房屋買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)按揭貸款5個(gè)風(fēng)險(xiǎn)及7大流程 張家港房產(chǎn)律師曹輝團(tuán)隊(duì)

張家港房產(chǎn)律師曹輝團(tuán)隊(duì)：房屋轉(zhuǎn)按揭貸款的7大流程,、轉(zhuǎn)按揭會(huì)涉及到5個(gè)風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)按揭貸款的設(shè)想,、轉(zhuǎn)按揭注意事項(xiàng),，另外，隨著我國(guó)利率市場(chǎng)化逐漸提上議事日程,，債權(quán)轉(zhuǎn)移形式的轉(zhuǎn)按揭也不再遙不可及,，各銀行可以開(kāi)展這方面的研究，一旦條件成熟便可推出,。

張家港房產(chǎn)律師曹輝團(tuán)隊(duì)：

　　一,、房屋轉(zhuǎn)按揭貸款的流程

　　1、找到一家可以提供利率優(yōu)惠的接收銀行,，向其提交轉(zhuǎn)按揭申請(qǐng),。

　　2、與銀行簽訂貸款合同,，與擔(dān)保公司簽訂擔(dān)保協(xié)議,。一般來(lái)說(shuō)，銀行會(huì)幫你找擔(dān)保公司,。

　　3,、提供貸款審批所需資料給下家銀行，包括身份證,、戶(hù)口本等,。

　　4、下家銀行審批通過(guò)后,，擔(dān)保公司出擔(dān)保函,。

　　5、貸款者向原來(lái)的貸款發(fā)放銀行申請(qǐng)?zhí)崆叭~還貸,。

　　6,、向原貸款發(fā)放銀行提前全額還貸并拿回抵押的他項(xiàng)權(quán)利證后，到交易中心去辦理抵押注銷(xiāo),。

　　7,、7天后，去交易中心辦理新的抵押。

　　二,、張家港房產(chǎn)律師曹輝團(tuán)隊(duì)：轉(zhuǎn)按揭注意事項(xiàng)

　　轉(zhuǎn)按揭貸款的房產(chǎn)房齡必須在10年以?xún)?nèi),，有完全產(chǎn)權(quán)，能夠上市流通,，取得產(chǎn)權(quán)共有人(其他權(quán)利人)同意,，能依法轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)，原則上以住房為主,。操作流程為：購(gòu)房人提出申請(qǐng)→擔(dān)保公司提供擔(dān)?！y行審批并向購(gòu)房人發(fā)放按揭貸款→將按揭貸款轉(zhuǎn)入原銀行售房人還款賬戶(hù)→辦理歸還原銀行借款手續(xù)并撤銷(xiāo)原抵押登記→辦理房產(chǎn)的交易過(guò)戶(hù)手續(xù)及以新的借款銀行為抵押權(quán)人的抵押手續(xù)。

　　張家港房產(chǎn)律師曹輝團(tuán)隊(duì)：轉(zhuǎn)按揭會(huì)涉及到5個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：

　　1,、原業(yè)主在銀行的貸款由新買(mǎi)家還清后,，原業(yè)主突然改變主意，拒絕過(guò)戶(hù),；

　　2,、新買(mǎi)家拒絕還貸；

　　3,、銀行不同意放貸,；

　　4、交易完成后原業(yè)主無(wú)法順利拿到剩余房款,；

　　5,、交易完成后新買(mǎi)家無(wú)法順利拿到房產(chǎn)證。交易雙方一定要仔細(xì)衡量并盡量避免這些風(fēng)險(xiǎn),。

　　三,、張家港房產(chǎn)律師曹輝團(tuán)隊(duì)：轉(zhuǎn)按揭貸款的設(shè)想

　　與發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)相比，存在不少差距,，離借款人的要求也還有一定距離,，但畢竟邁出了可喜的一步。隨著我國(guó)二手房市場(chǎng)的日益發(fā)展和完善,，城鎮(zhèn)居民對(duì)轉(zhuǎn)按揭的需求量會(huì)越來(lái)越大,，政府主管部門(mén),、銀行應(yīng)著手對(duì)現(xiàn)有業(yè)務(wù)流程和辦理方式進(jìn)行改進(jìn),，以促進(jìn)該項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展，下面提出兩點(diǎn)設(shè)想：

　　1,、合并相關(guān)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié),。由前面的業(yè)務(wù)流程可以看出，無(wú)疑能節(jié)省時(shí)間,，提高工作效率,。一是實(shí)現(xiàn)新舊債務(wù)的連結(jié)，可以考慮在原有借款合同不變的基礎(chǔ)上，銀行,、售房人,、購(gòu)房人簽定補(bǔ)充借款協(xié)議，將售房人的債務(wù)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人,。二是抵押擔(dān)保隨債務(wù)一并轉(zhuǎn)移,，在房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的同時(shí)辦理變更抵押登記，將抵押人由原借款人更換為新借款人,，改變先注銷(xiāo)舊抵押登記再辦理新抵押登記的做法,。

　　2、試辦跨行轉(zhuǎn)按揭,。債務(wù)人不變,、債權(quán)人發(fā)生變化的轉(zhuǎn)按揭基本沒(méi)有市場(chǎng)需求，但債務(wù)人和債權(quán)人同時(shí)發(fā)生變化的轉(zhuǎn)按揭則存在較大需求,，這就要求銀行適時(shí)推出跨行轉(zhuǎn)按揭,。原貸款銀行要撤銷(xiāo)抵押權(quán)，否則不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)挥械鹊睫k妥新的抵押登記,，新貸款銀行對(duì)購(gòu)房人發(fā)放了貸款,，購(gòu)房人才能支付房款給售房人，售房人才有錢(qián)償還原貸款,，由于新舊貸款由不同銀行發(fā)放,，原貸款銀行無(wú)法確保新貸款用于償還原貸款，所以不愿意開(kāi)辦跨行轉(zhuǎn)按揭,。

要解決這個(gè)問(wèn)題,，可行的辦法是銀行之間簽訂合作協(xié)議，新貸款銀行承諾將售房款劃入售房人在原貸款銀行開(kāi)立的賬戶(hù)上,，確保用于優(yōu)先歸還銀行貸款,，以避免因抵押擔(dān)保不落實(shí)給銀行貸款造成損失。

張家港房產(chǎn)律師曹輝團(tuán)隊(duì)：房屋買(mǎi)賣(mài)往往是需要向銀行申請(qǐng)貸款進(jìn)行的,，因?yàn)樗婕暗慕痤~比較巨大,。一般的家庭是很難一下拿出來(lái)的。所以,，您有必要了解房屋轉(zhuǎn)按揭貸款的流程以及會(huì)帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn),。