隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展,，我國房地產(chǎn)行業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展，可是每一個行業(yè)都有其不可避免的新問題與情況,，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外,。其中預售商品房的再轉(zhuǎn)讓就是一個有爭議的問題，不過在實踐中各國均承認預售商品房再轉(zhuǎn)讓的合法性,。只是在我國如何轉(zhuǎn)讓預售商品房并不是每一個購房者都清楚,，若操作不慎很有可能導致購房失敗。

預售商品房轉(zhuǎn)讓的條件

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定“商品房預售的,，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題,，由國務(wù)院規(guī)定?！闭f明預售商品房轉(zhuǎn)讓是有條件的,，具體為：

（一）依照法律、法規(guī)等規(guī)定,，允許預售的商品房轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓,；不允許轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓,，例如《深圳經(jīng)濟特區(qū)商品住宅外銷管理辦法》第12條規(guī)定：“預售的外銷商品住宅，在未領(lǐng)取房地產(chǎn)證前不得轉(zhuǎn)讓,，否則轉(zhuǎn)讓無效,。”

（二）轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人,，預售合同未經(jīng)登記備案,，其合同標的的商品房不得轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國家宏觀管理,，加強國家稅收,。因為預售商品房轉(zhuǎn)讓主體是預售合同的預購方，而不是未竣工商品房的預售方,，所以轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預售合同和轉(zhuǎn)讓合同才擁有受法律保護并可以對抗第三人的商品房請求權(quán),，并獲得權(quán)利轉(zhuǎn)讓的主體資格。預售商品房轉(zhuǎn)讓后,，新預購人取代原預購人成為新的權(quán)利主體,，也是預售商品房竣工后的產(chǎn)權(quán)人。 

（三）預售商品房轉(zhuǎn)讓的標的物必須是尚未竣工的,、正在建設(shè)中的商品房,。如果轉(zhuǎn)讓的標的物已經(jīng)竣工驗收，預購方已經(jīng)實際取得預售商品房產(chǎn)權(quán)后,，將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人,，應(yīng)按商品房買賣關(guān)系處理。

（四）預售合同必須合法有效,，才允許預售商品房轉(zhuǎn)讓,，否則轉(zhuǎn)讓無效。最高人民法院民(1996)2號文件第28條規(guī)定：“商品房的預售合同無效的,，預售商品房的轉(zhuǎn)讓合同,，一般也應(yīng)當認定無效,?！?預售商品房再轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)是預售合同的變更。根據(jù)合同變更的一般原理,，第一要件就是原合同存在且有效,。如果預售合同無效，則自始沒有合同關(guān)系,；如果預售合同被撤銷,，則合同自始失去法律效力，也視為沒有合同關(guān)系,。無合同關(guān)系,，就談不上合同的變更,。此外，如果合同違法,，應(yīng)當禁止轉(zhuǎn)讓,。在預售合同中，如果商品房預售人和預購人已經(jīng)明文約定預購人不得轉(zhuǎn)讓其所預購的商品房的,，預購人應(yīng)當遵守合同,，不得轉(zhuǎn)讓。如果預售合同對轉(zhuǎn)讓有約定,，當雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時,，可以轉(zhuǎn)讓預售商品房。但預購方已經(jīng)全部履行預售合同規(guī)定的全部義務(wù),，對預售商品房的再行轉(zhuǎn)讓,，不必征得預售人的同意，事后應(yīng)及時通知預售人知道,，使其正確履行合同,。

（五）預售商品房轉(zhuǎn)讓必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并符合我國合同法的一般規(guī)定,。預售轉(zhuǎn)讓合同依法成立后,，具有不可逆轉(zhuǎn)性，即新的法律關(guān)系形成,，原預購人和新預購人均不得反悔,，但預購人符合轉(zhuǎn)讓條件時仍可以再行轉(zhuǎn)讓。

預售商品房的轉(zhuǎn)讓程序

如果預售商品房符合再轉(zhuǎn)讓的條件,，原預購人便可以按照相關(guān)程序進行轉(zhuǎn)讓,，不過轉(zhuǎn)讓程序根據(jù)付款方式的不同而有所區(qū)分，具體為：

（一）一次性付款的轉(zhuǎn)預售程序

1,、買受人（指買房者）與受讓人（指接受上述買房者房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的人）簽訂一式四份的轉(zhuǎn)讓合同,，合同中應(yīng)寫明轉(zhuǎn)讓的預售合同的編號、轉(zhuǎn)讓原因,、金額,、面積、雙方的權(quán)利和義務(wù)等內(nèi)容,。轉(zhuǎn)讓合同必須征得開發(fā)商的同意并在合同上簽字蓋章,。

2、轉(zhuǎn)讓雙方持預售合同,、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)的證件到預售登記的交易主管部門申辦預售轉(zhuǎn)讓登記,。經(jīng)審核符合規(guī)定的，報市國土與房屋管理局審批,。

3,、經(jīng)交易管理部門批準轉(zhuǎn)讓的,，轉(zhuǎn)讓雙方需繳納相關(guān)稅費。轉(zhuǎn)讓合同在加蓋“預售登記專用章”后,，買受人所持原商品房買賣合同正本移交給受讓人,，待房屋正式交用后，憑此件辦理過戶手續(xù),。

（二）按揭貸款預售轉(zhuǎn)讓的程序

1,、開發(fā)商、銀行,、買受人,、受讓方應(yīng)共同協(xié)商，達成一致意見后,，買受人向貸款銀行提出申請,，要求轉(zhuǎn)讓所購房屋、解除貸款合同并經(jīng)銀行同意,。

2,、開發(fā)商與原買受人解除原房屋買賣合同并與受讓方重新簽訂商品房買賣合同,。

3,、買受人與受讓人簽訂一式四份的轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)寫明轉(zhuǎn)讓的預售合同的編號,、轉(zhuǎn)讓原因,、金額、面積,、雙方的權(quán)利和義務(wù)等內(nèi)容,。轉(zhuǎn)讓合同必須征得開發(fā)商的同意并在合同上簽字蓋章；

4,、買受人與貸款銀行解除借款合同,，開發(fā)商與貸款銀行解除擔保合同。

（三）簽了購房合同,，但沒有辦理預售登記的商品房轉(zhuǎn)讓

沒有辦理預售登記的商品房轉(zhuǎn)讓就比較簡單,，開發(fā)商、買受人與受讓人協(xié)商一致后,，買受人與開發(fā)商解除合同,，然后受讓人與開發(fā)商重新簽訂商品房買賣合同，這一過程不需通過房屋主管部門的批準及履行相應(yīng)的程序,。

生活中，購買了預售商品房后由于種種原因又想轉(zhuǎn)讓的情況屢見不鮮,，若是轉(zhuǎn)讓行為不符合法律規(guī)定,，那極有可能導致轉(zhuǎn)讓無效,，給自己造成不必要的麻煩。為了避免轉(zhuǎn)讓預售商品房過程中出現(xiàn)風險,，一定要事先了解這方面的有關(guān)內(nèi)容,，盡量避免自己處于不利狀態(tài)。