“四規(guī)劃一計(jì)劃”與征收范圍確定

征收決定前建設(shè)項(xiàng)目要首先經(jīng)過各項(xiàng)審批流程。此即所謂“四規(guī)劃一計(jì)劃”,。
房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬，區(qū)位,，用途,，建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布,。征收范圍一旦確定下來,，不得在其范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建,、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為,。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)，暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限,，暫停期限最長(zhǎng)不能超過一年,。

對(duì)房屋征收范圍內(nèi)的房屋進(jìn)行認(rèn)定

市縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查,、認(rèn)定和處理,。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償,；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的,，不予補(bǔ)償。

市縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前,，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定,。作出房屋征收決定前,，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶儲(chǔ)存,、?？顚Ｓ谩Ｗ泐~到位的前提是應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收的各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi),、補(bǔ)助費(fèi)以及其他費(fèi)用作出一個(gè)科學(xué)估算,，在科學(xué)估算的前提下作出預(yù)算，再根據(jù)預(yù)算足額配套,，并落實(shí)到位,。

作出房屋征收決定及征收補(bǔ)償方案

政府作出征收決定之前，房屋征收部門需擬定征收補(bǔ)償方案,，報(bào)市縣人民政府,。市縣人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)擬定的征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見,。征求意見期限不得少于30日,。并根據(jù)意見修改和完善補(bǔ)償方案，然后才能由市縣政府作出征收決定,。市縣人民政府作出房屋征收決定之后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告,，公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議,、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。此時(shí),，被征收人對(duì)征收決定不服的,，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。對(duì)征收補(bǔ)償方案內(nèi)容的異議也可在這一救濟(jì)程序中得到反映,。

需要指出的是,，上述“征收決定前”程序十分重要。它們的存在說明房屋征收決定絕非國(guó)有土地上房屋征收的起點(diǎn),，而是以一系列程序步驟為前提條件的產(chǎn)物,。因此，將維權(quán)的時(shí)點(diǎn)前提到房屋征收決定作出之前很有必要,。

房屋征收價(jià)值評(píng)估

涉及被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,，就需要相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法來確定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)首先由被征收人協(xié)商選定,，協(xié)商不定的通過多數(shù)決定,、隨機(jī)選定等方式確定，而不得由房屋征收部門直接指定,。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立,、客觀、公正的開展房屋征收評(píng)估工作,，任何單位和個(gè)人不得干預(yù),。對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格,；被征收人如果對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的,，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議的,，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定,。在評(píng)估中，如認(rèn)為存在評(píng)估師簽字造假,、出具虛假的評(píng)估報(bào)告等違規(guī)情形,，可向住建部門申請(qǐng)查處。若最終仍對(duì)評(píng)估結(jié)果不服,，被征收人可通過起訴征收補(bǔ)償決定來要求法院對(duì)涉案評(píng)估報(bào)告進(jìn)行適度審查,。

房屋征收部門與被征收人簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議

房屋征收部門與被征收人依照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的有關(guān)規(guī)定，若雙方能就補(bǔ)償安置事宜達(dá)成一致,，便可就補(bǔ)償方式,、支付金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)置換房屋的地點(diǎn)和面積,、搬遷費(fèi),、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房,、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限,、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)訂立補(bǔ)償協(xié)議。補(bǔ)償協(xié)議簽訂以后,，征收方不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的,，被征收人可以依法提起行政訴訟。

而對(duì)于無法達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的情形,，政府就必須作出征收補(bǔ)償決定,。這也是實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)“先補(bǔ)償、后搬遷”的重要體現(xiàn),。需要指出的是,，在整個(gè)房屋征收程序中，任何單位和個(gè)人不得采用暴力,、威脅或者違反規(guī)定中斷供水,、供熱、供氣,、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷,。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。若被征收人遭遇了各種違法逼遷的情形,，要有針對(duì)性地采取維權(quán)行動(dòng)進(jìn)行反制,，有效削減逼遷的鋒芒，促使征收方回到法治的軌道上解決問題,。

作出房屋補(bǔ)償決定

房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的,，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市縣級(jí)人民政府按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定,，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告,。補(bǔ)償決定的內(nèi)容應(yīng)包含補(bǔ)償協(xié)議的各種事項(xiàng)。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的,，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議,，也可以依法提起行政訴訟。

需要指出的是,，一旦被征收人的房屋被司法強(qiáng)拆,，那么想要拿到合理的補(bǔ)償就難于登天了。故此,，對(duì)征收補(bǔ)償決定的及時(shí)救濟(jì)在征收維權(quán)中極為重要,，廣大被征收人一定要牢固樹立這一意識(shí)，形成“條件反射”,，見到“征收補(bǔ)償決定”,。