房改房土地出讓金誰出？按照什么標準收,？房改房是指于1994年國務院發(fā)文實行的城鎮(zhèn)住房制度改革的產(chǎn)物,，是中國城鎮(zhèn)住房由從前的單位分配轉化為市場經(jīng)濟的一項過渡政策，現(xiàn)如今又可以叫做已購公有住房,。接下來小編帶大家了解房改房土地出讓金的相關知識,。

　　房改房土地出讓金誰出？

　　雙方可以協(xié)商約定誰出,，一般是賣方支付,。房改房以前一般是單位上的福利房也稱集資房,當時土地的性質為劃撥,當時是有國家出70%,單位出30%然后取得土地的出讓權。房改以后都賣給了個人,也就是可以上市交易了,但是一部分單位的土地證是單位上的大證,現(xiàn)在繳納土地出讓金,也就是土地使用權歸你所有了,以前是單位上的土地使用權,現(xiàn)在歸個人是要交納出讓金的,。但是土地的性質一般還是劃撥,個別城市不同,。

  房改房土地出讓金按照什么標準收？

　?。ㄒ唬?、個人住房土地使用權轉讓應補交的土地出讓金標準：1990年5月19日以前取得的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的30%收取;1990年5月19日(含當日,，下同)以后取得的,，按簽訂出讓合同之日的標定地價的60%收取。

　?。ǘ?、已購公有住房(含集資建房)、經(jīng)濟適用房按規(guī)定允許轉讓的,，以及紅梅新村,、金山新村、小山新村,、刺桐新村及西郊新村等五個國有房地產(chǎn)公司開發(fā)的劃撥商品房轉讓應補交的土地出讓金,，按簽訂出讓合同之日的標定地價的10%收取,。已購房改房、經(jīng)濟適用房以市場價購買的部分在進入市場時,，不再補繳土地出讓金,。

　　（三）,、由政府統(tǒng)一實施的拆遷安置房轉讓應補交的土地出讓金標準：被拆遷戶原土地使用權為1990年5月19日以前取得的,，按申辦轉讓手續(xù)之日的標定地價的30%收取;被拆遷戶原土地使用權為1990年5月19日以后取得的，按申辦轉讓手續(xù)之日的標定地價的60%收取,。被拆遷戶原土地如屬于以出讓方式取得的,，或拆遷安置房按市場價購買的部分不再收取土地出讓金。

　?。ㄋ模?、以劃撥方式取得國有建設用地使用權的工業(yè)用地補辦出讓應補交的土地出讓金標準：1990年5月19日以前取得的，按標定地價的30%收取;1990年5月19日以后取得的,，按標定地價的50%收取,。

　　房改房土地出讓金計算方法

　　土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價,，即以出讓金總額除以土地總面積;樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價,，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益,。因為地面價不能反映出土地成本的高低,，只有把地價分攤到每平方建筑面積上去核算，才有可比性,，也易于估算投資成本,，進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價,，實際上并非如此,。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。

有的房子為什么要交土地出讓金,？

上世紀九十年代,，我國開始實施住房制度改革，簡稱“房改",。房改以前,，我國行政企事業(yè)單位職工實行的是福利分房，而福利房(也稱房改房)所用土地是政府無償提供的,，稱作"劃撥地“,。這些劃撥地上建造的房子都沒有繳納過土地出讓金。1992年以后國家實行房改,，一方面取消福利分房,，實行住房商品化,；另一方面，將原來的福利房作價賣給職工,，由于政策過渡,，仍帶有福利性質，當時沒有向職工收繳土地出讓金,，但規(guī)定職工房改房在自己不住了第一次上市交易時,，須向國家補繳土地出讓金。這就是政策由來,。住房商品化以后購買的商品房,，其土地都是出讓地，開發(fā)商都是繳過土地出讓金了的,，在70年土地使用權期限內購房人不需要再繳出讓金,。

房改房如何補繳土地出讓金？

對于房改房等劃撥土地上不動產(chǎn)轉讓補辦出讓手續(xù)時,，應補繳土地出讓金,，但各地具體計算依據(jù)及算法有所不同,，主要有以下幾種：

有些城市采用以房屋分攤土地面積及地面單價計算出讓金的方式,，這樣的方式主要從房屋與土地分散時期沿用而來，通過房屋建筑面積折算分攤土地面積,，結合房屋所在位置的對應基準價體系中地面單價計算出讓金,。公式一般為：出讓金=房屋分攤土地面積× 地面單價×10%。

有些城市采用按房屋建筑面積及樓面價計算出讓金的方式,，在實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后,，不再沿用分攤土地面積的方式表示房屋，而是宗地共同所有的方式表示其土地權利,，對于土地出讓金計算方式已經(jīng)調整為房屋建筑面積,。公式一般為：出讓金=房屋建筑面積面積×樓面單價×10%。

有些城市采用按房屋成交價格的固定比例計算出讓金的方式,，為了體現(xiàn)房屋價格與土地價值之間的相關性,，公式一般為：出讓金=房屋成交價格×1%。

有些城市采用委托評估機構評估房屋的劃撥土地價值的方式,，根據(jù)評估結果核定需交納的土地出讓金,。

這些計算方式在執(zhí)行過程中，因為受到房價水平變化,、總建筑面積變動等因素影響下,，出現(xiàn)相似條件的房屋需要繳納的土地出讓金不同，導致申請人對計算結果產(chǎn)生質疑,。選擇相對簡單明晰的算法是消除疑慮的最好方式,，這里逐一分析現(xiàn)行各種計算方式的優(yōu)劣：

基于地面價計算土地出讓金,，需要先算出房屋對應的分攤土地面積，一旦土地面積和建筑面積因改擴建,、征拆而調整,，同一范圍內同樣建筑面積的房屋分攤土地面積就會不同，使得最終計算出的土地出讓金是不一樣的,，即群眾經(jīng)常反映的“同房不同價”,。

土地的價值與容積率密不可分，容積率在土地上的體現(xiàn)就是可允許建設的建筑面積,，把地價分攤到每平方建筑面積上可以核算出對應樓面地價,。這樣的計算方式充分反映出土地價值的高低，使不同規(guī)劃條件的土地的價值之間有可比性,。采用基于建筑面積及樓面地價的計算方式比較直觀簡便,，不用通過換算土地分攤面積即可以測算對應劃撥土地價值，但是樓面地價主要通過基準地價體系取值,，對基準地價體系更新以及覆蓋率要求較高,。

按房屋成交價格的固定比例計算出讓金，也是較為常見的方式,，其優(yōu)點是操作簡單,，然而房屋成交價格在采集中往往容易出現(xiàn)爭議，在申請辦理轉移登記時,，申請人基于避稅,、減費等原因通常虛報房屋成交價格，按轉移合同計收出讓金易導致出讓金流失,，實踐中難以形成控制成交價格水平的標準體系,。

實踐中，評估機構對評估費用的收取方式一般為資產(chǎn)的千分之四,，少于500 元則按每宗500 元收取,，在地價相對較低的城市采用委托評估機構直接評估房屋的劃撥土地價值，并按10%收取劃撥土地上房屋的出讓金,，就可能出現(xiàn)評估費用高于需補繳的土地出讓金的情況,。此類補辦出讓手續(xù)業(yè)務量大，評估報告審定環(huán)節(jié)較長,，難以滿足群眾對相關手續(xù)辦理時限的需求,。

綜上，各類劃撥地上已建成房屋上市交易,經(jīng)批準需要補繳地價的各地計算方法不一,，各有優(yōu)缺點,。筆者認為，基于建筑面積以及基于房屋成交價格的兩種計算方法,，相對而言適應性廣泛,，減少了分攤換算環(huán)節(jié),，使得算法更為明晰，還方便解決有房產(chǎn)證,、沒有土地證的房屋補辦出讓手續(xù)的歷史遺留問題,。而且，從土地估價體系來看,，土地價值可按地面價和樓面價兩種方式標示,，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積,；樓面地價為分攤到每平方米建筑面積的地價,，即以土地出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。這兩種算法雖然表現(xiàn)形式不同,，但最終結果實際上沒有差異,。在基準地價體系較完善且更新及時的城市，將原以分攤土地面積核算出讓金的算法調整為以房屋建筑面積進行核算的算法,，更能適應實際需要,。不過，這樣的調整涉及廣大群眾的利益,，應履行征求意見,、聽證等法定程序。

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