房改房土地出讓金誰出？按照什么標(biāo)準(zhǔn)收,？房改房是指于1994年國務(wù)院發(fā)文實(shí)行的城鎮(zhèn)住房制度改革的產(chǎn)物,，是中國城鎮(zhèn)住房由從前的單位分配轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)過渡政策，現(xiàn)如今又可以叫做已購公有住房,。接下來小編帶大家了解房改房土地出讓金的相關(guān)知識(shí),。

　　房改房土地出讓金誰出？

　　雙方可以協(xié)商約定誰出,，一般是賣方支付,。房改房以前一般是單位上的福利房也稱集資房,當(dāng)時(shí)土地的性質(zhì)為劃撥,當(dāng)時(shí)是有國家出70%,單位出30%然后取得土地的出讓權(quán)。房改以后都賣給了個(gè)人,也就是可以上市交易了,但是一部分單位的土地證是單位上的大證,現(xiàn)在繳納土地出讓金,也就是土地使用權(quán)歸你所有了,以前是單位上的土地使用權(quán),現(xiàn)在歸個(gè)人是要交納出讓金的,。但是土地的性質(zhì)一般還是劃撥,個(gè)別城市不同,。

  房改房土地出讓金按照什么標(biāo)準(zhǔn)收？

　?。ㄒ唬?、個(gè)人住房土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)：1990年5月19日以前取得的，按簽訂出讓合同之日的標(biāo)定地價(jià)的30%收取;1990年5月19日(含當(dāng)日,，下同)以后取得的,，按簽訂出讓合同之日的標(biāo)定地價(jià)的60%收取。

　?。ǘ?、已購公有住房(含集資建房)、經(jīng)濟(jì)適用房按規(guī)定允許轉(zhuǎn)讓的,，以及紅梅新村,、金山新村、小山新村,、刺桐新村及西郊新村等五個(gè)國有房地產(chǎn)公司開發(fā)的劃撥商品房轉(zhuǎn)讓應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金,，按簽訂出讓合同之日的標(biāo)定地價(jià)的10%收取。已購房改房,、經(jīng)濟(jì)適用房以市場(chǎng)價(jià)購買的部分在進(jìn)入市場(chǎng)時(shí),，不再補(bǔ)繳土地出讓金。

　?。ㄈ?、由政府統(tǒng)一實(shí)施的拆遷安置房轉(zhuǎn)讓應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)：被拆遷戶原土地使用權(quán)為1990年5月19日以前取得的,，按申辦轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的標(biāo)定地價(jià)的30%收取;被拆遷戶原土地使用權(quán)為1990年5月19日以后取得的，按申辦轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的標(biāo)定地價(jià)的60%收取,。被拆遷戶原土地如屬于以出讓方式取得的,，或拆遷安置房按市場(chǎng)價(jià)購買的部分不再收取土地出讓金。

　?。ㄋ模?、以劃撥方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的工業(yè)用地補(bǔ)辦出讓應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)：1990年5月19日以前取得的，按標(biāo)定地價(jià)的30%收取;1990年5月19日以后取得的,，按標(biāo)定地價(jià)的50%收取,。

　　房改房土地出讓金計(jì)算方法

　　土地出讓金又可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計(jì)算方法，地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià),，即以出讓金總額除以土地總面積;樓面價(jià)為攤到每平方米建筑面積的地價(jià),，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價(jià)來計(jì)算投資效益,。因?yàn)榈孛鎯r(jià)不能反映出土地成本的高低，只有把地價(jià)分?jǐn)偟矫科椒浇ㄖ娣e上去核算,，才有可比性,，也易于估算投資成本,，進(jìn)行估算投資效益。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價(jià),，實(shí)際上并非如此,。因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗前唇ㄖ娣e計(jì)收的。

有的房子為什么要交土地出讓金,？

上世紀(jì)九十年代,，我國開始實(shí)施住房制度改革，簡(jiǎn)稱“房改",。房改以前，我國行政企事業(yè)單位職工實(shí)行的是福利分房,，而福利房(也稱房改房)所用土地是政府無償提供的,，稱作"劃撥地“,。這些劃撥地上建造的房子都沒有繳納過土地出讓金。1992年以后國家實(shí)行房改，一方面取消福利分房,，實(shí)行住房商品化,；另一方面，將原來的福利房作價(jià)賣給職工,，由于政策過渡，仍帶有福利性質(zhì),，當(dāng)時(shí)沒有向職工收繳土地出讓金,，但規(guī)定職工房改房在自己不住了第一次上市交易時(shí)，須向國家補(bǔ)繳土地出讓金,。這就是政策由來,。住房商品化以后購買的商品房，其土地都是出讓地,，開發(fā)商都是繳過土地出讓金了的,，在70年土地使用權(quán)期限內(nèi)購房人不需要再繳出讓金。

房改房如何補(bǔ)繳土地出讓金,？

對(duì)于房改房等劃撥土地上不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)辦出讓手續(xù)時(shí),，應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金,，但各地具體計(jì)算依據(jù)及算法有所不同，主要有以下幾種：

有些城市采用以房屋分?jǐn)偼恋孛娣e及地面單價(jià)計(jì)算出讓金的方式,，這樣的方式主要從房屋與土地分散時(shí)期沿用而來，通過房屋建筑面積折算分?jǐn)偼恋孛娣e,，結(jié)合房屋所在位置的對(duì)應(yīng)基準(zhǔn)價(jià)體系中地面單價(jià)計(jì)算出讓金。公式一般為：出讓金=房屋分?jǐn)偼恋孛娣e× 地面單價(jià)×10%,。

有些城市采用按房屋建筑面積及樓面價(jià)計(jì)算出讓金的方式，在實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后,，不再沿用分?jǐn)偼恋孛娣e的方式表示房屋,，而是宗地共同所有的方式表示其土地權(quán)利,，對(duì)于土地出讓金計(jì)算方式已經(jīng)調(diào)整為房屋建筑面積。公式一般為：出讓金=房屋建筑面積面積×樓面單價(jià)×10%,。

有些城市采用按房屋成交價(jià)格的固定比例計(jì)算出讓金的方式,，為了體現(xiàn)房屋價(jià)格與土地價(jià)值之間的相關(guān)性，公式一般為：出讓金=房屋成交價(jià)格×1%,。

有些城市采用委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估房屋的劃撥土地價(jià)值的方式，根據(jù)評(píng)估結(jié)果核定需交納的土地出讓金,。

這些計(jì)算方式在執(zhí)行過程中，因?yàn)槭艿椒績(jī)r(jià)水平變化,、總建筑面積變動(dòng)等因素影響下,，出現(xiàn)相似條件的房屋需要繳納的土地出讓金不同，導(dǎo)致申請(qǐng)人對(duì)計(jì)算結(jié)果產(chǎn)生質(zhì)疑,。選擇相對(duì)簡(jiǎn)單明晰的算法是消除疑慮的最好方式,，這里逐一分析現(xiàn)行各種計(jì)算方式的優(yōu)劣：

基于地面價(jià)計(jì)算土地出讓金，需要先算出房屋對(duì)應(yīng)的分?jǐn)偼恋孛娣e,，一旦土地面積和建筑面積因改擴(kuò)建,、征拆而調(diào)整,，同一范圍內(nèi)同樣建筑面積的房屋分?jǐn)偼恋孛娣e就會(huì)不同，使得最終計(jì)算出的土地出讓金是不一樣的,，即群眾經(jīng)常反映的“同房不同價(jià)”。

土地的價(jià)值與容積率密不可分,，容積率在土地上的體現(xiàn)就是可允許建設(shè)的建筑面積，把地價(jià)分?jǐn)偟矫科椒浇ㄖ娣e上可以核算出對(duì)應(yīng)樓面地價(jià),。這樣的計(jì)算方式充分反映出土地價(jià)值的高低,，使不同規(guī)劃條件的土地的價(jià)值之間有可比性,。采用基于建筑面積及樓面地價(jià)的計(jì)算方式比較直觀簡(jiǎn)便,，不用通過換算土地分?jǐn)偯娣e即可以測(cè)算對(duì)應(yīng)劃撥土地價(jià)值,，但是樓面地價(jià)主要通過基準(zhǔn)地價(jià)體系取值,，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)體系更新以及覆蓋率要求較高,。

按房屋成交價(jià)格的固定比例計(jì)算出讓金，也是較為常見的方式,，其優(yōu)點(diǎn)是操作簡(jiǎn)單,，然而房屋成交價(jià)格在采集中往往容易出現(xiàn)爭(zhēng)議,，在申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)，申請(qǐng)人基于避稅,、減費(fèi)等原因通常虛報(bào)房屋成交價(jià)格，按轉(zhuǎn)移合同計(jì)收出讓金易導(dǎo)致出讓金流失,，實(shí)踐中難以形成控制成交價(jià)格水平的標(biāo)準(zhǔn)體系,。

實(shí)踐中,，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估費(fèi)用的收取方式一般為資產(chǎn)的千分之四,，少于500 元?jiǎng)t按每宗500 元收取,，在地價(jià)相對(duì)較低的城市采用委托評(píng)估機(jī)構(gòu)直接評(píng)估房屋的劃撥土地價(jià)值，并按10%收取劃撥土地上房屋的出讓金,，就可能出現(xiàn)評(píng)估費(fèi)用高于需補(bǔ)繳的土地出讓金的情況。此類補(bǔ)辦出讓手續(xù)業(yè)務(wù)量大,，評(píng)估報(bào)告審定環(huán)節(jié)較長，難以滿足群眾對(duì)相關(guān)手續(xù)辦理時(shí)限的需求。

綜上,，各類劃撥地上已建成房屋上市交易,經(jīng)批準(zhǔn)需要補(bǔ)繳地價(jià)的各地計(jì)算方法不一，各有優(yōu)缺點(diǎn),。筆者認(rèn)為，基于建筑面積以及基于房屋成交價(jià)格的兩種計(jì)算方法,，相對(duì)而言適應(yīng)性廣泛,，減少了分?jǐn)倱Q算環(huán)節(jié),，使得算法更為明晰，還方便解決有房產(chǎn)證,、沒有土地證的房屋補(bǔ)辦出讓手續(xù)的歷史遺留問題,。而且,，從土地估價(jià)體系來看,，土地價(jià)值可按地面價(jià)和樓面價(jià)兩種方式標(biāo)示,，地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià),，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面地價(jià)為分?jǐn)偟矫科椒矫捉ㄖ娣e的地價(jià),，即以土地出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。這兩種算法雖然表現(xiàn)形式不同,，但最終結(jié)果實(shí)際上沒有差異,。在基準(zhǔn)地價(jià)體系較完善且更新及時(shí)的城市,，將原以分?jǐn)偼恋孛娣e核算出讓金的算法調(diào)整為以房屋建筑面積進(jìn)行核算的算法,，更能適應(yīng)實(shí)際需要。不過,，這樣的調(diào)整涉及廣大群眾的利益,，應(yīng)履行征求意見、聽證等法定程序,。

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