīng)當(dāng)納入市,、縣級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃,、土地利用總體規(guī)劃,、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃,，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會(huì)公眾意見,，經(jīng)過科學(xué)論證。

3,、確定征收范圍，進(jìn)行調(diào)查登記,，調(diào)查結(jié)果公布,，被征收人配合并不得實(shí)施增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為，比如不能擅自改變被征收房屋用途或進(jìn)行擴(kuò)建改建,。

第十五條：房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬,、區(qū)位、用途,、建筑面積等情況組織調(diào)查登記,，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布,。

第十六條：房屋征收范圍確定后,，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建,、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為,；違反規(guī)定實(shí)施的,，不予補(bǔ)償。

房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù),。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限,。暫停期限最長不得超過1年。

第二十四條第二款：市,、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前,，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理,。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的,，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的,，不予補(bǔ)償,。

4、擬定征收補(bǔ)償方案,，論證公布,，征求公眾意見，修改方案,，審批通過,。

第十條：房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市,、縣級(jí)人民政府,。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布,，征求公眾意見,。征求意見期限不得少于30日。

第十一條：市,、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時(shí)公布,。因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的,，市,、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案,。

5,、進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，補(bǔ)償費(fèi)用足額到位,、專戶存儲(chǔ),、專款專用,。

第十二條：市,、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前,，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定,。作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位,、專戶存儲(chǔ),、專款專用,。

6,、市縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定并及時(shí)公告。

第十三條：市,、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告,。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng),。

第十四條：被征收人對(duì)市,、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議,，也可以依法提起行政訴訟,。

三、房屋征收評(píng)估程序有哪些注意事項(xiàng),？

1.評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇方式問題,。根據(jù)《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（以下簡(jiǎn)稱辦法）第四條規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的,，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定,，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定,。但是實(shí)務(wù)中,，通常是征收部門單方選定，或者是安排所謂的代表選定,，這點(diǎn)被征收人需要警惕。

2.同一征收項(xiàng)目有兩個(gè)以上的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估合法嗎,？答案是合法,，實(shí)務(wù)中有些被拆遷人認(rèn)為明明同一個(gè)征收項(xiàng)目，用兩個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)肯定有問題,，但這個(gè)并不必然違法,。根據(jù)《辦法》第五條規(guī)定：同一征收項(xiàng)目的房屋征收評(píng)估工作，原則上由一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān),。房屋征收范圍較大的,，可以由兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)共同承擔(dān),。但是應(yīng)該確認(rèn)一家為牽頭單位，牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)就評(píng)估對(duì)象,、評(píng)估時(shí)點(diǎn),、價(jià)值內(nèi)涵、評(píng)估依據(jù),、評(píng)估假設(shè),、評(píng)估原則、評(píng)估技術(shù)路線,、評(píng)估方法,、重要參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通,，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),。