河北資冠律師事務(wù)所
今年8月,，因房?jī)r(jià)上漲后，西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商舉報(bào)自己當(dāng)初無(wú)證銷(xiāo)售,，并將不愿意退房的業(yè)主告上法庭,。這一消息引爆輿論熱議，同時(shí)國(guó)內(nèi)多地爆出類(lèi)似事件,。

事實(shí)上,，由于市場(chǎng)監(jiān)管不到位，曾經(jīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目一度無(wú)證出售情況比比皆是,，開(kāi)發(fā)商在未取得預(yù)售資格的情況下,，便與業(yè)主簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議或認(rèn)籌協(xié)議。

然而,，相關(guān)法律法規(guī)明確,，出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效,，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效,。

當(dāng)房?jī)r(jià)開(kāi)始一路狂飆后,，風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)。

無(wú)良開(kāi)發(fā)商面對(duì)巨大的利益差額,，紛紛舉報(bào)自己無(wú)證銷(xiāo)售，試圖作廢此前認(rèn)購(gòu)合同,，再以現(xiàn)在的高價(jià)重新銷(xiāo)售,。

對(duì)于購(gòu)房業(yè)主來(lái)說(shuō)，不僅面臨著合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)，也錯(cuò)失了房?jī)r(jià)低點(diǎn)和機(jī)會(huì)成本,，進(jìn)退兩難,，有苦難言！

近日,，河北省石家莊市橋西區(qū)人民法院對(duì)這樣一起案件作出一審判決,，認(rèn)定開(kāi)發(fā)商向法院提出訴訟的行為屬濫用訴權(quán)的行為，構(gòu)成惡意訴訟,，判決駁回其訴訟請(qǐng)求,。

2016年，家住石家莊市的趙某斥資95萬(wàn)余元,，全款購(gòu)買(mǎi)了石家莊世紀(jì)鴻基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的麒融國(guó)際項(xiàng)目房屋一套,，并簽訂了《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，約定交房時(shí)間為2017年5月1日,。

今年8月,，世紀(jì)鴻基公司向法院提起訴訟，由于麒融國(guó)際項(xiàng)目截至目前沒(méi)有取得任何手續(xù),，請(qǐng)求法院確認(rèn)其與被告趙某簽訂的《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議》為無(wú)效合同,。

庭審中，原告明確表示其請(qǐng)求宣告案涉合同無(wú)效的規(guī)范依據(jù)為《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條,，即“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明,，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效,，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,，可以認(rèn)定有效”,。

被告認(rèn)為,，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì),，石家莊市房?jī)r(jià)2016年均價(jià)7548.42元,，2018年均價(jià).13元,，整整上漲了一倍,，原告起訴的動(dòng)因并非源于權(quán)益受損尋求司法保護(hù),，而是為了逃避履行義務(wù)以及獲取不法利益,，企圖以合法形式達(dá)到非法目的,。

“原告的意圖一旦得以實(shí)現(xiàn),，會(huì)有眾多的購(gòu)房者權(quán)益無(wú)法保障，最終受損害的,，將是社會(huì)公共利益以及本地區(qū)的司法公信力,。”被告在庭審上說(shuō),。

法院查明,，原被告雙方在簽訂《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議》時(shí),，涉案房屋系現(xiàn)房，但原告未提供辦理竣工驗(yàn)收的證據(jù),，案涉項(xiàng)目至今尚未取得商品房預(yù)售許可證明,。

法院認(rèn)為，原,、被告對(duì)簽訂《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議》的事實(shí)無(wú)異議,，該協(xié)議應(yīng)屬雙方的真實(shí)意思表示。原告在未取得預(yù)售許可的情況下銷(xiāo)售房屋并收取了被告巨額款項(xiàng)后,，又在房?jī)r(jià)大幅上漲后的今天以自己未取得預(yù)售許可為由要求宣告合同無(wú)效,，明顯違背誠(chéng)實(shí)信用原則，其向法院提出訴訟的行為屬濫用訴權(quán)的行為,，構(gòu)成惡意訴訟,，參照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百一十二條規(guī)定，應(yīng)從實(shí)體上否定其權(quán)利請(qǐng)求,。

綜上所述,，法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第十三條的規(guī)定,，一審判決駁回原告石家莊世紀(jì)鴻基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的訴訟請(qǐng)求,。

河北省石家莊市橋西區(qū)人民法院
民事判決書(shū)
(2018)冀0104民初6440號(hào)

原告：石家莊世紀(jì)鴻基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

法定代表人：賀某,，該公司總經(jīng)理,。

委托訴訟代理人：焦彥飛，北京市軍創(chuàng)律師事務(wù)所律師,。

被告：趙某,。

委托訴訟代理人：孫仲德、孫天宇,，河北啟疆律師事務(wù)所律師,。

原告石家莊世紀(jì)鴻基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與被告趙某房屋買(mǎi) 賣(mài)合同糾紛一案，本院于2018年8月22日立案后,，依法適用簡(jiǎn)易程 序,，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告石家莊世紀(jì)鴻基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 的委托訴訟代理人焦彥飛,，被告趙某及其委托訴訟代理人孫仲德,、 孫天宇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié),。

石家莊世紀(jì)鴻基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1,、 確認(rèn)原、被告簽訂的《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議》為無(wú)效合同,； 2,、訴訟費(fèi)由被 告承擔(dān),。事實(shí)與理由：原告與被告趙某于2016年4月22曰簽訂《內(nèi) 部認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，約定被告購(gòu)買(mǎi)原告建設(shè)開(kāi)發(fā)的位于石家莊市中山西路 363號(hào)麒融國(guó)際項(xiàng)目X號(hào)樓X單元X室房屋一套,。事實(shí)上，該房屋 認(rèn)購(gòu)協(xié)議并非雙方的真實(shí)意思表示,，雙方之間實(shí)際是民間借貸的法律 關(guān)系,。另，本項(xiàng)目截至目前沒(méi)有取得任何手續(xù),，根據(jù)法律規(guī)定,，雙方 之間的認(rèn)購(gòu)協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。故訴至法院,，請(qǐng)求依法確認(rèn)支持 原告的訴訟請(qǐng)求,。

被告趙某辯稱(chēng)，

一,、原告訴稱(chēng)“該房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議并非雙方的真 實(shí)意思表示,，雙方之間實(shí)際是民間借貸的法律關(guān)系”，與事實(shí)不符,。1,、 答辯人購(gòu)房出于“剛需”。為了方便照顧公公的生活,，2016年將公公 在橋東的住房賣(mài)掉,，用賣(mài)房款全款購(gòu)買(mǎi)的這套住房。2,、盡管“內(nèi)部 認(rèn)購(gòu)協(xié)議”第四條有選擇性條款,，但是約定的選擇權(quán)由答辯人所享有， 答辯人始終堅(jiān)持要求原告履行交房義務(wù),。3,、答辯人與原告及其法定 代表人或其工作人員素不相識(shí)，不存在民間借貸的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ),。

二,、原 告認(rèn)為“本項(xiàng)目截止目前沒(méi)有取得手續(xù)，根據(jù)法律規(guī)定,，雙方之間的 認(rèn)購(gòu)協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同”,，無(wú)法理依據(jù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理 商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：“出 賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證,，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng) 當(dāng)認(rèn)定無(wú)效,，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,，可以認(rèn)定有效,。” “商品房司法解釋”發(fā)布實(shí)施于2003年,，依據(jù)的是合同法第五 十二條第（五）項(xiàng),、《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條。其法理邏輯 是：《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定,，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得預(yù) 售許可證,，未取得預(yù)售許可證而預(yù)售的，根據(jù)合同法第五十二條第 （五）項(xiàng)“違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”,，預(yù)售合同無(wú)效。但 是,，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解 釋?zhuān)ǘ酚?009年發(fā)布實(shí)施,，其中第十四條對(duì)合同法第五十二條第 （五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”作出限縮性解釋?zhuān)瑑H指“效力性強(qiáng)制 性規(guī)定”。由于《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條對(duì)商品房預(yù)售的規(guī) 定是“管理性規(guī)定”,，不屬于“效力性強(qiáng)制規(guī)定”,，對(duì)于未取得預(yù)售許 可證而預(yù)售商品房的，只承擔(dān)行政責(zé)任,，而不影響預(yù)售合同本身的效 力,。根據(jù)新法優(yōu)于舊法的法律適用原則，法院應(yīng)當(dāng)選擇適用“合同法 解釋二”的相關(guān)規(guī)定,，確認(rèn)雙方的“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議”有效,。

三、原告起訴的動(dòng)因,，并非源于權(quán)益受損尋求司法保護(hù),，而是為了逃避履行義務(wù)以及獲取不法利益。1,、意圖逃避履行義務(wù),；“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議”約定 的交房時(shí)間為2017年5月1曰，到期后原告拒絕交房,。答辯人多次 上門(mén)要求交房,，原告工作人員態(tài)度惡劣，為此,，答辯人曾求助市長(zhǎng)熱 線,、河北電視臺(tái)，甚至到公安機(jī)關(guān)報(bào)警,。原告之所以選擇答辯人為被 告起訴,，無(wú)非是想利用民事訴訟來(lái)逃避有關(guān)部門(mén)的監(jiān)督，從而逃避履行義務(wù),。2,、意圖獲取不法利益,；根據(jù)“安居客”網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)，本市 房?jī)r(jià)從2016年到2018年整整上漲了 一倍： 2016年均價(jià)7548. 42元,， 2018年均價(jià). 13元,。如果雙方“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議”被判決無(wú)效， 則原告可以獲得成倍的利益,。但是,，原告的利益是建立在犧牲公民居 住權(quán)的基礎(chǔ)上的，是非法的,。綜上所述，原告在權(quán)利未受損害且既無(wú) 事實(shí)依據(jù),、又無(wú)法理依據(jù)的情況下起訴答辯人,，屬于濫用訴權(quán)，企圖 以合法形式達(dá)到非法目的,。原告的意圖一旦得以實(shí)現(xiàn),，會(huì)有眾多的購(gòu) 房者權(quán)益無(wú)法保障，最終受損害的,，將是社會(huì)公共利益以及本地區(qū)的 司法公信力,。為此，請(qǐng)求人民法院依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求,。

經(jīng)審理查明,，2016年4月22曰原、被告簽訂《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議》 一份,，約定被告購(gòu)買(mǎi)原告建設(shè)開(kāi)發(fā)的位于石家莊市中山西路363號(hào)麒 融國(guó)際項(xiàng)目X號(hào)樓X單元X室房屋一套,，被告向原告繳納房屋總 價(jià)款元。以上事實(shí)原,、被告均認(rèn)可,、無(wú)異議。庭審中,，原告 明確以《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若 干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定,，要求確認(rèn)《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議》無(wú)效。被 告對(duì)原告所訴均不予認(rèn)可,，稱(chēng)在購(gòu)房之前對(duì)涉案房屋進(jìn)行了充分的了 解并實(shí)地進(jìn)行了查看,，雙方之間系真實(shí)房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，并提交了 《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議》,、交款收據(jù),、宣傳單等材料。

另查明,，雙方在簽訂《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議》時(shí),，涉案房屋系現(xiàn)房,，但原告未提供辦理竣工驗(yàn)收的證據(jù)，案涉項(xiàng)目至今尚未取得商品房預(yù)售許可證明,。

本院認(rèn)為,，原、被告對(duì)簽訂《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議》的事實(shí)無(wú)異議,，該協(xié)議應(yīng)屬雙方的真實(shí)意思表示,。庭審中，原告明確表示其請(qǐng)求宣告案涉合同無(wú)效的規(guī)范依據(jù)為《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條,，此即表明其認(rèn)可與被告形成了商品房預(yù)售合同法律關(guān)系,。原告在未取得預(yù)售許可的情況下銷(xiāo)售房屋并收取了被告巨額款項(xiàng)后，又在房?jī)r(jià)大幅上漲后的今天以自己未取得預(yù)售許可為由要求宣告合同無(wú)效,，明顯違背誠(chéng)實(shí)信用原則,，其向法院提出訴訟的行為屬濫用訴權(quán)的行為，構(gòu)成惡意訴訟,，參照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百一十二條規(guī)定,，應(yīng)從實(shí)體上否定其權(quán)利請(qǐng)求。

綜上所述,，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條,、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第十三條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告石家莊世紀(jì)鴻基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的訴訟請(qǐng)求,。

本案受理費(fèi)80元,，減半收取40元，由原告石家莊世紀(jì)鴻基房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司共同負(fù)擔(dān),。

如不服本判決,，可在判決書(shū)送達(dá)之曰起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀,，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,，上訴于河北省石家莊市中級(jí)人民法院。并于上訴期限屆滿之日起7日內(nèi)預(yù)交上訴費(fèi)80元（收款 單位：河北省石家莊市中級(jí)人民法院,，賬號(hào)： ,開(kāi)戶 銀行:河北銀行華興支行）,。逾期不交也不提出緩交申請(qǐng)的，按自動(dòng)撤回上訴處理,。