最高法：房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬債權(quán)類(lèi)糾紛，不適用不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄規(guī)定

裁判要旨：《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第二十八條規(guī)定的適用專(zhuān)屬管轄的不動(dòng)產(chǎn)糾紛僅限于“因不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利確認(rèn),、分割,、相鄰關(guān)系等引起的物權(quán)糾紛”。案涉合同系因房屋買(mǎi)賣(mài)引起不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng),，屬于因合同關(guān)系產(chǎn)生的債權(quán)類(lèi)糾紛,，不適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第三十三條第一項(xiàng)規(guī)定的專(zhuān)屬管轄。


中華人民共和國(guó)最高人民法院

民 事 裁 定 書(shū)

(2018)最高法民申1175號(hào)

再審申請(qǐng)人(一審被告,、二審上訴人)：北京西曼國(guó)際服飾有限公司,，住所地北京市北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)地盛西路**院**樓****。

被申請(qǐng)人(一審原告,、二審上訴人)：辛集市萬(wàn)福服飾有限責(zé)任公司,，住，住所地河北省辛集市安定大街東段路北

一審被告,、二審被上訴人：高金魁,。

再審申請(qǐng)人北京西曼國(guó)際服飾有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)西曼公司）因與被申請(qǐng)人辛集市萬(wàn)福服飾有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)萬(wàn)福公司），一審被告,、二審被上訴人高金魁房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案,，不服河北省高級(jí)人民法院(2017)冀民終593號(hào)民事判決,，向本院申請(qǐng)?jiān)賹彙１驹阂婪ńM成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審查,，現(xiàn)已審查終結(jié),。

西曼公司申請(qǐng)?jiān)賹彿Q(chēng)，（一）一審,、二審法院在管轄問(wèn)題上適用法律錯(cuò)誤,，本案應(yīng)適用不動(dòng)產(chǎn)糾紛專(zhuān)屬管轄之規(guī)定，二審法院應(yīng)撤銷(xiāo)原判并將本案移送至有管轄權(quán)的人民法院審理,。1,、案涉土地及房屋位于北京市XXX的xxx，性質(zhì)為工業(yè)用地和廠房,。根據(jù)北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的特殊政策,，土地使用權(quán)的取得及房屋產(chǎn)權(quán)登記、過(guò)戶均需經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門(mén)的特殊審批手續(xù),。因此,，案涉廠房買(mǎi)賣(mài)合同屬于政策性房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第二十八條第二款之規(guī)定,，適用不動(dòng)產(chǎn)糾紛專(zhuān)屬管轄之規(guī)定,，由北京市大興區(qū)人民法院管轄。2,、高金魁并非本案適格被告,，萬(wàn)福公司將高金魁列為被告，意圖是規(guī)避專(zhuān)屬管轄,。

萬(wàn)福公司提交意見(jiàn)稱(chēng),，（一）一、二審判決適用法律正確,，認(rèn)定事實(shí)清楚，應(yīng)駁回西曼公司的再審申請(qǐng),。（二）本案一,、二審程序合法。西曼公司在上訴狀中對(duì)程序違法和管轄權(quán)問(wèn)題進(jìn)行了陳述,，二審法院對(duì)此的認(rèn)定理?yè)?jù)充分,。一審程序合法，西曼公司以此理由申請(qǐng)?jiān)賹彌](méi)有依據(jù),。西曼公司主張本案為政策性房屋買(mǎi)賣(mài)合同但未提供任何證據(jù)予以證明,。房屋合同產(chǎn)生的糾紛應(yīng)歸入因合同關(guān)系產(chǎn)生的債權(quán)類(lèi)糾紛，不適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第三十三條第一項(xiàng)規(guī)定的專(zhuān)屬管轄,。且根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條規(guī)定,，管轄權(quán)問(wèn)題不能成為申請(qǐng)?jiān)賹彽姆ǘㄊ掠?。（三）西曼公司稱(chēng)有生效法律文書(shū)足以推翻一、二審判決的說(shuō)法沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù),。（四）西曼公司在另案中明確認(rèn)可萬(wàn)福公司于2015年10月即自行入住案涉廠房并經(jīng)營(yíng)至今的事實(shí),。因此，西曼公司在本案中主張萬(wàn)福公司未實(shí)際占有使用案涉房屋與事實(shí)不符,。在本案二審期間,，西曼公司也從未主張案涉房產(chǎn)已被北京市大興區(qū)人民法院執(zhí)行查封。（五）西曼公司的再審申請(qǐng)已經(jīng)超過(guò)法定時(shí)限,。

本院認(rèn)為,，本案再審審查的焦點(diǎn)問(wèn)題為：

（一）本案一審、二審審理程序是否違反法律規(guī)定,；（二）本案應(yīng)否適用專(zhuān)屬管轄規(guī)定,；（三）案涉協(xié)議的效力及能否繼續(xù)履行的問(wèn)題。

（一）關(guān)于本案一審,、二審審理程序是否違反法律規(guī)定的問(wèn)題,。根據(jù)...

（二）關(guān)于本案是否適用專(zhuān)屬管轄規(guī)定的問(wèn)題。第一,，根據(jù)案涉《股權(quán)投資協(xié)議書(shū)》的約定,，雙方的合同目的是萬(wàn)福公司通過(guò)支付股權(quán)投資款的方式，取得西曼國(guó)際項(xiàng)目面積約2500平方米廠房的產(chǎn)權(quán),，該協(xié)議名為股權(quán)投資協(xié)議,，實(shí)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第二十八條規(guī)定的適用專(zhuān)屬管轄的不動(dòng)產(chǎn)糾紛僅限于“因不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利確認(rèn),、分割、相鄰關(guān)系等引起的物權(quán)糾紛”,，而案涉合同系因房屋買(mǎi)賣(mài)引起不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng),，屬于因合同關(guān)系產(chǎn)生的債權(quán)類(lèi)糾紛。因此,，本案不屬于《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第三十三條第一項(xiàng)規(guī)定的適用專(zhuān)屬管轄規(guī)定的情形,。第二，一審,、二審法院均認(rèn)定高金魁在《股權(quán)投資協(xié)議書(shū)》上簽字的行為系履行職務(wù)的行為,，對(duì)違約賠償金不承擔(dān)連帶責(zé)任，在不適用專(zhuān)屬管轄規(guī)定的情況下,，一審法院受理本案訴訟并無(wú)不當(dāng),。

（三）關(guān)于案涉協(xié)議的效力及能否繼續(xù)履行的問(wèn)題。第一,，根據(jù)原審查明的事實(shí),，案涉西曼國(guó)際項(xiàng)目的建設(shè)獲得了政府部門(mén)審批同意,，并取得了《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》等相關(guān)證照。雙方在《股權(quán)投資協(xié)議書(shū)》中約定買(mǎi)賣(mài)A2廠房,，并且還對(duì)后續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)分割等問(wèn)題做了明確約定,。如協(xié)議第二條指出了產(chǎn)權(quán)分割需具備的條件、第三條約定產(chǎn)權(quán)分割條件具備后,，由西曼公司負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)分割手續(xù),，經(jīng)北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。因此案涉協(xié)議是雙方當(dāng)事人在平等自愿基礎(chǔ)上作出的真實(shí)意思表示,，約定內(nèi)容不違反法律規(guī)定,，應(yīng)認(rèn)定合法有效。第二,，雙方《股權(quán)投資協(xié)議書(shū)》及《股權(quán)投資協(xié)議附件》簽訂于2011年7月8日,，另案查明的案涉項(xiàng)目被西曼公司用于設(shè)立抵押的時(shí)間為2013年12月10日，即萬(wàn)福公司簽訂協(xié)議的時(shí)間早于案涉項(xiàng)目抵押設(shè)立的時(shí)間,。根據(jù)合同約定,，西曼公司2013年9月30日應(yīng)當(dāng)交付A2廠房，但是協(xié)議簽訂后西曼公司并未如約建成A2廠房,。西曼公司逾期交付案涉房屋構(gòu)成違約,，應(yīng)按合同約定支付違約金，原審法院對(duì)此予以認(rèn)定,，并無(wú)不當(dāng),。雙方多次通過(guò)往來(lái)電子郵件的形式約定由A2廠房換成已經(jīng)建設(shè)的C3廠房，同時(shí)對(duì)萬(wàn)福公司的投資總額及廠房交付時(shí)間也做了變更約定,。雖然沒(méi)有形成書(shū)面的合同形式,，僅是電子文本的來(lái)往，但郵件內(nèi)容包含西曼公司同意將原A2廠房調(diào)換為C3廠房的約定,，是西曼公司對(duì)協(xié)議事項(xiàng)的認(rèn)可,。2015年5月20日西曼公司還出具《承諾書(shū)》，明確承諾對(duì)A2廠房予以調(diào)換,。2015年10月,，萬(wàn)福公司自主入住并實(shí)際使用C3廠房至今。因此,，西曼公司再審關(guān)于雙方協(xié)議不成立、不存在調(diào)換廠房合意,、更不存在繼續(xù)履行的主張,，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采信,。第三,，原審判決西曼公司為萬(wàn)福公司辦理物業(yè)和入住等相關(guān)手續(xù),，并非判令辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，該部分內(nèi)容在雙方當(dāng)事人所簽協(xié)議中有約定,，是西曼公司應(yīng)承擔(dān)的合同義務(wù),。因此，該判項(xiàng)屬于支持繼續(xù)履行合同的內(nèi)容,，并非超出萬(wàn)福公司的訴請(qǐng)范圍進(jìn)行判決,。第四，雖然案涉房產(chǎn)在另案中被擔(dān)保權(quán)人申請(qǐng)查封,，但無(wú)證據(jù)表明該房產(chǎn)是西曼公司唯一可被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn),，而且抵押權(quán)可因主債權(quán)實(shí)現(xiàn)而歸于消滅，故對(duì)西曼公司援引《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十一條規(guī)定主張一審判決錯(cuò)誤的觀點(diǎn),，本院不予支持,。此外，西曼公司的其他申請(qǐng)?jiān)賹徖碛?，亦理?yè)?jù)不足,。

綜上，西曼公司申請(qǐng)?jiān)賹彽睦碛刹怀闪?。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條第一款,，《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：

駁回北京西曼國(guó)際服飾有限公司的再審申請(qǐng),。

審判長(zhǎng)　　劉銀春

審判員　　付少軍

審判員　　司　偉

二〇一八年五月二十五日

法官助理 柳凝

書(shū)記員　　 武澤龍