房地產(chǎn)開發(fā)的原則

房地產(chǎn)開發(fā)基本原則是指在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)并實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)依法遵守的基本原則,。依據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定,，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則主要有：

1.依法在取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則,。在我國(guó)，通過(guò)出讓或劃撥方式依法取得國(guó)有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件,，房地產(chǎn)開發(fā)必須是國(guó)有土地,。我國(guó)另一類型的土地即農(nóng)村集體所有土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，集體土地必須經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后,，才能成為房地產(chǎn)開發(fā)用地,。

2.房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則。城市規(guī)劃是城市人民政府對(duì)建設(shè)進(jìn)行宏觀調(diào)控和微觀管理的重要措施,，是城市發(fā)展的綱領(lǐng),，也是對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行合理控制，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置的有效手段,?？茖W(xué)制定和執(zhí)行城市規(guī)劃，是合理利用城市土地,，合理安排各項(xiàng)建設(shè),，指導(dǎo)城市有序、協(xié)調(diào)發(fā)展的保證,。

3.堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益,、社會(huì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益的大小,，是開發(fā)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的必要條件,。社會(huì)效益指房地產(chǎn)開發(fā)給社會(huì)帶來(lái)的效果和利益。環(huán)境效益是指房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市自然環(huán)境和人文環(huán)境所產(chǎn)生的積極影響,。以上三方面是矛盾統(tǒng)一的辯證關(guān)系,，既有聯(lián)系，又有區(qū)別,，還會(huì)產(chǎn)生沖突,。這就需要政府站在國(guó)家和社會(huì)整體利益的高度上，進(jìn)行綜合整合和管理,。

4.應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持全面規(guī)劃,、合理布局、綜合開發(fā),、配套建設(shè)的原則,。即綜合開發(fā)原則。綜合開發(fā)較之以前的分散建設(shè),，具有不可比擬的優(yōu)越性,。綜合開發(fā)有利于實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃，加快改變城市的面貌,；有利于城市各項(xiàng)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展,，促進(jìn)生產(chǎn),，方便生活，有利于縮短建設(shè)周期,，提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益,。

5.符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策,、國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃的原則,。國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃是指導(dǎo)國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本原則和總的戰(zhàn)略方針,，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)應(yīng)受國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策,、國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃的制約。

房地產(chǎn)開發(fā)的條件

1.開發(fā)主體合法

進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的單位和個(gè)人,，首先應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)的資格,。如果是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則應(yīng)依照《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的條件設(shè)立,，向工商行政管理部門申請(qǐng)登記,，并取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

2.依法取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的使用權(quán)

房地產(chǎn)開發(fā)主體必須通過(guò)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的合法途徑(出讓和劃撥),，取得房地產(chǎn)開發(fā)用地使用權(quán),。用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地，必須權(quán)屬清晰,，房地產(chǎn)開發(fā)主體擁有《國(guó)有土地使用證》,。

《城市房地產(chǎn)管理法》第27條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律,、行政法規(guī)的規(guī)定,，作價(jià)入股，合資,、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn),。”

3.在規(guī)定的期限內(nèi)動(dòng)工開發(fā)房地產(chǎn)

以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的,，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途,、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的,，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金 20%以下的土地閑置費(fèi),；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán),。但是,，因不可抗力，或者政府,、政府有關(guān)部門的行為,，或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外,。