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住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長仇保興表示，中國宏觀上已經(jīng)不缺房了,，意味著這個時候如果放任讓房地產(chǎn)來支撐經(jīng)濟的發(fā)展,，這個是不合時宜的，這個階段已經(jīng)過了,，所以城鎮(zhèn)化發(fā)展的階段不一樣。同時,，仇保興警示,，現(xiàn)在房地產(chǎn)泡泡是唯一的可以觸發(fā)金融風(fēng)險，大家看到了美國就是前車之鑒,，房地產(chǎn)不弄好,，金融危機就會有。

同樣說的還是這個道理,，這次真的不一樣,，調(diào)控變了，我們對房地產(chǎn)的依賴性也要變,。在我們接受放低經(jīng)濟增長速度更重質(zhì)量的前提下,，房地產(chǎn)必然不能任由其發(fā)展。

昆百大集團董事長,、總裁謝勇表示,，中國老百姓不缺房子，但是不平衡,，擁有房子的人和沒有房子的人之間的矛盾還較大地存在,，通過市場機制讓他把房子拿出來，而不是空置著,，然后有效地配給暫時買不起房的人,，然后有一個比較長的租約來維護雙方的權(quán)利和義務(wù)。


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不能簡單地用一句話來說房地產(chǎn)是否飽和,。要回答這個問題首先是要明白這些房子在哪里,？其次要明白未來還需不需要建房子？那些城市需要建房子,！
那么就目前整個住宅市場的存量看,，市場上總的房子數(shù)量是基本上能夠滿足一個家庭一套房子的,，但是這些房子分布地與整個就業(yè)及居住地是背離的，也就是說,，好多人在老家有房子,，但是老家沒有工作機會。只好遠(yuǎn)離家鄉(xiāng)到一二線城市去工作生活,。在這些城市沒有房子,。需要大量房子的地方房子是極具短缺的，所以才會有限購政策出臺,。
房子是總量能夠戶均一套,，然而結(jié)構(gòu)性性失衡，一二線城市需要大量的房子,。
原因是城市化讓人們不斷地涌入到城市去,。
所以從需求與供給的背離看房子總量離飽和還差很遠(yuǎn)很遠(yuǎn)的。
而大量需要房子的是一二線城市,。所以今后應(yīng)該加大一二線城市的土地供應(yīng)量,！


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【房地產(chǎn)迭代】
迭代，意為重復(fù)反饋一個行為,，最后達(dá)到某種目的,。房地產(chǎn)迭代，就是循環(huán)往復(fù)的換更大的房子,，換更好的房子,，目前來看遠(yuǎn)沒有盡頭。

吃可以從古代的一天一頓,，到一天兩頓,，再到現(xiàn)在的一天三頓，喝下午茶吃夜宵,，以至于我們中的大部分人,，其實都是營養(yǎng)過剩的；當(dāng)然了即便這樣,，吃還是可以一直迭代到吃松露啊,，吃魚子醬啊，這種能直接吃窮你的食物的,。這里,，就不討論離我們太遠(yuǎn)的食物了。

當(dāng)吃喝不再能花光你錢的時候,，我們就會有更多額外的錢去買穿的和用的了,。遠(yuǎn)的自行車電視機等舊時代的老三樣就不提了，現(xiàn)如今,，衣服和包包這種一次性消費,，貌似更能占去你絕大部分的收入,，一套名牌和包包少則幾萬吧，那也要普通人一年的存款余額了,，上百萬那種這里也就不提了,。



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中國房地產(chǎn)飽和了嗎？
如果所有的房子都住上人,，能把中國人都住下嗎,？
答案是肯定能，如果住不下的話那中國人住哪里呢,？

從全國范圍平均下來看,，中國房地產(chǎn)是供過于求的。特別是農(nóng)村,、鄉(xiāng)鎮(zhèn),、小縣城、小城市以及部分二三線城市房子的空置率都不低,。甚至是一線城市的遠(yuǎn)郊,，都有一定量的空置率。這些空置率高企的地區(qū),，幾乎都是買房投資不能碰的地方。

從局部范圍來看,，中國一線城市,、二線城市的核心區(qū)是供不應(yīng)求的，尤其是一線城市的核心區(qū),，供需緊張程度超乎想象,。就拿深圳來說，深圳人口數(shù)量超過兩千萬,，而深圳的紅本商品房不到兩百萬套,，也就是說深圳人均自有住房比例不到10%，這也是近期深圳房價逆勢上漲的重要原因之一,。


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根據(jù)調(diào)查,，中國90%都有自住房，如果所有的房子都住上人,，這沒問題,。

問題是，是哪兒的房子,。在很多地方,，能看到的未來是：有房子，沒人,。而很多中心城市,，人口凈流入,，是很多人，但未必有房子,。

因此,，房地錯配是問題的核心。中心城市因為有著更好的產(chǎn)業(yè),、收入,、科教文衛(wèi)資源等，不斷的吸附周邊地區(qū)人口,，人長兩條腿,，當(dāng)然可以走；但老家的房子無法移動,。

在老家農(nóng)村,，新生人口已經(jīng)很少，中青年也逐步的到大城市——至少去縣城,。老家的房子有幾套,，也沒意義，逐漸荒草,。而大城市,，不斷的興建住宅，但依然是供地緊張,，對于城市的土地,，也不是看到空地就覺得可以蓋房子。


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1.中國的房地產(chǎn)市場,，一邊是產(chǎn)能過剩,，一邊是供不應(yīng)求。產(chǎn)能過剩是一些縣城,、小鎮(zhèn)上的房子,，大量空置；而核心一二線城市,，卻是供不應(yīng)求,。所以，大城市在限購,、限貸等調(diào)控房地產(chǎn),，而三四五線小城在忙于房地產(chǎn)去庫存。

2.未來,，80%的人口會集中在20%的城市居住,，而20%的人口分散在80%的小城鎮(zhèn)生活。對于核心一二線城市來說，房子不僅僅現(xiàn)在稀缺,，未來十年,、二十年會更稀缺。而3000多個小城鎮(zhèn)的房子,，會處于飽和,，甚至是過剩。

3.賣掉小城鎮(zhèn)的房子,，買入核心大城市的房子,，是順應(yīng)時代發(fā)展趨勢。早一天完成,，早一天享受現(xiàn)代化城市的發(fā)展紅利,。



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中國所有的房子都住上人，肯定能把中國人都住下,。

為什么這么說,？你去農(nóng)村看看就知道了，農(nóng)村的宅子都是300平米起步的,，人均100平米是稀松平常的事,。所以把城市和農(nóng)村的房子都用來住人，輕松就能住下13億人,。

那為什么房價還在漲,？

因為中國正在進(jìn)行一個世界上最為波瀾壯闊的城市化進(jìn)程，大批農(nóng)村人口往城市遷移,，小城鎮(zhèn)的人口又往大城市遷移,，而城市里又一時沒有那么多存量房來給激增的人口購買和居住，開發(fā)商拼命建也趕不上人口增加的速度,，在一定時期內(nèi)導(dǎo)致了供需失衡，所以房價上漲,。


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說中國的房地產(chǎn)飽和了,，乍聽似乎有道理，其實是忽略了樓市的地域性特征和中國人住房需求的特殊偏好,。用總量思維與均值思維去評估樓市,，得出的結(jié)論一定是偏面的。現(xiàn)實情況是中國樓市區(qū)城性分化,，城市間的分化很嚴(yán)重,，城市居民之間的住房占有量分化也很嚴(yán)重，多寡不均,，優(yōu)劣差別很大,。這是一種結(jié)構(gòu)性缺失，我們需要的不是盯住總量不放。而是要在人口少,，住房多的城市著力解決飽和期的防過剩的問題,，在地窄人稠房少的城市解決供應(yīng)的問題。一句話,，各個地方政府要因地因時制宜,，有針對性的高效的解決問題。


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現(xiàn)在很多生活在城市的人,，看著密密麻麻的房子晚上漆黑一片,，認(rèn)為房子已經(jīng)嚴(yán)重過剩，但是去看看樓盤的二手出房率又非常低,，我認(rèn)為很大部分原因是,，這些房也是剛需房，,。剛需并不是一套就是剛需,，有些家庭就是需要三四套房子這些房子只是暫時不住而已。
同時站在整個國家層面來看,，中國的城鎮(zhèn)化率還是非常低,，占中國大部分分人口的農(nóng)村人口現(xiàn)在正在為城市建設(shè)付出努力，但是他們中很多人是沒有房子的,，國家又要把他們城鎮(zhèn)化,，所以房子的需求量還只會越來越大。


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中國的溫度熱了嗎,？好像不能這么問,，熱的地方很熱，可還有不熱的地方,！中國的房地產(chǎn)飽和了嗎,？好像也不能這么問，可以說很不夠,，比如非住宅類的房地產(chǎn)市場發(fā)展的不夠,，再比如租賃市場供給還在進(jìn)行中，還有限購區(qū)域……也可以說飽和了,，比如不限購的大量待售區(qū)域?


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按需求來說房地產(chǎn)沒飽和,，城市的打工仔在農(nóng)村要有房子，但大部分在城里沒有個人房子,，其實他們更需要在城里有個人住房,；另外，大部分學(xué)生都在城里讀書,，但他們多人在城里沒房子,，要有房子多方便呀。中國不缺房，只是布局不合理,。?


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樓市具有地域性特征,，因地而異，因城而異,，不存在整個中國房地產(chǎn)飽和,，只存在區(qū)域性，階段性的房地產(chǎn)飽和,。分化嚴(yán)重,，疏密不一，多的地方多,，少的地方少,；有的家庭房多多，有的家庭只有一套,，有的家庭沒有產(chǎn)權(quán)房,。?


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從大數(shù)據(jù)來看人均面積已經(jīng)不低了，從未來發(fā)展來看,，一線和逐漸變大的二線新增城市居民居住房子需要解決,。有些居住品質(zhì)不高的人口需要提升居住品質(zhì)。

農(nóng)村和人口流出的城市,，房子越來越多,，越來越空?


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中國的房地產(chǎn)還沒有飽和，隨著進(jìn)一步城鎮(zhèn)化,，還有幾年的增長,！
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點評：
宏觀上說,，同意仇保興的說法，房子夠了,。微觀上說,，中國房子存在結(jié)構(gòu)性需求，比如一二線城市由于人口城市化的需求,，貧困或資源貧瘠地區(qū)百姓的改善性需求，公共服務(wù)缺乏的功能性需求,。?


點評：
分區(qū)域,。大家在選擇投資地的時候，一定要選民間經(jīng)濟活躍,、有持續(xù)人口流入的地區(qū),。比如說：胡煥庸線以西的城市，山海關(guān)以外的城市。?


點評：
就說一點,，中國的城鎮(zhèn)化率還非常低,。可能局部一些地區(qū)存在無腦式大量修建,，但是總量肯定不是飽和的,。?


點評：
飽和存在于有沒有地，而不是住沒住滿,。需要住房的人比比皆是,，買得起房的人卻不是比比皆是。
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點評：
一線城市還缺很多房子??,，因為大家都想往大城市走,，大城市配套齊全。?


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這要看對象是誰,，作為被平均的一份子,，我也不能理直氣壯的說飽和了。?


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問題不是飽和不飽和,，是存房子比存錢保值太多,！起碼落下房子！?


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中國的新區(qū) 發(fā)展區(qū) 和 鬼城都沒有飽和,，房地產(chǎn)怎么飽和,？?