我國(guó)土地使用權(quán)出讓合同主要有三類(lèi)：成片開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)出讓合同,、宗地土地使用權(quán)出讓合同和劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓合同,。

一、成片開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)出讓合同

此類(lèi)合同指市,、縣土地管理部門(mén)根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》,、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及《外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法》，將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給外商投資企業(yè),，與外商簽訂的投資從事經(jīng)營(yíng)成片土地(即成片土地的開(kāi)發(fā)),，明確雙方權(quán)利與義務(wù)的合同。外商取得土地使用權(quán)的目的不是自用,，而是為了經(jīng)營(yíng),，即按規(guī)劃要求對(duì)土地進(jìn)行綜合性的開(kāi)發(fā)建設(shè)，平整場(chǎng)地,，建設(shè)供排水,、供電、供熱,、道路交通,、通信等公用設(shè)施，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件,，然后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),，經(jīng)營(yíng)公用事業(yè)，或者進(jìn)而建設(shè)通用工業(yè)廠房以及相配套的生產(chǎn)和生活服務(wù)設(shè)施等地面建筑物,，并從事轉(zhuǎn)讓或出租這些地面建筑物的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),。成片土地使用權(quán)出讓合同的特征是：

1．合同的受讓方一般是專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，并依中國(guó)法律,、法規(guī)成立,，從事土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的具有法人資格的外商開(kāi)發(fā)企業(yè)。

2．出讓地塊的用途主要是建設(shè)生產(chǎn)型項(xiàng)目,。例如,，建設(shè)以開(kāi)辦和經(jīng)營(yíng)工業(yè)項(xiàng)目為主的工業(yè)區(qū),。

3．開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)的目的主要不是為了自用，而是為了經(jīng)營(yíng),，通過(guò)形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件或建成工業(yè)廠房以及相配套的地面建筑物去吸引別的投資者,。因此，成片開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)出讓合同對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓,、出租等經(jīng)營(yíng)行為的條件和內(nèi)容等規(guī)定得特別詳細(xì),。

二、宗地土地使用權(quán)出讓合同

此類(lèi)合同亦稱(chēng)項(xiàng)目用地土地使用權(quán)出讓合同,。它是指市,、縣土地管理部門(mén)根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，出讓國(guó)有土地使用權(quán),，與土地使用者簽訂的有關(guān)雙方權(quán)利與義務(wù)的合同,。土地使用者取得土地使用權(quán)以自用為主，而不主要用于轉(zhuǎn)讓,、出租等經(jīng)營(yíng)活動(dòng),。這類(lèi)合同與成片土地使用權(quán)出讓合同的主要區(qū)別在于：

1．合同的受讓方可以是境內(nèi)外的公司、企業(yè),、其他組織和個(gè)人,，其他組織必須具有法人資格。

2．出讓地塊的用途一般有具體明確的項(xiàng)目,，如高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目,、體育館等，項(xiàng)目的建設(shè)者即為出讓合同的受讓方,。因此,，合同在具體項(xiàng)目用地要求上更為詳盡具體。

3．受讓方取得土地使用權(quán)雖以自用為主,，但仍享有轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押土地使用權(quán)和地上建筑物及經(jīng)營(yíng)公用事業(yè)的權(quán)利,。

三,、劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓合同

此類(lèi)合同指劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán),，因轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押而需要依《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第七章以及《城市房地產(chǎn)管理法》第二章第二節(jié)的規(guī)定,，補(bǔ)簽土地使用權(quán)出讓的合同,。這類(lèi)合同實(shí)質(zhì)上是將劃撥土地依法納入有償出讓的軌道，使土地使用權(quán)的隱形交易顯現(xiàn)化,。該類(lèi)合同對(duì)土地使用權(quán)及建筑物的轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押作了較為詳細(xì)的規(guī)定。