如何將房屋合法轉(zhuǎn)租給第三人

房屋轉(zhuǎn)租，是指承租人在租賃期間在得到房東的同意下,，將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為,。《中華人民共和國合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意,，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人,。承租人轉(zhuǎn)租的，租賃人與承租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,，第三人對租賃物造成損害的,，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租的出租人可以解除合同,。

同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定,，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持,。

因此,，承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租合同屬于效力待定的合同,，出租人在一定期限內(nèi)未提出異議的,，轉(zhuǎn)租合同有效，反之則應(yīng)認(rèn)定為無效合同,。

房屋轉(zhuǎn)租的收益該歸誰

不當(dāng)?shù)美侵笡]有合法依據(jù)而獲得利益并使他人利益受損害的事實(shí),。因此持第二種觀點(diǎn)的人認(rèn)為，承租人的擅自轉(zhuǎn)租是沒有合法根據(jù)的,，其收益是基于出租屬于出租人所有的房屋而獲得,，構(gòu)成對出租人合法權(quán)利的侵害，屬不當(dāng)?shù)美?，轉(zhuǎn)租人應(yīng)將所獲不當(dāng)?shù)美颠€于受損失的出租人,。

房屋轉(zhuǎn)租一般都存在著轉(zhuǎn)租收益的問題，對于合法轉(zhuǎn)租收益,，除合同有約定外,，一般歸承租人所有。主要依據(jù)是《合同法》第225條的規(guī)定：“在租賃期間因占有,、使用租賃物獲得的收益,，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外”,。

而實(shí)際上,，擅自轉(zhuǎn)租收益是否構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?yīng)看是否符合不當(dāng)?shù)美某闪⒁?。承租人擅自轉(zhuǎn)租,，其收取的新租金若高于原租金，則可從中得到利益,，但承租人仍繼續(xù)按原合同約定向出租人交租,，出租人并未直接受到損害。也就是說出租人以收取租金作為對價(jià),，已將房屋的使用收益權(quán)能移轉(zhuǎn)給承租人,，出租人在租金收益方面并沒有受到損害。因此,，擅自轉(zhuǎn)租收益不屬于不當(dāng)?shù)美?/p>

如何處理房屋轉(zhuǎn)租糾紛

(一)出租人將物業(yè)出租給承租人,，承租人又將該物業(yè)轉(zhuǎn)租他人(即受轉(zhuǎn)租人)。出租人和承租人在合同履行期間發(fā)生糾紛,，涉及受轉(zhuǎn)租人的權(quán)利,、義務(wù)的,，應(yīng)將受轉(zhuǎn)租人列為第三人參加訴訟。

(二)出租人將物業(yè)出租給承租人,，承租人將該物業(yè)辦成某類專業(yè)市場后,，又分割成多個(gè)小單元轉(zhuǎn)租給眾多受轉(zhuǎn)租人的，出租人和承租人在合同履行期間產(chǎn)生糾紛,，若出租人只起訴要求支付欠租及違約金的,，因不涉及眾多受轉(zhuǎn)租人實(shí)際使用的物業(yè)，可不列受轉(zhuǎn)租人為案件的第三人,，這樣既能順利解決糾紛,，又避免了在案件審理過程中出現(xiàn)龐大的訴訟主體。

(三)若出租人起訴要求解除合同,，則應(yīng)先審查是否確需解除合同：如確需解除,，則應(yīng)將眾多受轉(zhuǎn)租人列為案件第三人，因出租人解除合同,、收回物業(yè)的行為勢必影響受轉(zhuǎn)租人對該物業(yè)的使用及裝修權(quán)益等;如無需解除合同,，則不列受轉(zhuǎn)租人為案件第三人。