魯法案例【2023】189

“我的房子有質(zhì)量問題,，而且很長時(shí)間沒住了，我不同意交物業(yè)費(fèi),！”平邑縣某小區(qū)業(yè)主張某在法庭上說道,。這種情況下，物業(yè)費(fèi)到底該不該交呢,？一起看看法官怎么說……

1.案情簡介

張某系平邑縣某小區(qū)業(yè)主,，其與小區(qū)物業(yè)公司于2014年3月簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》,，后因張某長期未交納物業(yè)費(fèi)，該物業(yè)公司將張某起訴至平邑法院,，要求張某支付拖欠的物業(yè)費(fèi)及違約金,。訴訟過程中，張某辯稱其房屋存在質(zhì)量問題導(dǎo)致漏水,，且張某在外地工作,，長期未入住房屋，認(rèn)為其不應(yīng)交納物業(yè)費(fèi),。

2. 法院審理

法院經(jīng)審理認(rèn)為,，張某與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,，應(yīng)系合法有效合同,，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行各自的義務(wù)。協(xié)議明確約定了物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量以及物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等,，并未約定未居住房屋免交物業(yè)費(fèi)的條款，物業(yè)公司已經(jīng)按照協(xié)議約定和有關(guān)法律規(guī)定提供服務(wù),，張某以未居住房屋從而未接受物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi),，無法律依據(jù)，法院不予支持,。對于張某辯稱的房屋漏水問題,，系房屋建筑工程質(zhì)量問題，屬商品房買賣合同關(guān)系,，與本案物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系并非同一法律關(guān)系,，張某可憑據(jù)另案向相關(guān)責(zé)任單位主張權(quán)利，不能以房屋質(zhì)量問題為由拒付物業(yè)費(fèi),。

本案經(jīng)法院組織調(diào)解,，物業(yè)公司同意就該房屋空置期間的物業(yè)費(fèi)打折收取，并承諾對張某反映的漏水問題協(xié)調(diào)開發(fā)商解決,，最終張某同意該調(diào)解方案,，當(dāng)庭向物業(yè)公司支付了拖欠的物業(yè)費(fèi)，并同意就房屋質(zhì)量問題與開發(fā)商自行協(xié)商處理,。

3.法官說法

一,、房屋空置期間仍需交納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司提供的是物業(yè)區(qū)域的公共事務(wù)管理服務(wù),，即建筑物及其設(shè)備,、公用設(shè)施、綠化,、環(huán)境衛(wèi)生,、交通,、公共秩序等項(xiàng)目的日常維護(hù)、修繕,、管理,、服務(wù)等，物業(yè)公司已經(jīng)如約將公共設(shè)施配置到位,，這種公共性服務(wù)不會因?yàn)槟承I(yè)主沒入住,、不使用，管理成本就會減少,。因此,，物業(yè)公司有權(quán)依據(jù)合同約定向業(yè)主收取未入住期間的物業(yè)費(fèi)。需要注意的是,，若物業(yè)服務(wù)合同中就未實(shí)際居住房屋的情況作出物業(yè)費(fèi)可享受減免的約定時(shí),，業(yè)主可以提交所規(guī)定的相關(guān)證明材料向物業(yè)公司主張減免物業(yè)費(fèi)。

二,、房屋質(zhì)量問題不能作為拒交物業(yè)費(fèi)的理由,。房屋買賣和物業(yè)服務(wù)屬兩個(gè)不同的法律關(guān)系，在本案中,，對于房屋漏水問題要查找漏水原因,，若系公共供水管道破裂造成的漏水問題，物業(yè)公司有責(zé)任維修,、更換；若系業(yè)主自己用水管道的問題,，相關(guān)損失應(yīng)由業(yè)主自行承擔(dān),，物業(yè)公司不負(fù)有維修義務(wù)；若系其他業(yè)主未盡到房屋管理和注意義務(wù)造成侵權(quán),，則應(yīng)由其他業(yè)主承擔(dān)損害賠償責(zé)任,。本案房屋系因建筑質(zhì)量存在問題導(dǎo)致漏水，業(yè)主應(yīng)向開發(fā)商主張相關(guān)權(quán)利,，不能以此為由拒交物業(yè)費(fèi),。

4. 法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第五百零九條第一款：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

《中華人民共和國民法典》第五百七十七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行,、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

《中華人民共和國民法典》第九百三十七條：物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi),，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù),、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同,。

　　物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人,。

《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第一款：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi),。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi),。

來源：平邑縣人民法院