點(diǎn)評(píng)：
小產(chǎn)權(quán)房并非法律概念，只是民間俗稱,。歸結(jié)大多數(shù)關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”的描述要旨,，即相對(duì)于“大產(chǎn)權(quán)”（市場(chǎng)商品房）而言，是指在農(nóng)村集體土地上自行建造的房產(chǎn),，未經(jīng)過(guò)合法的土地出讓,、規(guī)劃、報(bào)建,，未經(jīng)有權(quán)政府主管部門審批,，土地成本近乎為零，此類房產(chǎn)往往沒(méi)有政府頒發(fā)的房地產(chǎn)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證,，多為個(gè)人擬定或集體經(jīng)濟(jì)組織自行擬定的協(xié)議或自制的產(chǎn)權(quán)證,，又稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國(guó)辦發(fā)〔1999〕39號(hào)）規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！薄秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2007〕71號(hào)）和2008年《中共中央,、國(guó)務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見(jiàn)》（中發(fā)〔2008〕1號(hào)）再次重申禁止小產(chǎn)權(quán)房向城市居民流轉(zhuǎn)的規(guī)定,。

而違法建筑是一個(gè)法律用語(yǔ)，是指違反《中華人民共和國(guó)土地管理法》,、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,，在規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程許可證的規(guī)定建設(shè),，嚴(yán)重影響城鄉(xiāng)規(guī)劃的建筑,。

“小產(chǎn)權(quán)房”是依據(jù)房產(chǎn)所在土地性質(zhì)進(jìn)行評(píng)價(jià)，違法建筑是對(duì)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行判定,，兩者并不是同一評(píng)價(jià)維度,。兩者雖有一定交集，但無(wú)論在內(nèi)涵上還是外延上均存在明顯的差別,，不可等同視之：其一,，“小產(chǎn)權(quán)房”只存在于集體土地之上，但是,，違法建筑可能存在于集體土地之上,，更多可能來(lái)自于合法出讓的國(guó)有用地；其二,，“小產(chǎn)權(quán)房”大體可以劃分為兩種類型：第一類是宅基地上的農(nóng)民住宅,；第二類是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)單獨(dú)或者與開(kāi)發(fā)商合作在集體土地上建設(shè)的房屋,。而根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房是否辦理了規(guī)劃手續(xù),，又可分為兩種,，“第一種是建設(shè)單位依法辦理了用地,、規(guī)劃及建設(shè)等審批手續(xù)后合法建成的房屋，例如鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府,、村委會(huì)利用空心村改造,、新農(nóng)村建設(shè)等整理集體


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小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國(guó)農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷售的住房。由于集體土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)并未繳納土地出讓金等費(fèi)用,，因此這類住房無(wú)法得到由國(guó)家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證,，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房,。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定,，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地只享有使用權(quán),，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認(rèn)可與保護(hù),，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證,、契稅證等合法手續(xù),。因此,，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓,、置換,。
“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂,。小產(chǎn)權(quán)房由于產(chǎn)權(quán)不完善,，所以價(jià)格便宜，為了很多暫取這點(diǎn)蠅頭小利,，很多購(gòu)房人選擇購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房,，根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房最新政策解讀，國(guó)土部嚴(yán)禁登記發(fā)證,?！蛾P(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》日前發(fā)布，其中明確了相關(guān)工作的重大政策問(wèn)題,。前不久,，國(guó)土資源部召開(kāi)通氣會(huì)表示，將力爭(zhēng)在明年年底前基本完成全國(guó)農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記發(fā)證工作,，并明確制定出小產(chǎn)權(quán)房最新政策,，小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。目前,，農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記已完成70%-80%,。《意見(jiàn)》明確規(guī)定,，“對(duì)于借戶籍制度改革或者擅自通過(guò)‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地,、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地,、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地,，不得登記發(fā)證。對(duì)于不依法依規(guī)進(jìn)行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴(yán)重后果的,，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任”,。


點(diǎn)評(píng)：
小產(chǎn)權(quán)房，在各個(gè)城市都普遍存在,，并且一直受到購(gòu)房者的廣泛關(guān)注,。之所以一直受關(guān)注，還是因?yàn)楸阋?。所謂小產(chǎn)權(quán)房就是建在集體土地上的住房,，不管是農(nóng)民建的，鄉(xiāng)政府村集體建的,，還是開(kāi)發(fā)商或者租賃單位建的,，總之,，都不是合法的房子，得不到合法的產(chǎn)權(quán)證,。因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)的法律,，集體土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),。購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房有什么問(wèn)題呢,？第一，沒(méi)有合法產(chǎn)權(quán),，不能過(guò)戶抵押流轉(zhuǎn),。第二，不能貸款,。第三,，如遇國(guó)家征地或拆遷，從法律上得不到任何利益保障（實(shí)操中多少會(huì)給補(bǔ)償,，但無(wú)法和大產(chǎn)權(quán)房拆遷相比）,。既便如此，因?yàn)槌鞘欣镔I了小產(chǎn)權(quán)房的人挺多的,，所以總有一個(gè)不小的群體幻想著有朝一日國(guó)家會(huì)容許小產(chǎn)權(quán)房合法化,。從現(xiàn)階段看，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”看不到任何希望,。但是,，在多渠道保障、多主體供給,、租購(gòu)并舉的新政策下,，一部分集體土地可以用于建設(shè)租賃住房，或者說(shuō),，政府可能會(huì)回購(gòu)一批小產(chǎn)權(quán)房用于保障功能,，這是小產(chǎn)權(quán)房的一個(gè)出路,。


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小產(chǎn)權(quán)是相對(duì)于完整產(chǎn)權(quán)的概念,，什么是完整產(chǎn)權(quán)？按規(guī)定,，完整的產(chǎn)權(quán)應(yīng)該是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)權(quán)屬一致,。
商品房是在出讓的國(guó)有土地上經(jīng)開(kāi)發(fā)程序合法建造出售的房屋，購(gòu)房人有房屋的所有權(quán),，同時(shí)也共有土地的使用權(quán),。

現(xiàn)在所說(shuō)的小產(chǎn)權(quán)房，一般是指在集體土地上建房分割出售,，或未經(jīng)合法開(kāi)發(fā)程序而出售的房屋,。
建房者利用自己擁有使用權(quán)的土地,，如果是合法建房（有規(guī)劃許可證，施工許可證等）,，那么建房者對(duì)該房地產(chǎn)是擁有完整產(chǎn)權(quán)的,，有使用、收益,、處分的權(quán)利,，并不是違章建筑（當(dāng)然未經(jīng)相關(guān)部門許可建造的除外），但自建房未經(jīng)開(kāi)發(fā)程序,，不能分層或分單元出售,。
這些分割出售的房屋被之所以被稱為小產(chǎn)權(quán)房，是對(duì)購(gòu)買者而言,。商品房權(quán)屬證書有一欄會(huì)注明共有的土地面積,，而＂小產(chǎn)權(quán)房＂購(gòu)房人＂購(gòu)買＂了房屋，但土地使用權(quán)仍然是原權(quán)屬人,，不能共有,，缺少一項(xiàng)權(quán)屬，故此稱為＂小產(chǎn)權(quán)＂,。



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據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，深圳的農(nóng)民房套數(shù)合計(jì)過(guò)650萬(wàn)套，約35.69萬(wàn)棟,，以前的農(nóng)民房建得很隨意,，只有居住功能，現(xiàn)在有些農(nóng)民房建得像商品房小區(qū),。農(nóng)民房是深圳的大問(wèn)題,，拆掉是不可能的了，畢竟沉淀了無(wú)數(shù)農(nóng)民房業(yè)主的不可估量的利益在里面,。
深圳政府的目標(biāo)是將100萬(wàn)套農(nóng)民房進(jìn)入租賃市場(chǎng),，這意味著農(nóng)民房在側(cè)面得到了政府的認(rèn)可。農(nóng)民房的交易,，在深圳一直很活躍,，遇到舊改拆遷項(xiàng)目時(shí)，相應(yīng)的利益大多也能得到保障,，在買賣農(nóng)民房時(shí),，買賣雙方在村委的見(jiàn)證之下簽字畫押，賣家的一家老小等利益相關(guān)方全部簽字畫押,，避免不在場(chǎng)的利益相關(guān)方在未來(lái)扯皮,，導(dǎo)致不必要的麻煩，然后相關(guān)文件在村委留底備案,，最好是做一下公正,，當(dāng)然公證處不會(huì)管公正內(nèi)容是否合理,，一切以相關(guān)法律法規(guī)為準(zhǔn)則。
另外,，農(nóng)民房也漲了不少,，市場(chǎng)很大，深圳的契約精神也還不錯(cuò),。在深圳買賣農(nóng)民房的風(fēng)險(xiǎn),，總體比其他地區(qū)要小一點(diǎn)。


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小產(chǎn)權(quán)房就是農(nóng)村地主的二房,，三房的小老婆,，充其量不過(guò)就是既干活又陪睡的通房大丫頭，最終能保障多少利益全靠一哭二鬧三上吊,。
小產(chǎn)權(quán)房分兩種：一種是建在集體建設(shè)用地上的,，現(xiàn)階段郭嘉多住房保障體系下給了小產(chǎn)權(quán)租賃的商機(jī)，但想買賣,，抵押是不可能的,，即便開(kāi)放如深圳缺房如深圳也不會(huì)有給“轉(zhuǎn)正”的機(jī)會(huì)，,；另一種是建在國(guó)有土地上的,，相當(dāng)于“一家只許生兩孩子”，多生也給戶口,，也就是商品房中的超建部分（該叫中產(chǎn)權(quán)）,，這在未來(lái)缺房的狀態(tài)下，還是極有可能轉(zhuǎn)正的,，該是淘金的重點(diǎn),。


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小產(chǎn)權(quán)房一般指的是在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用,，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā),，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”,。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案,。按規(guī)定不能賣給集體以外的人,，集體外的人持有不受法律保護(hù),。


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在我國(guó)“小產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的,，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者,，連外村農(nóng)民都不能夠買;另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的,，沒(méi)有合法權(quán)證,，可以購(gòu)買，但是權(quán)益得不到保障,。?