一、什么是房地產(chǎn)合作開發(fā)?

楊莉莎律師答：“房地產(chǎn)合作開發(fā)”即“合作開發(fā)房地產(chǎn)”,，也就是由兩方或多方當(dāng)事人共同進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),，提供建設(shè)用地使用權(quán)、資金,、技術(shù),、勞務(wù)等作為共同投資,，合作開發(fā)土地、建筑房產(chǎn)等項(xiàng)目,，各方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),、共享收益的房地產(chǎn)開發(fā)方式。

房地產(chǎn)合作開發(fā)的主體,，可以是自然人,、法人和其他組織相互組合進(jìn)行合作，其中一方需具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì);房地產(chǎn)合作開發(fā)的客體,，不限于在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上進(jìn)行建設(shè),，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房(城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征收,、征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后,，方可用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。);房地產(chǎn)合作開發(fā)的目的,，不限于進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng),，也可以是建房自用;房地產(chǎn)合作開發(fā)的方式，不限于一方出地一方出資,，也可以是共同出資,。

最高人民法院已經(jīng)賦予了合作開發(fā)房地產(chǎn)的法律地位，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定：“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同,，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán),、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn),、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議,。”

二,、房地產(chǎn)合作開發(fā)的方式有哪些?

楊莉莎律師答：房地產(chǎn)合作開發(fā)的方式多種多樣,，目前比較主流的合作方式如下：

1.房地產(chǎn)聯(lián)建——“一方出地、一方出錢”

該方式一般為甲方出地,、乙方提供資金,、技術(shù)、勞務(wù)等,，以雙方共同的名義進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā),。雙方應(yīng)當(dāng)簽訂合作開發(fā)合同，其中明確約定按比例或者其他方式分配房屋和土地使用權(quán)并對(duì)土地權(quán)屬進(jìn)行變更登記,。項(xiàng)目開發(fā)需要以合作雙方的名義向政府部門辦理審批手續(xù)和各種證件許可,。

2.轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)——“一方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、一方開發(fā)”

房地產(chǎn)聯(lián)建方式中甲方的獲利方式會(huì)依賴房地產(chǎn)最終的開發(fā)銷售結(jié)果，但是有些能夠提供土地使用權(quán)的企業(yè)或者個(gè)人希望盡快獲取收益,，或者并不希望以自身名義開發(fā)房地產(chǎn),。此時(shí)其可以選擇直接將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，乙方以自身的名義進(jìn)行開發(fā)銷售,。

3.組建項(xiàng)目開發(fā)公司——“一方入股,、一方開發(fā)”

合作建房的各方當(dāng)事人約定共同成立專門的項(xiàng)目公司開發(fā)房地產(chǎn)。甲方可以土地出讓權(quán)作價(jià)出資,、乙方可以貨幣或者技術(shù)和勞務(wù)等作價(jià)出資組建公司;或者甲方以土地出讓權(quán)作價(jià)出資,，入股乙方公司;或者乙方以貨幣或者技術(shù)和勞務(wù)等作價(jià)出資，入股甲方公司;或者乙方收購(gòu)甲方以土地使用權(quán)出資入股的公司,。各方最終以該公司名義開發(fā)房地產(chǎn),。甲乙雙方作為公司的股東，通過(guò)其持股比例享有對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的決策權(quán)和分紅權(quán)等股東權(quán)益,。各方在合作開發(fā)合同中對(duì)開發(fā)模式,、各方的投資回報(bào)方式及風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)、資金監(jiān)管,、權(quán)利與義務(wù),、違約責(zé)任等做出明確約定，盡量避免糾紛的產(chǎn)生,。

4.項(xiàng)目轉(zhuǎn)移——“一方開發(fā),、一方受讓”

已經(jīng)獲得立項(xiàng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在項(xiàng)目公司股東或合作開發(fā)的受益人互相之間,，或向他人轉(zhuǎn)讓其股權(quán)或合作開發(fā)權(quán)益的行為,。房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的模式：(1)以項(xiàng)目公司股權(quán)并購(gòu)(兼并或收購(gòu))方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;(2)以項(xiàng)目合作各方權(quán)益比例的變更轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)益。

三,、房地產(chǎn)開發(fā)合同的效力如何認(rèn)定?

1.合作一方主體具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)是合同有效的前提

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第15條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效,。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效,?！?br/>
2.利用土地使用權(quán)投資必須經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，否則合同無(wú)效

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第16條規(guī)定：“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效,?！?br/>
《城市房地產(chǎn)管理法》第40條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批,。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金,。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理,。”

四,、雙方當(dāng)事人簽訂合作開發(fā)房地產(chǎn)合同后又簽訂建設(shè)工程施工合同如何認(rèn)定合同性質(zhì)?

楊莉莎律師答：雙方當(dāng)事人簽訂合作開發(fā)房地產(chǎn)合同后又簽訂建設(shè)工程施工合同,，由一方負(fù)責(zé)施工并取得工程款，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同變更為建設(shè)工程施工合同,。根據(jù)《合同法》第七十七條“當(dāng)事人協(xié)商一致,，可以變更合同。法律,、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn),、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定”之規(guī)定,，在沒(méi)有法律,、行政法規(guī)特別規(guī)定的情況下，合同雙方具有協(xié)商變更合同權(quán),，是民法靈魂“意思自治”的體現(xiàn),。

甲公司與乙公司簽訂《合作開發(fā)房地產(chǎn)合同書》，該合同書約定,，雙方共同開發(fā)某商品房項(xiàng)目,，甲公司負(fù)責(zé)取得涉案項(xiàng)目的施工許可，負(fù)責(zé)前期辦理基建手續(xù)和上繳國(guó)家規(guī)定的各種收費(fèi)的全部資金;乙公司應(yīng)負(fù)責(zé)涉案土建工程的全部資金;雙方均等承擔(dān)合作項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和利益,。雙方設(shè)立共管賬戶,，該賬戶由雙方共同監(jiān)管使用，籌集的項(xiàng)目資金,、項(xiàng)目房屋收入均進(jìn)入該賬戶,，工程款及項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用也通過(guò)該賬戶支付。合同簽訂后雙方成立了項(xiàng)目組,，設(shè)立了共管賬戶,。甲公司投入了600萬(wàn)元,。后甲公司與乙公司簽訂一份建設(shè)工程施工合同，該合同約定,，涉案項(xiàng)目由乙公司作為施工人進(jìn)行施工,，并約定工程價(jià)款500萬(wàn)元。涉案工程完工后,，甲公司并未支付乙公司工程款,，乙公司通過(guò)訴訟取得了涉案工程款500萬(wàn)元。涉案項(xiàng)目已經(jīng)建成,，并已經(jīng)對(duì)外銷售?，F(xiàn)甲公司訴至法院，其起訴稱,，雙方之間由于乙公司負(fù)責(zé)施工,，并且取得了全部工程價(jià)款，實(shí)際上雙方之間已經(jīng)不存在合作開發(fā)關(guān)系,。故甲公司請(qǐng)求確認(rèn)：(1)甲公司與乙公司之間的房地產(chǎn)合作開發(fā)關(guān)系因解除而不再存在;(2)本案訴訟費(fèi)由乙公司承擔(dān),。

乙公司答辯稱，甲公司所稱雙方房地產(chǎn)合作開發(fā)合同解除沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù),。首先,，雙方簽訂的房地產(chǎn)合作開發(fā)合同成立，合同生效后,，其按合同約定履行了投資義務(wù),，成立項(xiàng)目組，共同設(shè)立了合作項(xiàng)目專用賬戶,，共同參與了經(jīng)營(yíng)和銷售,，共同進(jìn)行了部分財(cái)產(chǎn)的分配。乙公司參與了涉案項(xiàng)目的共同管理,。其次,，雙方從未協(xié)商解除房地產(chǎn)合作開發(fā)合同事宜，雙方在履約過(guò)程中也未出現(xiàn)法定解除之情形,，甲公司更未依照合同法的規(guī)定通知乙公司解除該合同,，應(yīng)駁回甲公司的訴訟請(qǐng)求。

【最高人民法院審判業(yè)務(wù)意見(jiàn)】

最高人民法院民一庭傾向性意見(jiàn)：雙方當(dāng)事人簽訂合作開發(fā)房地產(chǎn)合同,，后又簽訂建設(shè)工程施工合同,，由合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中的一方負(fù)責(zé)施工并取得工程價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方之間的合同關(guān)系已經(jīng)變更為建設(shè)工程施工合同關(guān)系,。

五,、影響房地產(chǎn)開發(fā)合同效力的因素有哪些?

楊莉莎律師答：1.合建審批手續(xù)與土地使用權(quán)變更登記對(duì)合作開發(fā)合同效力的影響

我國(guó)現(xiàn)行生效的法律中并未將審批手續(xù)與土地使用權(quán)變更登記作為合作開發(fā)合同生效的要件進(jìn)行規(guī)定，但也沒(méi)有認(rèn)定合建審批手續(xù)與土地使用權(quán)變更登記應(yīng)當(dāng)作為合作開發(fā)合同的基本內(nèi)容和法律特征之一,。因此,，沒(méi)有辦理合建審批手續(xù)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù),，不影響合作開發(fā)協(xié)議的效力。

最高院審判意見(jiàn)認(rèn)為,，《城市房地產(chǎn)管理法》沒(méi)有將辦理合建審批手續(xù)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)規(guī)定為合作開發(fā)合同生效的條件,，因此有關(guān)合作開發(fā)協(xié)議沒(méi)有違反國(guó)家有關(guān)法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性和禁止性規(guī)定，從而認(rèn)定該合作開發(fā)協(xié)議有效,。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)對(duì)合作開發(fā)合同效力的影響

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第15條的規(guī)定,，法律不要求合作各方均具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì),。但是當(dāng)事人一方必須具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì),，否則合同無(wú)效。

3.房地產(chǎn)合作開發(fā)幾種轉(zhuǎn)性情形對(duì)合作開發(fā)合同效力的影響

(1)名為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同,，實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同

在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的開發(fā)方式中,，一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金,，提供土地使用權(quán)一方收取固定利潤(rùn)而不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的,，這是名為合作建房，實(shí)為土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的合同,。如土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓符合法律規(guī)定的,，可以認(rèn)定合同有效，當(dāng)事人應(yīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù),，按有關(guān)規(guī)定補(bǔ)繳稅費(fèi),。

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第24條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,。”

(2)名為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同,，實(shí)為借貸合同

合作建房合同約定一方提供土地使用權(quán),，另一方提供資金，提供資金一方收取固定利潤(rùn)而不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),，這是名為合作建房,，實(shí)為借貸的合同。由于非金融企業(yè)之間的借貸行為違反了法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,，因此，該合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效,。

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第26條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同,?！?br/>
(3)名為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同,，實(shí)為房屋買賣合同

合作建房合同約定一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金,，提供資金一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),，只分配固定數(shù)量房屋，這是名為合作建房,，實(shí)為買賣房屋的合同,。一種觀點(diǎn)認(rèn)為根據(jù)《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，實(shí)為房屋買賣合同的《合作開發(fā)合同》可能面臨被認(rèn)定為無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn),。但有也有觀點(diǎn)認(rèn)為不應(yīng)理解為商品房,，除非該房屋買賣合同有其他無(wú)效事由，否則不宜根據(jù)預(yù)售許可證的取得與否決定該合同的效力,。

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第25條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同,?！?br/>
《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條又規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效,，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效,?！?br/>
(4)名為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，實(shí)為房屋租賃合同

合作建房合同約定一方提供土地使用權(quán),，另一方提供資金,，提供資金一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的,，這是名為合作建房,，實(shí)為租賃房屋的合同。

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第27條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),，只以租賃或者其他形式使用房屋的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同?！?br/>
綜上,，在具體案件中認(rèn)定涉訴合同是否構(gòu)成合作開發(fā)房地產(chǎn)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)以當(dāng)事人是否共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)為根本特征,。判定合同效力時(shí),，應(yīng)當(dāng)判定本質(zhì)合同的效力。