房地產(chǎn)成本是指以房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品為成本核算對象，以正常生產(chǎn)經(jīng)營活動為前提,，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中實(shí)際消耗量和實(shí)際價(jià)格計(jì)算的實(shí)際應(yīng)用成本,。房地產(chǎn)成本按照資金進(jìn)入企業(yè)的形態(tài)分類，可以分為采購成本,、開發(fā)成本和經(jīng)營成本,。

1、土地費(fèi)用

土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金,，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi),。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓,，拍賣出讓,。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊,，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中,，土地費(fèi)用約占20%,，并有進(jìn)一步上升的趨勢。

2,、前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃,，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi),，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用,。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過6%,。

3,、建筑安裝工程費(fèi)

建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程,，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價(jià),。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對較大,。從我國目前情況看，約占整個(gè)成本的40%左右,。

4,、市政公共設(shè)施費(fèi)用

市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路,，自來水，污水,，電力,，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用,。公公配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校,，幼兒園，醫(yī)院,，派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如糧店,，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站,，變電室,，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中,，該項(xiàng)目所占比例較大,，我國一般在20% ~30%左右。

5,、管理費(fèi)用

管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費(fèi)用,，它包括管理人員工資，差旅費(fèi),，辦公費(fèi),，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi),，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等,。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2%,。

6,、貸款利息

房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大,，因此必須借助銀行的信貸資金,，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個(gè)重要組成部分,。但它的大小與所開發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系,，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定,。

7、稅費(fèi)

稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收,，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅,，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅,，土地增值稅,，兩稅一費(fèi)（營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加）,，契稅,，企業(yè)所得稅，印花稅,，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等,；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用,，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范,。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi),，大市政配套費(fèi),，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi),，開發(fā)管理費(fèi)等,。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右,。

8,、其他費(fèi)用

其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括銷售廣告費(fèi),，各種不可預(yù)見費(fèi)等,，在成本構(gòu)成中一般不會超過10%。