1.項目論證與土地獲取

需要完成：項目可行性研究報告（公司）,、國有土地使用證（國土局）,、建設用地規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）

　《國有土地使用證》是證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護,。

與此同時,，也應做好項目定位。很多教材把這項目定位放在獲取土地證等之后,。我覺得不妥,！項目前期的籌劃,，市場、客戶,、競爭,、價格、產品的定位,，經濟預算,，開發(fā)計劃、資金流等都得前期做好,！

因此,，還必須完成項目定位報告（公司）。

2.設計階段

設計階段包括方案設計,、施工圖設計,。

方案設計需要完成建筑方案設計、方案文本報規(guī)通過（規(guī)劃局）,、項目投資概算

施工圖設計需要完成施工圖最終藍圖,、建筑工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）、目標成本審核,、項目預算審核,。

建筑工程規(guī)劃許可證如何得到,？設計工作需要多方協調,，單體圖審查后，總平審查規(guī)委會召開,，規(guī)劃放驗線后,，最后得到改證！

3.項目開工與樣板開發(fā)

這個階段就是實施階段,，要得到建筑工程施工許可可證書（建設局）,。

如何得到建工程施工許可證書：土地移交后，三通一平到施工總平圖,、開挖圖,、全套藍圖、消防審查等,，然后得到工程規(guī)劃許可證,、圖審通知書、總包監(jiān)理招標,、安監(jiān)質監(jiān)備案,。

樣板區(qū)開發(fā)就容易的多，確定方案設計,，核定單位實施,，到驗收就可以開放了！

4.項目開盤

這個階段主要要拿到預售許可證（房管局）

一般所需要的材料有：企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)資質證書,、建設用地規(guī)劃許可證,、年度投資計劃、國有土地使用權,、建設工程規(guī)劃許可證,、建設工程施工許可證、功用基礎設施配套證明,、形象進度達到預售條件,、房屋面積預測報告、銀行監(jiān)督協議,、項目總平面圖,、前期物業(yè)備案證明、商品房網上銷售數據錄入合格證明,。

這個過程就是向房管局審查的過程,，也是開發(fā)商自審的過程。

對于銷售和運作,，要做好培訓,，

銷售價格、合同,、運作營銷方式,、交付標準都需要定下來！還有和銀行協議要簽訂,！

5.施工與驗收

這期間主要是和施工單位打交道,！在驗收的時候，需要得到規(guī)劃驗收合格證書（規(guī)劃局）,，所有工程驗收整改（項目部）,。

五證二書貫穿始終：國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證,、建設工程規(guī)劃許可證,、建設用地工程許可證、預售銷售許可證,、住宅質量保證書,、住宅使用說明書。