一,、大寫的“是”：凈地出讓

一物一權(quán),，耳熟能詳。進(jìn)入一級市場交易的土地,，首先應(yīng)當(dāng)將原有權(quán)利依法有償清零,。簡而言之，出讓之前,，應(yīng)當(dāng)通過土地收儲,、國有土地使用權(quán)收回、不動產(chǎn)征收等途徑,，對原權(quán)利人進(jìn)行補(bǔ)償安置，收回并注銷權(quán)利憑證,，以達(dá)到土地權(quán)利清晰的狀態(tài),。

對于“凈地出讓”，2012年修訂發(fā)布的《閑置土地處置辦法》第二十一條作出了明文規(guī)定：“市,、縣國土資源主管部門供應(yīng)土地應(yīng)當(dāng)符合下列要求,，防止因政府、政府有關(guān)部門的行為造成土地閑置：（一）土地權(quán)利清晰,；（二）安置補(bǔ)償落實(shí)到位,；（三）沒有法律經(jīng)濟(jì)糾紛；（四）地塊位置,、使用性質(zhì),、容積率等規(guī)劃條件明確；（五）具備動工開發(fā)所必需的其他基本條件”,。

“凈地”出讓模式能確保交易土地產(chǎn)權(quán)明晰,，法律關(guān)系簡單，減少了土地出讓后各方的矛盾和糾紛,，某種程度上也對及時(shí)完成原土地使用權(quán)人土地及地上建筑物,、附著物、青苗等地上物的補(bǔ)償安置形成了一定保障,，減少一些嚴(yán)重依賴土地出讓金的地方政府不等征收程序結(jié)束,、土地權(quán)利模糊就迫不及待供地賣錢的現(xiàn)象。并且,，開發(fā)商經(jīng)招拍掛程序取得土地后能夠直接進(jìn)場施工,，建設(shè)項(xiàng)目的開竣工時(shí)間也將能更好地進(jìn)行日程管理，免去“交地難”引發(fā)的時(shí)間成本以及拆遷工作不能及時(shí)完成的先期投資風(fēng)險(xiǎn),。此外,，也有利于土地資源的調(diào)控管理，避免動機(jī)不良的開發(fā)商囤地、捂地抬價(jià),，維護(hù)土地市場的正常交易秩序,。

二、特寫的“非”：毛地出讓

“毛地”是俗稱,，即土地出讓時(shí)尚未完成拆遷補(bǔ)償安置,，地上物尚未拆除、清除,，政府直接按照土地的現(xiàn)狀進(jìn)行出讓,，開發(fā)商承擔(dān)拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用，甚至是直接負(fù)責(zé)動遷工作,。2013年被劃入征收范圍,，在長達(dá)六年時(shí)間里一直未能就地上物補(bǔ)償達(dá)成合意，其未收到過評估報(bào)告,，也未收到過責(zé)令交出土地行政決定,，大紅色的承包土地經(jīng)營權(quán)證仍然在自己手中，果園也一如既往地處于正常生產(chǎn)狀態(tài),。像咨詢者這樣的農(nóng)戶尚有幾戶,，然而近日卻發(fā)現(xiàn)征收地塊已經(jīng)進(jìn)入了招拍掛階段。不難推知,，此即為“毛地”出讓,。

“毛地”出讓時(shí)，會存在原土地使用權(quán)人,、原地上建筑物所有權(quán)人的物權(quán)尚未消滅的情形,，此時(shí)出讓土地設(shè)立新的土地使用權(quán)，勢必導(dǎo)致地上物權(quán)錯(cuò)綜復(fù)雜,，滋生法律糾紛,。“毛地”出讓模式的實(shí)質(zhì)是應(yīng)當(dāng)由政府部門負(fù)責(zé)的征收搬遷工作轉(zhuǎn)移給了開發(fā)商,，該模式下土地出讓金與拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用是捆綁在一起的,。對開發(fā)商而言，壓低拆遷補(bǔ)償無疑能夠節(jié)約拿地成本,、增加獲利,。在趨利動機(jī)下，容易觸發(fā)野蠻拆遷,。此外,，一旦開發(fā)商出現(xiàn)資金、收益,、市場預(yù)期等方面的變故,，項(xiàng)目及拆遷工作都可能“爛尾”,，而拆遷對象、尤其是一些被拆遷企業(yè)則將面臨長達(dá)數(shù)年的拆遷苦旅,，無法正常生活,、生產(chǎn)經(jīng)營。

國土資發(fā)〔2010〕151號《國土資源部,、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》第四條明確規(guī)定,，“土地出讓必須以宗地為單位提供規(guī)劃條件、建設(shè)條件和土地使用標(biāo)準(zhǔn),，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房用地單宗出讓面積規(guī)定,，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得'毛地'出讓”,。

三,、“毛地”當(dāng)“凈地”出讓的法律責(zé)任

“凈地”出讓模式需要地方政府前期大量的資金投入，因此,，直到今天,，仍然存在“毛掛凈交”的供地操作，即在“毛地”的情況下進(jìn)行招拍掛形成土地交易,，政府利用土地出讓金將“毛地”變?yōu)椤皟舻亍?，并在?guī)定時(shí)間內(nèi)將 “凈地”交付給開發(fā)商,。

出讓不具備凈地出讓條件的土地,，明顯違反國土資源部禁止非“凈地”出讓的規(guī)定。根據(jù)《閑置土地處置辦法》第二十九條,，縣級以上國土資源主管部門及其工作人員供應(yīng)“毛地”的,，將依法給予處分；構(gòu)成犯罪的,，還將依法追究刑事責(zé)任,。國土資發(fā)〔2010〕204號《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地政策促進(jìn)市場健康發(fā)展的通知》第三條中還規(guī)定，(區(qū),、市)國土資源止管部門要加強(qiáng)對市,、縣招拍掛出讓公告的審查，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)“毛地”出讓,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令立即終止出讓行為,并依法追究責(zé)任,。

可見，“凈地”出讓是講真格的,。在不動產(chǎn)征收拆遷過程中,，如果被征收人、被拆遷人遇到自己的土地使用權(quán)尚且存在卻已經(jīng)被出讓給開發(fā)商重新利用,，需知這種現(xiàn)象不具有合法性,。