買家：當(dāng)時看房子的照片我都有留著,，合同說了房子和家具一并賣，我付的錢里包括了這些家具,，結(jié)果被你惡意換掉,，有這樣的道理嗎？

賣家：我們又沒把家具照片附在合同上,，誰說給你留的家具是指定款,，你買的是房，不是家具,。

二手房買賣是我們?nèi)粘Ｉ钪休^常見的一種財產(chǎn)交易,。與新房買賣不同的是，二手房買賣過程中經(jīng)常會遇到屋內(nèi)家具家電等附屬設(shè)施是否隨房一并轉(zhuǎn)讓的問題。如果期待能夠直接拎包入住的你,，看到自己買的二手房里家具家電被全部換掉了,，會是什么樣的感受？近日,，小王就遇到了這樣的糟心事,。

案情回顧：

2020年8月，在北京獨自打拼多年的小王在網(wǎng)上看中一套位于北京市通州區(qū)的房子,，在中介的介紹下,，小王前往房子實地查看后，對房子的格局,、裝修及家具等都比較滿意,。在與賣家小趙經(jīng)過幾番討價還價后，小王最終以308 5000元的價格買下了這套房屋,。

在交完購房定金之后,，小王便開始著手準(zhǔn)備房子首付款和辦理貸款，同時雙方約定預(yù)留購房尾款20000元作為保證金,，在房子順利交接完畢后再支付,。到了房屋交接的日子，小趙因為有事沒有到場,，便委托其父親負責(zé)與小王辦理房屋交接,。后小趙父親電話告知房屋鑰匙放在屋內(nèi)桌上后便離開。小王辦理完畢物業(yè)交接后,，喜氣洋洋地來到房屋收取鑰匙,，但他開門后瞬間傻眼，當(dāng)時看房時的家具部分變了模樣：客廳的三把實木椅變成了金屬椅,、主臥的大木床變成了普通雙人床······

小王當(dāng)即把屋內(nèi)家具拍照發(fā)給中介表達不滿,，并表示不再向小趙支付購房尾款20000元。而小趙認為自己沒有錯,，合同只約定了家具的數(shù)量,，并沒有約定家具的品牌和樣式，自己已經(jīng)按照合同約定留存了足夠數(shù)量的家具,。

后雙方協(xié)商不成,，小趙將小王訴到法院，要求小王按照合同約定支付剩余購房尾款20000元,。小王則認為小趙擅自更換屋內(nèi)家具的行為構(gòu)成違約,，給其造成經(jīng)濟損失，因此不同意向小趙繼續(xù)支付剩余購房尾款,。

法院判決：

小趙擅自更換屋內(nèi)家具的行為是否構(gòu)成違約,？

法院認為,，根據(jù)雙方合同約定，總成交價3085000元包括房屋成交價格2 800 000元和房屋內(nèi)家具家電,、裝飾裝修及配套設(shè)施設(shè)備作價285 000元,，故房屋內(nèi)家具家電、附屬設(shè)施的價格已經(jīng)包含在雙方約定的房屋交易價格之中,。同時,，雙方合同亦約定，出賣人應(yīng)保證該房屋附屬設(shè)施設(shè)備及其裝飾裝修隨同房屋一并轉(zhuǎn)讓給買受人,，出賣人應(yīng)當(dāng)保證自本合同簽訂之日起至該房屋驗收交接完成之日,，對各項房屋附屬設(shè)施設(shè)備及其裝飾裝修保持良好的狀況。因此,，小趙向小王交付房屋的同時,，應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)讓該房屋內(nèi)的家具家電、附屬設(shè)施,，包括油煙機,、餐桌、椅子,、衣柜,、空調(diào)、床等物品,。雖然雙方在合同中未明確約定上述物品的品牌、型號,、規(guī)格,、材質(zhì)等內(nèi)容，但從雙方約定條款及二手房交易過程來看,，小王在看房時屋內(nèi)陳列的相應(yīng)家具家電及附屬設(shè)施理應(yīng)作為房屋交付的標(biāo)準(zhǔn),。庭審中小趙承認自己對屋內(nèi)主臥的床、餐廳的椅子及衛(wèi)生間的馬桶進行了更換,，故其行為有違合同約定及誠實信用原則,，已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。

小王是否應(yīng)當(dāng)向小趙支付購房尾款20000元,？

法院認為，雙方已約定將購房尾款20000元作為依約交房的保證金,，小王雖認為該保證金應(yīng)當(dāng)全額折抵小趙應(yīng)承擔(dān)的違約金,，但小王未能舉證證明其因小趙瑕疵交付房屋造成的經(jīng)濟損失數(shù)額，故法院根據(jù)家具更換情況,、數(shù)量等因素酌定小王的經(jīng)濟損失為5000元,，對此損失在保證金中予以扣除，剩余款項15000元，小王應(yīng)當(dāng)支付給小趙,。

判決作出后,，雙方均未上訴，現(xiàn)判決已經(jīng)生效,。

法官提示：

在二手房買賣中,，除非買賣雙方對房屋內(nèi)附屬家具的品牌、樣式,、材質(zhì),、數(shù)量、成新度等細節(jié)有明確約定,，否則基于誠實信用原則,，買家在看房時屋內(nèi)陳列的相應(yīng)家具家電及附屬設(shè)施理應(yīng)作為房屋交付時的標(biāo)準(zhǔn)，在沒有與買家協(xié)商一致的情況下,，賣家在交房前擅自更換屋內(nèi)附屬家具的行為有違誠實信用原則,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因此,，法官提示以下三點：

1.對于買方而言,，若與賣方約定家具等附屬設(shè)施隨房轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)詳細填寫《附屬設(shè)施清單》,，明確注明屋內(nèi)各個物品的類型,、數(shù)量、品牌,、型號,、尺寸、新舊程度等情況,，并由雙方簽字確認,，也可對屋內(nèi)物品進行拍照留存，防止交房之后因家具問題出現(xiàn)不必要的糾紛,；

2.對于賣方而言,，應(yīng)當(dāng)秉持誠信交易的理念，如果賣房不賣屋內(nèi)家具,，應(yīng)當(dāng)和買方協(xié)商一致并在買賣合同中約定明確,，不能為小利而失了大義，否則偷梁換柱等來的只能是自食惡果,。

3.在二手房交易中,，買賣雙方都應(yīng)詳細審查合同條款，明確違約責(zé)任,，同時本著誠信原則,，積極有效的行使合同權(quán)利,，履行合同義務(wù)。

法條鏈接：

中華人民共和國民法典》

第七條 【誠信原則】民事主體從事民事活動,，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則,，秉持誠實，恪守承諾,。

第五百零九條 【合同履行的原則】當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù),。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì),、目的和交易習(xí)慣履行通知,、協(xié)助、保密等義務(wù),。

第五百七十七條 【違約責(zé)任】當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任,。

來源：北京市通州人民法院