一,、定義

房屋抵押權是指抵押權人對抵押人提供的抵押房屋，在債務人逾期不清償債務時，依約定或法律規(guī)定,，以房屋折價充抵債務,，或者變賣、拍賣抵押房屋,，從該價款巾優(yōu)先接受償還的權利。

二,、法律特征

房屋抵押權一般具有以下法律特征：

1．房屋抵押權是一種從屬于主債權的權利,。它的設立目的是確保債權的實現(xiàn)，因而與債權屬主從關系,，隨債權的轉移而發(fā)196房屋買賣法律制度研究生轉移,，隨債權的消滅而發(fā)生消滅，被擔保的主債權無效,，所設房屋抵押權亦無效,。抵押權人在處分債權日寸，不得將其債權訓：與他人而僅保留房屋抵押權,，也不得僅保留債權而將房屋抵押權訃與他人,，更不得將房屋抵押權從主債權分離出來而為其他債權提供擔保。

2．房屋抵押權具有特定性,。其特定性表現(xiàn)為兩個方而,，一方面抵押房屋是特定的，在房屋抵押設定后,，應當辦理抵押登已,，房屋抵押權成立，登記機關就具體特定的房屋向抵押權人發(fā)放房屋他項權證,；另一方面,，房屋抵押是為特定的債權作擔保，而不能籠統(tǒng)地擔保債務人的一切債務,。

3．房屋抵押權具有優(yōu)先受償權,。基于房屋抵押權依登記而成立,，房屋抵押權順位便以登記時間的先后為標準加以確定,，即：登記在先，順位在先,；登記在后,，順位在后；同一天登記的,，視為順位相同,。為此，一項抵押房屋有數(shù)個抵押權人的，債務人以抵押物清償債務的,，應當按照設定抵押權的先后順序受償,。根據(jù)現(xiàn)行立法及司法解釋來看，我國房屋抵押權的順位實行自動升進主義,，即在前一順位的抵押權因債權受償而消滅寸,，后一順位的抵押權自動升進到前一順位而優(yōu)先受償。但房屋第一／頃位的抵押權在與所有權發(fā)生混同時,，所有人取得該第一順位的抵押權,，形成所有人抵押，而后順位的抵押權人維持原有的順位,，不能升進到前一順位,。

4．房屋抵押權具有不可分性。它是指房屋抵押的效力及于抵押房屋的全部和被擔保債權的全部,，即便抵押房屋發(fā)生分割或部分轉讓他人,，抵押權人仍有權對抵押房屋的全部行使抵押權，或者抵押房屋發(fā)生部分滅失,，其未滅失的部分和滅失部分的代替物擔保全部債權,，以及當發(fā)生所擔保的債權部分受償時，抵押權仍可就剩余的未償債權對抵押房屋的全部行使抵押權,。

5．房屋抵押權具有追及性,。它是指在抵押房屋發(fā)生轉讓時，抵押權人仍有權對該房屋行使抵押權,，以確保債權的滿足,，受讓人不得拒絕。

6．房屋抵押權具有物上代位性,。它是指房屋抵押權的效力及于抵押房屋的替代物或轉換物,，即抵押權人可以就抵押房屋的保險賠償金、拆遷補償費和損害賠償金等轉換價值物行使抵押權,，以達到擔保的目的,。