由于農(nóng)村房屋的價(jià)格要遠(yuǎn)低于城市的房屋,，且農(nóng)村的居住環(huán)境也比較好,，同時(shí)，有時(shí)候還會(huì)遇到拆遷的好運(yùn),，所以,，不少人都會(huì)不顧風(fēng)險(xiǎn)而選擇購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋?？墒窃谖覈?guó),，對(duì)于買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村房屋的行為是存在爭(zhēng)議的，如果您想安全購(gòu)買(mǎi)到農(nóng)村房屋就有必要了解下買(mǎi)農(nóng)村房屋的風(fēng)險(xiǎn)以及注意事項(xiàng),。 

一,、買(mǎi)農(nóng)村房屋的風(fēng)險(xiǎn)有哪些 

我國(guó)目前的法規(guī)和政策是不允許農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)的，除非是同一集體組織的村民,。因此，農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)會(huì)存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn),，主要有： 

（一）房產(chǎn)可能是違法建筑,。 

村民建造農(nóng)民房應(yīng)當(dāng)辦理相應(yīng)的證書(shū)，深圳常見(jiàn)的是“兩證一書(shū)”,，即建房土地使用證,、建筑許可證和居民興建住宅用地批準(zhǔn)通知書(shū)。現(xiàn)在關(guān)外買(mǎi)賣(mài)的農(nóng)民房,，有些是村民私下?lián)尳ǖ?，根本沒(méi)有合法建造的手續(xù)。 

在實(shí)踐中,，還有村民和合作方使用早已過(guò)期的證書(shū),、或者是超過(guò)證書(shū)規(guī)定面積私下加建的，這些都屬于違法建筑,。如果是違法建筑,，這種風(fēng)險(xiǎn)非常大，可能被政府強(qiáng)制拆除,，將來(lái)拆遷,，政府也可能不給予補(bǔ)償。如果該房屋能夠辦理房產(chǎn)證書(shū)（綠本）,，表明政府對(duì)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利是認(rèn)可的,，一般不會(huì)是違法建筑。

（二）農(nóng)民房無(wú)法過(guò)戶,，不能將房產(chǎn)證辦至買(mǎi)房人的名下,。 

即使買(mǎi)房人簽了購(gòu)房合同付完房款，并且實(shí)際搬遷進(jìn)去一直居住,，但按照目前國(guó)土局的作法,，這種房產(chǎn)不能辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù),。農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)的現(xiàn)象在深圳特別是關(guān)外還比較多，只要原先的買(mǎi)房人沒(méi)有異議,，買(mǎi)房人也可以一直居住下去,。根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn),，由于農(nóng)民房沒(méi)法過(guò)戶,，因此，即使買(mǎi)房一直在居住,，但這個(gè)房產(chǎn)其實(shí)一直是原建房人的房產(chǎn),。

（三）房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同可能會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效。

理由是農(nóng)民房轉(zhuǎn)讓必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,，而宅基地使用權(quán)交易是法律所禁止的,。關(guān)于農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)合同是否有效的問(wèn)題，這個(gè)在理論上還有不同看法,，有認(rèn)為有效的,，也有認(rèn)為無(wú)效的。

但在司法實(shí)踐中,，如果買(mǎi)房人是本地集體組織戶口的村民,，可以認(rèn)定合同有效；如果買(mǎi)房人是城鎮(zhèn)戶口居民或者非當(dāng)?shù)貞艨诘拇迕竦囊话阏J(rèn)定合同無(wú)效,。

二,、買(mǎi)農(nóng)村房屋應(yīng)注意什么

如果你打算購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋，必須要注意兩點(diǎn)：

（一）不要涂改宅基地使用證書(shū),，也不要相信村民委員會(huì)在涂改后的宅基地使用證書(shū)上加蓋公章后涂改就成為有效的,。宅基地使用證書(shū)，不是證明你對(duì)所購(gòu)農(nóng)村房屋享有所有權(quán)所必需的,。宅基地使用證書(shū)是當(dāng)?shù)貐^(qū),、縣（自治縣）、或市人民政府土地管理部門(mén)頒發(fā)的,，只有當(dāng)?shù)貐^(qū),、縣（自治縣）、或市人民政府土地管理部門(mén)對(duì)宅基地使用證書(shū)的涂改才是有效的,。 

他人涂改宅基地使用證書(shū)是違法的,，而且，有可能構(gòu)成犯罪,。當(dāng)然,，最好能讓當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣（自治縣）、或市人民政府土地管理部門(mén)在原宅基地使用證書(shū)上改成你的名字或者給你頒發(fā)新的宅基地使用證書(shū),；如果不能,，不必強(qiáng)求。因?yàn)閺牡怯浿贫鹊脑O(shè)定目的來(lái)看,，登記的作用在于公示,，即世人周知該權(quán)利的存在。登記是房屋所有權(quán)的變動(dòng)宣示,，而非房屋買(mǎi)賣(mài)合同,，不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同所形成的法律關(guān)系必須要件，沒(méi)有辦理過(guò)戶登記并不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力,。 

（二）如果你打算在購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋以后進(jìn)行翻建,，你只能在原建筑宅基地占地面積范圍內(nèi)翻建，不能擴(kuò)建到附近耕地面積范圍,。如果擴(kuò)建需要占用耕地,、田地面積，則需經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)審批,，如果未經(jīng)審批就增加建筑占地面積,，則增加的部分就是非法建筑。 

目前,，關(guān)于農(nóng)村的房屋買(mǎi)賣(mài)尚沒(méi)有明確的法律規(guī)定,。由于農(nóng)村村民所建的房屋占用的土地屬于農(nóng)民集體所有的土地,，沒(méi)有所有權(quán)只有使用權(quán),，不得買(mǎi)賣(mài)不得繼承,，但根據(jù)地隨房屋規(guī)定,，只要購(gòu)買(mǎi)了房屋的所有權(quán),，地基地使用權(quán)也就歸你使用,，但你應(yīng)辦理手續(xù)。 

為減少不必要的麻煩,，你應(yīng)事先征得當(dāng)?shù)丶w組織的同意為好。買(mǎi)賣(mài)房屋和轉(zhuǎn)讓地基時(shí)要弄清楚賣(mài)方所建造的房屋是否擁有土地使用證和房屋的產(chǎn)權(quán),，最好請(qǐng)人公正以避免發(fā)生糾紛,，當(dāng)然房屋的質(zhì)量,、周邊環(huán)境等因素也要考慮,，因?yàn)檗r(nóng)村和城市不一樣,，產(chǎn)生糾紛由于沒(méi)有明確的法律規(guī)定，解決爭(zhēng)議就比較麻煩,。

由于國(guó)家對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)有著嚴(yán)格的限制，所以農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)并不是都可以順利進(jìn)行,。而且我國(guó)的法律對(duì)農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)有效與否也是分情況處理的，主要是城市居民與農(nóng)村居民買(mǎi)農(nóng)村房屋存在很大的法律差異,。如果您決定購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的話,，最好先了解您所在地區(qū)的農(nóng)村房屋能否買(mǎi)賣(mài)，又能否為您辦理過(guò)戶以及買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程中,，否則您可能無(wú)法買(mǎi)到合適的農(nóng)村房屋。