一、國有土地房屋征收評估辦法簡介

《國有土地上房屋征收評估辦法》（以下簡稱評估辦法）是住建部于2011年6月3日正式頒布實(shí)施的關(guān)于規(guī)范全國各省市,、自治區(qū)國有土地上房屋征收評估工作的綱領(lǐng)性文件,，熟悉并掌握《評估辦法》中的相關(guān)政策規(guī)定，能夠有效的規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行征收評估活動,，也是每一個從事征收工作人員所具備的基本技能,。

二、國有土地房屋征收決定如何作出,？

1,、公共利益是前提。也就是說商業(yè)開發(fā)是不能進(jìn)行征收的,，該條例同時對公共利益進(jìn)行了明確,，不符合規(guī)定的不能征收。

第二條：為了公共利益的需要,，征收國有土地上單位,、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償,。

第八條：為了保障國家安全,、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一,，確需征收房屋的,，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要,；（二）由政府組織實(shí)施的能源,、交通,、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要,；（三）由政府組織實(shí)施的科技,、教育、文化,、衛(wèi)生,、體育、環(huán)境和資源保護(hù),、防災(zāi)減災(zāi),、文物保護(hù)、社會福利,、市政公用等公共事業(yè)的需要,；（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中,、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要,；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要,。

2,、滿足四規(guī)劃一計(jì)劃。

第九條：依照本條例第八條規(guī)定,，確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動,，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃,、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃,。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建,，應(yīng)當(dāng)納入市,、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計(jì)劃。制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃,、土地利用總體規(guī)劃,、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會公眾意見,，經(jīng)過科學(xué)論證,。

3、確定征收范圍,，進(jìn)行調(diào)查登記,，調(diào)查結(jié)果公布，被征收人配合并不得實(shí)施增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為,，比如不能擅自改變被征收房屋用途或進(jìn)行擴(kuò)建改建,。

第十五條：房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位,、用途,、建筑面積等情況組織調(diào)查登記,，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布,。

第十六條：房屋征收范圍確定后,，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建,、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為,；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償,。

房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù),。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年,。

第二十四條第二款：市,、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查,、認(rèn)定和處理,。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償,；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的,，不予補(bǔ)償。

4,、擬定征收補(bǔ)償方案,，論證公布，征求公眾意見,，修改方案,，審批通過。

第十條：房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案,，報(bào)市,、縣級人民政府。市,、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布,，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日,。

第十一條：市,、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。因舊城區(qū)改建需要征收房屋,，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的,，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案,。

5,、進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估，補(bǔ)償費(fèi)用足額到位,、專戶存儲、?？顚Ｓ?。

第十二條：市、縣級人民政府作出房屋征收決定前,，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估,；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定,。作出房屋征收決定前,，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲,、?？顚Ｓ谩?/p>

6,、市縣級人民政府作出房屋征收決定并及時公告,。

第十三條：市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時公告,。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議,、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。

第十四條：被征收人對市,、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的,，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟,。

三,、房屋征收評估程序有哪些注意事項(xiàng)？

1.評估機(jī)構(gòu)選擇方式問題,。根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》（以下簡稱辦法）第四條規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定,；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定,，或者采取搖號,、抽簽等隨機(jī)方式確定。但是實(shí)務(wù)中,，通常是征收部門單方選定,，或者是安排所謂的代表選定，這點(diǎn)被征收人需要警惕。

2.同一征收項(xiàng)目有兩個以上的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)評估合法嗎,？答案是合法,，實(shí)務(wù)中有些被拆遷人認(rèn)為明明同一個征收項(xiàng)目，用兩個評估機(jī)構(gòu)肯定有問題,，但這個并不必然違法,。根據(jù)《辦法》第五條規(guī)定：同一征收項(xiàng)目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān),。房屋征收范圍較大的,，可以由兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。但是應(yīng)該確認(rèn)一家為牽頭單位,，牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)就評估對象,、評估時點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵,、評估依據(jù),、評估假設(shè)、評估原則,、評估技術(shù)路線,、評估方法、重要參數(shù)選取,、評估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通,，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。