租房居住是當(dāng)下很多人的生活選擇，然而有一些出租人為了獲取更多的租金,，將房屋隔斷成“群租房”出租,，不僅存在很大的安全隱患，也違反法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定,。對(duì)于承租人來(lái)說,，如果所租住的“群租房”被拆除，能否主張違約賠償,？

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案情簡(jiǎn)介

彭某作為出租人與梁某作為承租人簽署某房屋租賃合同，約定租期自2021年7月20日至2022年7月19日,，雙方均不得無(wú)故解除合同,，否則支付兩個(gè)月租金作為違約金,。

涉案房屋原為兩居室，彭某打了兩個(gè)隔斷間后出租給四戶,，后涉案房屋因系違建被政府拆除,，彭某以此為由要求解除合同，梁某訴至法院,，要求彭某退還多支付的租金,、押金以及違約金。

法院裁判

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為,，彭某提供的房屋包含隔斷間,，租賃合同履行過程中因系違法建設(shè)而被拆除，相關(guān)拆除及裝修行為嚴(yán)重影響梁某對(duì)房屋的正常使用,，無(wú)法保證梁某承租權(quán)利的有效實(shí)現(xiàn),，構(gòu)成違約，故應(yīng)退還梁某押金及多收的租金,，并按合同約定賠償梁某違約金,。彭某上訴至三中院，主張隔斷拆除系市政建設(shè)需要,，故其不構(gòu)成違約,。

三中院經(jīng)審理認(rèn)為，隔斷拆除不屬市政建設(shè)需要的拆除或改造,，彭某擅自將涉案房屋加裝隔斷,，在隔斷被拆除后提前要求解除合同，其行為構(gòu)成違約,，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,，故維持一審判決，駁回彭某的上訴請(qǐng)求,。

一些房東或房產(chǎn)中介為了追求經(jīng)濟(jì)效益最大化,，將房屋裝修改造為多個(gè)房間分別對(duì)外招租。這種“群租房”往往會(huì)改變房屋結(jié)構(gòu)及平面布局,，不僅居住環(huán)境惡劣,，而且存在極大的安全隱患，一直以來(lái)是政府整治的重點(diǎn)問題,。

《商品房屋租賃管理辦法》第八條通過限制改造房屋,、人均租住最低面積、限制出租房屋范圍三個(gè)方面對(duì)“群租”進(jìn)行了界定,，并以部門規(guī)章的形式對(duì)“群租房”問題進(jìn)行遏制,。《北京市住房租賃條例》（2022年）第十三條則明確規(guī)定出租住房應(yīng)“以原規(guī)劃設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位,，不得打隔斷改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)”以及“起居室不得單獨(dú)出租,，廚房,、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái),、儲(chǔ)藏室以及其他非居住空間不得出租用于居住”,。

實(shí)踐中，“群租房”可能隨時(shí)被查處整改,，承租人將不得不短時(shí)間內(nèi)搬離房屋并重新找房,，不僅居住受影響，還可能為此產(chǎn)生一定經(jīng)濟(jì)損失,。然而,，根據(jù)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》，以租賃房屋屬于“群租房”為由要求確認(rèn)房屋租賃合同無(wú)效的,，人民法院不予支持,。因此，承租人無(wú)權(quán)依據(jù)“群租房”請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效,。同時(shí),，法院對(duì)租賃合同效力的認(rèn)定不影響行政主管機(jī)關(guān)對(duì)違反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。

“群租房”相較于普通租賃住房,，往往租金低于市場(chǎng)水平,。然而，租賃“群租房”將面臨隨時(shí)可能被政府有關(guān)部門清理整治從而無(wú)法繼續(xù)使用的風(fēng)險(xiǎn),。

在這里提示大家,，為了自身安全及個(gè)人利益，盡量租賃規(guī)范的商品房,，在租房前向出租人、房產(chǎn)中介確認(rèn)承租房屋是否為隔斷間或其他經(jīng)改造的不允許單獨(dú)出租的房屋結(jié)構(gòu),，并提前實(shí)地看房,，防止在不知情的情況下租到“群租房”。