點評：
問題之前，應(yīng)該明白什么樣才是房地產(chǎn)的良性循環(huán),。其它都是然后……
首先國家體制不同,，雖然都是市場經(jīng)濟，但香港一國兩制使其享受背靠大樹的利好,，房地產(chǎn)自然位列其中。
其次經(jīng)濟模式,。日本為長遠發(fā)展明確經(jīng)濟重心,，而敢于擠壓房地產(chǎn)泡沫，決絕勇氣成就了日本經(jīng)濟的實力振興,。
再者土地模式,。香港雖然政府掌握土地供應(yīng)，但大部分集中在房地產(chǎn)大佬手中,，房地產(chǎn)并沒有真正成為國家惠民的基礎(chǔ),，反而被大佬斂財。
當然從基本面看,，日本處于經(jīng)濟危機的泥沼,，國家可以從零開始全面定位經(jīng)濟模型和國家未來模式。香港則依托一國兩制的抓手,，尤其是人民幣境外結(jié)算中心的地位更進一步強化了國際金融中心的戰(zhàn)略地位,，這一戰(zhàn)略地位產(chǎn)生了更多潛在的無形的經(jīng)濟能量，而房地產(chǎn)亦獲益匪淺,。
總之,，日本作為一個國家和香港作為一個大國的特區(qū)，自然迥然兩異,。


點評：
您好,。首先日本房價暴跌是因為日本的泡沫經(jīng)濟破裂導致的，很多國家在經(jīng)濟增長速度達到一定程度的時候都會遭遇泡沫,。經(jīng)過這幾十年的經(jīng)驗和磨練,，日本的不動產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)完全的規(guī)范化，它的相關(guān)法律法規(guī) 稅法已經(jīng)很完善了,。在日本想暴富很難,，但是日本的不動產(chǎn)收益穩(wěn)定。近幾年由于日本旅游業(yè)的興盛,，很多人來到日本,，被它的人文環(huán)境 生活狀態(tài) 衣食住行所吸引，而且徹底改變了大家對日本以及日本人的看法,。再加上奧運會 世博會 亞洲最大賭場等相關(guān)因素的帶動,，使日本不動產(chǎn)市場一片大好 價格一路飆升,，引來了很多國人來日本投資。來日本投資不單單是因為日本的土地是所有權(quán),，大家更看中的是日本的不動產(chǎn)收益穩(wěn)定且具有升值空間,。


點評：
兩個地方土地政策不一樣，日本是自由交易土地,，而香港是類似大陸的官方控制掛拍土地,，房地產(chǎn)崩潰后，日本全力發(fā)展實體經(jīng)濟,，香港沒有實體經(jīng)濟,，房價大跌后，全部香港人要求政府救房價,，結(jié)果董放棄了他的居屋計劃,，減少土地供應(yīng)，吸引大陸投資房地產(chǎn),，這是內(nèi)因,，外因是香港是聯(lián)匯制，其實就盯著美元,，而人民幣外逃的一大中轉(zhuǎn)站就是香港,，大量大陸超發(fā)貨幣流入香港。

最后房地產(chǎn)泡沫后,，日本實體經(jīng)濟強力復蘇,，人均可支配收入大幅度增加，香港,，到今天,，已經(jīng)沒有實體經(jīng)濟了，只有房地產(chǎn),，人門除了房子,，就沒剩下什么了。美國加息對香港影響非常大,，一旦香港房地產(chǎn)再次崩潰,，香港又要悲劇了。


點評：
日經(jīng)指數(shù)頓挫,，日本股市暴跌70%,。幾乎所有銀行、企業(yè)和證券公司出現(xiàn)巨額虧損,。公司破產(chǎn)導致其擁有的大量不動產(chǎn)涌入市場,，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供過于求，房價下跌，國際資本撤逃,。不動產(chǎn)市場垮塌,，土地和房屋根本賣不出去，陸續(xù)竣工的樓房沒有住戶,，空置的房屋到處都是,，房地產(chǎn)價格一瀉千里?！暗貎r稅”政策出臺,，規(guī)定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收。在房地產(chǎn)繁榮時期囤積了大量土地的所有者紛紛出售土地,，日本房地產(chǎn)市場立刻進入“供大于求”的時代,。此后，受到亞洲金融危機,、次貸危機等國際大勢的影響,，日本房地產(chǎn)市場再也未能重回輝煌,。


點評：
中國和香港,，政府管控土地開發(fā)量，土地在中國所有權(quán)是政府的,，如果控制供給,，理論上地價可以永遠漲，因為土地在政府手里,； 日本土地可以私人所有,，而日本的危機，是由于私人抵押土地給銀行,，金融機構(gòu)…套現(xiàn)離場… 政府無法控制供給調(diào)節(jié)價格…失控了…所以,，就有了失去的十年；
同時,，在全球分工層面,，歐洲，中國制造業(yè)的崛起,，也打擊力日本的經(jīng)濟增長空間,；

入口負增長，低生育率,，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)等因素…很難再回到巔峰.




點評：
日本的房子有嚴苛的所有稅,，租金無法抵消稅金的設(shè)計，買不如租,，所以日本人持有房產(chǎn)的意愿不強烈,。香港雖然也是私有，但沒有如此的稅種設(shè)計，尤其土地都掌握在（李嘉誠,，鄭裕彤等）私人手里,，繁華的馬路上我就種大蔥，給多少錢也不賣,，所以香港的房價上不封頂,，即便富豪的千尺豪宅也不過80平。去香港,，朋友請你去家里,，15平客廳落座，絕對是混出人五人六了,。


點評：
首先題干不對,，東京區(qū)早已漲回來了。
其次,，香港近幾十年的金融地位,、體量和背靠中國大陸的特殊渠道等等，經(jīng)濟原因,，百度,。
再次，香港土地“公有”,，日本私有,，由此引發(fā)一系列問題。
最后,，之前在其他平臺談過,，核心是稅，兩個圖如下,。既然私有,，多交點持有的稅，無可厚非,，囤積成本高,，和北美類似。


點評：
貨幣超發(fā)導致房價暴漲后有兩種結(jié)果：一種是日本模式,，房價跌回去,；另一種是俄羅斯模式，房價永遠漲,，匯率一直貶,。日本模式下，銀行受損,，但是貨幣的購買力上升,，持有現(xiàn)金可以保值,；而俄羅斯模式下，銀行資產(chǎn)無恙,，但是貨幣的購買力受損,，必須持有抗通脹的實物資產(chǎn)。


點評：
因為香港有基本面,，經(jīng)濟持續(xù)增漲,，人口數(shù)量維持高位。而日本沒有,，經(jīng)濟乏力（從1992-2014）日本gdp增長為0.8%,，人口老齡化，人口持續(xù)減少,！不管是香港還是日本,，房價暴跌都是政府主動擠泡沫太狠的結(jié)果。


點評：
日本房價泡沫的成因：

1.經(jīng)濟飛速發(fā)展,，城市化進程迅猛,。
2.日元升值，國際熱錢瘋狂進入日本,。
3.低利率,，貨幣濫發(fā)。
4.全民炒房,，泡沫巨大,。



點評：
香港 卡住了關(guān)鍵的生態(tài)位置,，是連接崛起的中國與世界的橋梁,，各種可量化和不可量化的優(yōu)質(zhì)資源密集的 在香港和近港地區(qū)交互，這是根本原因


點評：
說穿了就是需求問題,。香港的房地產(chǎn)有大量的大陸人接盤,。而日本由于老齡化，人口減少,，需求降低,，自然是一路向下。都是供需關(guān)系的問題,。


點評：
供給和需求日本供需穩(wěn)定,，香港依然供需緊張！


點評：
怎么沒漲回來,，該漲回來的地方早就回來了


點評：
漲不漲得回去,，還要看時間的問題！