張家港房地產(chǎn)四大階段特點及律師精準服務內(nèi)容 房產(chǎn)糾紛律師曹輝團隊

張家港房產(chǎn)糾紛律師曹輝團隊：房地產(chǎn)建設項目一般周期長,，通?？梢苑譃橐韵滤膫€階段。由于每個?階段的特點不同,，律師在每個階段所提供的法律服務也有所不同：?

?1．建設項目工地的前期開發(fā)階段

前期準備工作主要包括計委對房地產(chǎn)項目進行立項審批,，規(guī)劃部門對??項目進行規(guī)劃審批，進行施工設計,，土地出讓或轉(zhuǎn)

讓等,。此階段的主要工作?是取得項目開工建設的一系列許可證和取得項目建設用地的國有土地使用?權(quán)。

我們所說的五證中的三證(《建設工程規(guī)劃許可證》,、《建設工程開工許?可證》,、《建設工程規(guī)劃許可證》)都是在這個

階段取得的。而《國有土地使?用權(quán)證》由于開發(fā)商支付土地出讓金的時間不同,，取得的時間也不盡相同,。

張家港房產(chǎn)糾紛律師曹輝團隊：在這個階段，律師的主要業(yè)務包括：

(1)保證開發(fā)商取得土地的合法性,。從?馭得土地的方式,、審批的程序到簽訂具體的土地出讓、轉(zhuǎn)讓合同律師都應當把好關(guān)

”,，比如說有的地方存在違規(guī)批地問題,，交付的土地沒有“七通一?平”等情況，對這些問題,，律師都要從合法的角度做

好審查,。

(2)本階段涉?及的合同較多，可能會有《房地產(chǎn)出讓合同》,、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》,、有關(guān)市政?配套的一系列合同等等，

律師一定要做好合同的洽談,、起草,、審查、訂立工作,。因為這些合同都是后一開發(fā)階段的基礎(chǔ)合同,，不能出現(xiàn)任何的疏漏和瑕?疵。

(3)這個階段,，涉及的行政審批較多,，即使在目前很多地方有審批大??廳，簡化了辦理程序,、審批事項,、審批環(huán)節(jié),，但大

大小小也涉及到40余項的?審批(各地尚有不同)，律師要協(xié)助建設單位進行審批,、請示,、報告，縮短審?批?時間,，使得工程

順利開工進展,。

(4)在土地的前期開發(fā)過程中，協(xié)助建設?單位向有關(guān)部門做好請示,、報告工作。?

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2．項目的建設施工階段???

建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進行項目建設的階段,。該階段是?房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段,，開發(fā)商在這個階段委托有

資質(zhì)的公司進行項目設計、項目施工,、項目監(jiān)理,，并組織項目的交接驗收。

在本階段,，為了更快地收?回成本,，回籠資金，實現(xiàn)贏利,，開發(fā)商通常在建筑階段采用項目預售的方式?對物業(yè)進行銷售,。

張家港房產(chǎn)糾紛律師曹輝團隊：這個階段，律師的主要業(yè)務包括：

(1)參與本項目工程設?汁招標文件,、施工招標文件的起草,、制定，參與建設單位對設計,、施工投票文?件?的審查,；

(2)參與項目設計合同、項目施工監(jiān)理合同,、委托測繪合同,、委托?助察合同、項目工程承包合同的洽談,、起草,、審查與修改；

(3)代表建設單位?審查承包方提出的工程分包單位的資質(zhì)等級與履約能力,，審查確定工程分?包合同,；

(4)協(xié)助建設單位依約全面履行工程承包合同、設備采購安裝合同,，積累和保管履約資料及反索賠資料,，幫助建設單位加

強項目文件、資料管理；

(5)協(xié)助建設單位控制工程造價,，審查工程量增減的簽證依據(jù),，處理因工程造價引起的爭議，協(xié)調(diào)建設單位與政府工程造價部門的聯(lián)系,；

(6)參加建設單位對竣工工程的驗收,、交接工作，對驗收,、交接工作提出法律意見,。

3．項目經(jīng)營管理階段??

在這個階段主要是房屋的銷售，銷售分為預售和現(xiàn)房銷售兩個階段,。??預售即通常所說的期房銷售,，是指開發(fā)商在建設工

程竣工之前進行銷售，現(xiàn)?旁銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或取得大產(chǎn)證后進行銷售,。

這個階段可?能會涉及到委托銷售商進行銷售,、委托物業(yè)管理公司進行前期管理等。銷?售階段是開發(fā)商出售商品房,，回收

資金,，實現(xiàn)贏利的階段。一個項目銷售的?成敗決定著開發(fā)商的根本利益,。

張家港房產(chǎn)糾紛律師曹輝團隊：這個階段律師的主要業(yè)務包括：

(1)參與建設單位與樓宇銷售代理商就代理銷售事宜的談判,，審查、修改建設單位與代理商的代理銷售協(xié)議書,，達到可簽

約的條件,；

(2)代表建設單位就可依法轉(zhuǎn)讓的項目成品轉(zhuǎn)讓事宜，與擬受讓方進行談判,，起草,、審查、修改轉(zhuǎn)讓協(xié)議,；

(3)協(xié)助建設單位起草,、修改《購房須知》、《訂購書》,、《預售合同》,、《房屋管理、使用,、維修公約》,、《租賃合同》等相關(guān)法律文件

(4)參與建設單位?與銀行有關(guān)商品房抵押貸款的談判，審查有關(guān)商品房抵押貸款的法律文件,；

?(5)協(xié)助建設單位與購房人簽訂購房合同,；(6)協(xié)助建設單位根據(jù)具體情況?設定物業(yè)管理模式,，起草、修改物業(yè)管理前期服務合同,，協(xié)助企業(yè)進行招?投標,。?

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4．物業(yè)管理階段??

這個階段主要是物業(yè)管理企業(yè)在從開發(fā)商接管物業(yè)后，進行物業(yè)管理?服務的活動,。一般是指根據(jù)業(yè)主,、業(yè)主委員會或者

其他組織的委托，物業(yè)管?理機構(gòu)對物業(yè)進行維護,、修繕,、管理，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序,、交通,、消防、?環(huán)境,、衛(wèi)生,、

綠化等事項提供協(xié)助管理或者服務的活動,。

張家港房產(chǎn)糾紛律師曹輝團隊：這個階段律師的主?要業(yè)務包括：

(1)為公司擬訂,、審查、修改各類物業(yè)服務合同,、租賃合同,、業(yè)?主公約，包括對各類格式合同的增補,；

(2)協(xié)助公司制定各項物業(yè)管理措?施,、方案、制度,；

(3)處理開發(fā)商與業(yè)主(業(yè)委會)之間的公共部位,、公共設施?之爭，比如小區(qū)的車位,、綠地等,；

(4)處理公司與業(yè)主、租戶之間的糾紛并出?具律師函,；

(5)協(xié)助公司制定各內(nèi)部管理制度,。