一般說(shuō)來(lái),，因下列原因之一者，房屋抵押權(quán)的效力發(fā)生終止：

1．房屋抵押期間屆滿,?！稉?dān)保法》雖對(duì)抵押期間未作規(guī)定，但《擔(dān)保法》解釋第12條對(duì)此作了回應(yīng)：當(dāng)事人約定的或者登記部門(mén)要求登記的擔(dān)保期間,，對(duì)擔(dān)保物權(quán)不生效力,；在所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時(shí)效結(jié)束后，擔(dān)保權(quán)人在訴訟時(shí)效結(jié)束后的2年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)的,，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持,。依此理解，擔(dān)保物權(quán)不受其擔(dān)保債權(quán)的時(shí)效的影響,，對(duì)其限制的方式為2年的除斥期間,，該期間從所擔(dān)保的債權(quán)的時(shí)效完成之日起計(jì)算。當(dāng)然,，該解釋僅規(guī)定2年的期間,，對(duì)抵押權(quán)人的保護(hù)是不利的。

2．抵押人清償主債務(wù),，主債權(quán)發(fā)生消滅,。

3．抵押房屋發(fā)生滅失，抵押權(quán)發(fā)生消滅,。當(dāng)?shù)盅喝艘云渌课萏娲鷷r(shí),，則產(chǎn)生新的抵押權(quán)；當(dāng)?shù)盅悍课轀缡榈谌怂?，則抵押權(quán)人可取得賠償代位權(quán),。

4．房屋抵押權(quán)因違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而自始無(wú)效。

5．房屋抵押權(quán)岡優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)而發(fā)生消滅,?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第41條規(guī)定：“經(jīng)抵押當(dāng)事人協(xié)商可以通過(guò)拍賣等合法方式處分抵押房地產(chǎn)，協(xié)議不成的,，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟,。”可見(jiàn),，房屋抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式不僅限于拍賣一種,，也包括通過(guò)協(xié)商折價(jià)或變賣等方式,。抵押權(quán)人處分抵押房屋時(shí)，它屬于共有的或者出租的,，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知共有人或承租人,，他們?cè)谕葪l件下，享有先買權(quán),。抵押權(quán)人的被擔(dān)保的債權(quán)因處分抵押房屋而獲得清償后,，房屋抵押權(quán)因?qū)崿F(xiàn)而消滅。