張家港房地產(chǎn)四大階段特點(diǎn)及律師精準(zhǔn)服務(wù)內(nèi)容 房產(chǎn)糾紛律師曹輝團(tuán)隊(duì)

張家港房產(chǎn)糾紛律師曹輝團(tuán)隊(duì)：房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目一般周期長,，通?？梢苑譃橐韵滤膫€階段。由于每個?階段的特點(diǎn)不同,，律師在每個階段所提供的法律服務(wù)也有所不同：?

?1．建設(shè)項(xiàng)目工地的前期開發(fā)階段

前期準(zhǔn)備工作主要包括計(jì)委對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批,，規(guī)劃部門對??項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批，進(jìn)行施工設(shè)計(jì),，土地出讓或轉(zhuǎn)

讓等,。此階段的主要工作?是取得項(xiàng)目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項(xiàng)目建設(shè)用地的國有土地使用?權(quán)。

我們所說的五證中的三證(《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,、《建設(shè)工程開工許?可證》,、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》)都是在這個

階段取得的。而《國有土地使?用權(quán)證》由于開發(fā)商支付土地出讓金的時間不同,，取得的時間也不盡相同,。

張家港房產(chǎn)糾紛律師曹輝團(tuán)隊(duì)：在這個階段，律師的主要業(yè)務(wù)包括：

(1)保證開發(fā)商取得土地的合法性,。從?馭得土地的方式,、審批的程序到簽訂具體的土地出讓、轉(zhuǎn)讓合同律師都應(yīng)當(dāng)把好關(guān)

”,，比如說有的地方存在違規(guī)批地問題,，交付的土地沒有“七通一?平”等情況,，對這些問題，律師都要從合法的角度做

好審查,。

(2)本階段涉?及的合同較多,，可能會有《房地產(chǎn)出讓合同》、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》,、有關(guān)市政?配套的一系列合同等等,，

律師一定要做好合同的洽談、起草,、審查,、訂立工作。因?yàn)檫@些合同都是后一開發(fā)階段的基礎(chǔ)合同,，不能出現(xiàn)任何的疏漏和瑕?疵。

(3)這個階段,，涉及的行政審批較多,，即使在目前很多地方有審批大??廳，簡化了辦理程序,、審批事項(xiàng),、審批環(huán)節(jié)，但大

大小小也涉及到40余項(xiàng)的?審批(各地尚有不同),，律師要協(xié)助建設(shè)單位進(jìn)行審批,、請示、報告,，縮短審?批?時間,，使得工程

順利開工進(jìn)展。

(4)在土地的前期開發(fā)過程中,，協(xié)助建設(shè)?單位向有關(guān)部門做好請示,、報告工作。?

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2．項(xiàng)目的建設(shè)施工階段???

建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的階段,。該階段是?房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段,，開發(fā)商在這個階段委托有

資質(zhì)的公司進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工,、項(xiàng)目監(jiān)理,，并組織項(xiàng)目的交接驗(yàn)收。

在本階段,，為了更快地收?回成本,，回籠資金，實(shí)現(xiàn)贏利,，開發(fā)商通常在建筑階段采用項(xiàng)目預(yù)售的方式?對物業(yè)進(jìn)行銷售,。

張家港房產(chǎn)糾紛律師曹輝團(tuán)隊(duì)：這個階段,，律師的主要業(yè)務(wù)包括：

(1)參與本項(xiàng)目工程設(shè)?汁招標(biāo)文件、施工招標(biāo)文件的起草,、制定,，參與建設(shè)單位對設(shè)計(jì)、施工投票文?件?的審查,；

(2)參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)合同,、項(xiàng)目施工監(jiān)理合同、委托測繪合同,、委托?助察合同,、項(xiàng)目工程承包合同的洽談、起草,、審查與修改,；

(3)代表建設(shè)單位?審查承包方提出的工程分包單位的資質(zhì)等級與履約能力，審查確定工程分?包合同,；

(4)協(xié)助建設(shè)單位依約全面履行工程承包合同,、設(shè)備采購安裝合同，積累和保管履約資料及反索賠資料,，幫助建設(shè)單位加

強(qiáng)項(xiàng)目文件,、資料管理；

(5)協(xié)助建設(shè)單位控制工程造價,，審查工程量增減的簽證依據(jù),，處理因工程造價引起的爭議，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與政府工程造價部門的聯(lián)系,；

(6)參加建設(shè)單位對竣工工程的驗(yàn)收,、交接工作，對驗(yàn)收,、交接工作提出法律意見,。

3．項(xiàng)目經(jīng)營管理階段??

在這個階段主要是房屋的銷售，銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個階段,。??預(yù)售即通常所說的期房銷售,，是指開發(fā)商在建設(shè)工

程竣工之前進(jìn)行銷售，現(xiàn)?旁銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或取得大產(chǎn)證后進(jìn)行銷售,。

這個階段可?能會涉及到委托銷售商進(jìn)行銷售,、委托物業(yè)管理公司進(jìn)行前期管理等。銷?售階段是開發(fā)商出售商品房,，回收

資金,，實(shí)現(xiàn)贏利的階段。一個項(xiàng)目銷售的?成敗決定著開發(fā)商的根本利益,。

張家港房產(chǎn)糾紛律師曹輝團(tuán)隊(duì)：這個階段律師的主要業(yè)務(wù)包括：

(1)參與建設(shè)單位與樓宇銷售代理商就代理銷售事宜的談判,，審查,、修改建設(shè)單位與代理商的代理銷售協(xié)議書，達(dá)到可簽

約的條件,；

(2)代表建設(shè)單位就可依法轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目成品轉(zhuǎn)讓事宜,，與擬受讓方進(jìn)行談判，起草,、審查,、修改轉(zhuǎn)讓協(xié)議；

(3)協(xié)助建設(shè)單位起草,、修改《購房須知》,、《訂購書》、《預(yù)售合同》,、《房屋管理,、使用、維修公約》,、《租賃合同》等相關(guān)法律文件

(4)參與建設(shè)單位?與銀行有關(guān)商品房抵押貸款的談判,，審查有關(guān)商品房抵押貸款的法律文件；

?(5)協(xié)助建設(shè)單位與購房人簽訂購房合同,；(6)協(xié)助建設(shè)單位根據(jù)具體情況?設(shè)定物業(yè)管理模式，起草,、修改物業(yè)管理前期服務(wù)合同,，協(xié)助企業(yè)進(jìn)行招?投標(biāo)。?

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4．物業(yè)管理階段??

這個階段主要是物業(yè)管理企業(yè)在從開發(fā)商接管物業(yè)后,，進(jìn)行物業(yè)管理?服務(wù)的活動,。一般是指根據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會或者

其他組織的委托,，物業(yè)管?理機(jī)構(gòu)對物業(yè)進(jìn)行維護(hù),、修繕、管理,，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序,、交通、消防,、?環(huán)境,、衛(wèi)生、

綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動,。

張家港房產(chǎn)糾紛律師曹輝團(tuán)隊(duì)：這個階段律師的主?要業(yè)務(wù)包括：

(1)為公司擬訂,、審查、修改各類物業(yè)服務(wù)合同,、租賃合同,、業(yè)?主公約,，包括對各類格式合同的增補(bǔ)；

(2)協(xié)助公司制定各項(xiàng)物業(yè)管理措?施,、方案,、制度；

(3)處理開發(fā)商與業(yè)主(業(yè)委會)之間的公共部位,、公共設(shè)施?之爭,，比如小區(qū)的車位、綠地等,；

(4)處理公司與業(yè)主,、租戶之間的糾紛并出?具律師函；

(5)協(xié)助公司制定各內(nèi)部管理制度,。