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不是所有的買房行為都劃算的,！比如潘石屹潘老板的四十年商住公寓和商鋪好像投資回報(bào)就比較一般了,！以前據(jù)媒體報(bào)道有一位山西煤老板買了一百多套潘總的這類房產(chǎn)，如今咋樣,？可是沒有再見下文了,！
四十年的商住類房產(chǎn)貌似比七十年住宅便宜一些！但是仔細(xì)分析,，其實(shí)是很不劃算的！體現(xiàn)在一些容易被人忽略的環(huán)節(jié),。
第一,，四十年商住公寓雖然單價(jià)便宜一點(diǎn)，但是首付五成,，利率上調(diào)且比七十年住宅利率高的多,，所以購(gòu)房壓力其實(shí)比七十年住宅大。
第二,，四十年商住公寓由于規(guī)劃的原因,，一般公攤比例比七十年住宅大一些，得房率偏低,，且戶數(shù)偏多,。
第三，商住公寓的土地使用權(quán)一般四十年,，期限偏短,，不要相信網(wǎng)絡(luò)流傳的商住土地也自動(dòng)續(xù)期的說法，2005年物權(quán)法自動(dòng)續(xù)期強(qiáng)調(diào)的是住宅,，純住宅,。市場(chǎng)上其實(shí)還有一類七十年的公寓產(chǎn)品，要特別注意,，不是七十年的都是住宅,，還有七十年的公寓。關(guān)鍵看產(chǎn)證上面的房屋性質(zhì),。
第四,，四十年商住公寓如果以后轉(zhuǎn)讓都是全稅費(fèi)繳納的，并且沒有任何的優(yōu)惠和減免,，遠(yuǎn)不如七十年住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠減免幅度大,?？隙〞?huì)有契稅、個(gè)稅,、增值稅,、土地增值稅等稅費(fèi)，交易稅費(fèi)總額肯定會(huì)比住宅多的多!
第五,，從法理上說,，或許若干年后四十年商住公寓征房產(chǎn)稅的概率要比住宅大的多，畢竟是商業(yè)性質(zhì)!


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首先,，這個(gè)問題提得就不對(duì),，在大陸目前沒有40年產(chǎn)權(quán)商住兩用房這一說，對(duì)于40年產(chǎn)權(quán)的土地,，一般是指商業(yè)用地,，注意，只有商沒有住,，換句話講,，國(guó)家根本沒有任何文件表明40年產(chǎn)權(quán)商業(yè)用房是可以用來(lái)居住的。但是,，很多開發(fā)商拿到商業(yè)屬性土地,，由于各種原因不打算做商業(yè)，就做了所謂的公寓,，打的概念是“宜商宜居宜租宜投資”,，其實(shí)大多數(shù)公寓就是個(gè)怪胎。

其次,，既然有開發(fā)商做公寓,，就有業(yè)主住。從居住的角度來(lái)看,，公寓都是商業(yè)水電,，價(jià)格很高，不通天然氣,，即便有些地方為了解決公寓的去化,，出臺(tái)政策允許按照民用水電通天然氣，那也是短期行為,，何況公寓通天然氣是很不安全的,。除了生活成本高之外，生活品質(zhì)也不高,，通常公寓一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層少則十幾戶多則二十幾戶深圳好幾十戶,，私密性都會(huì)很差，住的人也是各行各業(yè)各種層次，不光如此,，很多公寓有辦公有居住有營(yíng)業(yè),，那種場(chǎng)面想想都不是很美好。

第三,，從交易環(huán)節(jié)來(lái)講,，公寓二次交易要繳大量的稅費(fèi)，要達(dá)到20%左右,，這也導(dǎo)致公寓的升值空間非常有限,。
???



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不同性質(zhì)層地產(chǎn)的土地使用權(quán)是最大的區(qū)別所在。
一般商品房住宅的土地使用權(quán)年限是70年,，商業(yè)地產(chǎn)的土地使用權(quán)年限是40年,，綜合性質(zhì)的是50年。
除了使用年限的不同,，物權(quán)法中規(guī)定,，住宅建設(shè)用地的土地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期,。怎樣才算＂自動(dòng)＂,？現(xiàn)在沒有細(xì)則，從已經(jīng)出現(xiàn)到期的例子看,，是實(shí)行：不需申請(qǐng)、不需繳費(fèi),、正常交易,，也就是說權(quán)屬人仍然擁有該房地產(chǎn)的使用、收益,、處分的權(quán)利,。
非住宅建設(shè)用地的土地使用權(quán)則沒有＂自動(dòng)續(xù)期＂這種規(guī)定，而是＂依照法律規(guī)定辦理＂,，＂該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬,，有約定的，按照約定,；沒有約定或者約定不明確的,，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理＂,。要知道,，房地產(chǎn)的土地使用權(quán)和該土地上的房屋所有權(quán)權(quán)屬人必須一致，不能繼續(xù)取得土地使用權(quán),，也意味著失去地上建筑物的所有權(quán),。
另外就是附加的價(jià)值不一樣，例如住宅房產(chǎn)有利于入戶和入學(xué)，但這不是一成不變的,，有些城市正逐漸去除這些附加權(quán)利,。


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70年民水民電，40年是商業(yè)水電價(jià)格,！
購(gòu)買時(shí)首付不同,，40年商業(yè)最低五成！70年最低3成,！
二手交易時(shí),，同等房?jī)r(jià)，40年產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)高,！
70年產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目,，符合一定面積總價(jià)要求可以落戶，40年一般不行,！
70年產(chǎn)權(quán)落戶之后可以對(duì)口學(xué)區(qū),，40年比較困難！
40年一般是小戶型公寓產(chǎn)品,，密度高,，適合租賃投資！短期自??！不適合日常居家生活！
40年產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目主要看周邊配套便利程度,！地鐵,、商業(yè)體、大型寫字樓,、優(yōu)質(zhì)學(xué)校附近為佳,！


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40年產(chǎn)權(quán)的商住兩用房。
優(yōu)點(diǎn)有：
1.該物業(yè)多建于市中心或者cbd中心的繁華地方,，從而它的租金年回報(bào)基本不會(huì)低,，基本在5%以上。
2.為了提高得房率和更好賣些,，開發(fā)商多數(shù)會(huì)選擇把這種物業(yè)建成4米4.9米的復(fù)式,。
3.可以注冊(cè)公司，樓下辦公樓上住,，符合當(dāng)代年輕人創(chuàng)業(yè)需求,。
4.商住公寓拆遷補(bǔ)償通常會(huì)比住宅的高。
5.這種物業(yè)活躍于一二線城市為主,，除了少部分城市限購(gòu)?fù)?，別的基本都是有錢即可買買買


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40年產(chǎn)權(quán)多數(shù)為酒店公寓,，商鋪，寫字樓等,，商住房的最大優(yōu)點(diǎn)就是租金較高,，收益還不錯(cuò)。但是轉(zhuǎn)換出售流通性極差,，原因很簡(jiǎn)單二手轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)非常高,，不能落戶口，水電物業(yè)費(fèi)極高,，居住成本高,，環(huán)境一般，也不能落戶上學(xué)所以買的人很少,。

70年商品房恰恰相反,，落戶，學(xué)區(qū),，環(huán)境,，得房率，年限,，稅費(fèi)優(yōu)勢(shì)很是明顯,。

不過反過來(lái)說一些商住公寓管理水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越住宅，則是高端人群的追求,，各有所需,，各有所圖，具體要根據(jù)自己情況而定,。


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談?wù)劚本┑?0年商住,。

商住的缺點(diǎn)：

1.購(gòu)買條件嚴(yán)。要求名下在京無(wú)住房和商辦類房產(chǎn)記錄,，且在申請(qǐng)購(gòu)買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅,。這個(gè)購(gòu)買條件比住宅要嚴(yán)格,， 達(dá)到這個(gè)條件的人肯定會(huì)優(yōu)先購(gòu)買住宅，這就導(dǎo)致商住的購(gòu)買人群減少,。

2.交易稅費(fèi)高,。契稅，個(gè)稅,，印花稅,，增值稅，土地增值稅,，合起來(lái)高于35%,。當(dāng)然你也可以做陰陽(yáng)合同避稅。


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第一:土地使用年限商40/民70
第二:物業(yè)公寓_商用民_名用。
第三:水電氣公寓_商業(yè)水電（部分帶氣）住宅_民用水電氣,。
第四:學(xué)校公寓_選擇性?。ㄋ叫＃┳≌?_學(xué)區(qū)。
第伍:貸款:公寓_商貸住宅 _公積金和商貸,。
第六:限購(gòu):公寓(有錢就行)住宅 根據(jù)地方政策來(lái)訂,。
第七:設(shè)計(jì)方面


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優(yōu)點(diǎn)是租售比高，同地段單價(jià)便宜,，可注冊(cè)公司,，物業(yè)普遍管理較好但要看具體情況。缺點(diǎn)是流動(dòng)性差,，增值空間小,，有些是商水商電沒有天然氣。另外出售時(shí)稅費(fèi)并不是很多房v說的高于住宅,，實(shí)際情況是稅費(fèi)低于住宅,，商住房是增值部分繳納的稅費(fèi)較高，但網(wǎng)簽價(jià)往往都以上一次購(gòu)房?jī)r(jià)同價(jià)位過戶,，因此無(wú)差值,，增值部分為0，稅費(fèi)以總價(jià)3%計(jì)算,。


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【凱旋說】40年產(chǎn)權(quán)小公寓優(yōu)勢(shì)：

（1）租金收入占比高：有些此類酒店公寓,，50萬(wàn)總價(jià)的，年租能有3萬(wàn)多元,；

（2）在一線等限購(gòu)的城市,，外地投資客和沒有購(gòu)房資格的流動(dòng)人口可以購(gòu)買此類房產(chǎn)，有一定的市場(chǎng),；但是在不限購(gòu)的城市,，沒有這種優(yōu)勢(shì)；

（3）收益穩(wěn)定,，不受調(diào)控的波動(dòng)影響,。


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40年的公寓：
（1）無(wú)法落戶；
（2）無(wú)法上學(xué),；
（3）商貸最多10年,，且利率上浮，且首付至少50%,；
（4）商業(yè),、辦公、生意,，魚龍混雜,，不適合家庭居?。?br>（5）面積普遍偏小,，后期維護(hù)要求高,，但目前管理機(jī)構(gòu)很難跟得上；
（6）商用水電,，成本較高,；


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有幾個(gè)地方特別明顯

首先，商住房的特色有兩個(gè),，第一個(gè),，一般來(lái)說同一個(gè)位置，商住房一定是比較便宜的,。

第二個(gè)商住房是不存在限購(gòu)限貸這個(gè)可能性的,。也就是說商住房它未來(lái)經(jīng)受調(diào)控的可能性也是沒有的。

但是它的劣勢(shì)也是特別明顯的


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40年產(chǎn)權(quán)的商住兩用房不受樓市限購(gòu)政策的制約,，通常地理位置較好交通比較便利,，租金比住宅相對(duì)價(jià)格要高，即使不想要出手相對(duì)方便,。
70年產(chǎn)權(quán)的商品房使用年限肯定要長(zhǎng)一些,，水電費(fèi)是居民個(gè)人標(biāo)準(zhǔn)要便宜，小區(qū)環(huán)境比較適宜生活,，購(gòu)物等配套會(huì)比較完善,。


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應(yīng)該說:40年土地使用權(quán)的土地上的產(chǎn)權(quán)房、50年土地使用權(quán)的土地上的產(chǎn)權(quán)房,、70年土地使用權(quán)的土地上的產(chǎn)權(quán)房是什么房,，從來(lái)也沒有商住的非經(jīng)營(yíng)類的房。


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商住公寓土地使用年限短,、物業(yè)費(fèi)高,、水電費(fèi)高、貸款年限短,、沒有居家氛圍,，所以通常需求量小供應(yīng)量大漲幅較小。優(yōu)點(diǎn)是在不少地方都是不限購(gòu)的,。



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40年的是商業(yè)性質(zhì)用房,，其主要用途是經(jīng)營(yíng)性,，可以辦理企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照,，允許一切商業(yè)生意的合法經(jīng)營(yíng)。但是生活成本高,，水電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比住宅貴,，物業(yè)費(fèi)較高,。


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有風(fēng)險(xiǎn)才有收益住宅比較穩(wěn)妥只要幾年時(shí)間周邊建設(shè)好了價(jià)位就會(huì)上升商用選址很重要一般租金要高過住宅三倍才劃算


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現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)年限的問題不用太過多的擔(dān)心，國(guó)家總理都已在新聞上說了產(chǎn)權(quán)年限到期自動(dòng)續(xù)期,。


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40年產(chǎn)權(quán)的房是稱“商住兩用房”嗎,？有40年和70年的產(chǎn)權(quán)房嗎？提問題專業(yè)嗎,？


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除非兩者條件云泥之差,，基本不必考慮用40年的商住來(lái)替代70年的商品房。