一、轉(zhuǎn)讓合同的形式

國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓書(shū)面合同,，明確雙方的權(quán)利義務(wù),。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利,、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移,。

二、國(guó)有土地的權(quán)屬調(diào)查和資信能力調(diào)查

1,、轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前,，要對(duì)轉(zhuǎn)讓方的轉(zhuǎn)讓主體資格進(jìn)行核實(shí)。轉(zhuǎn)讓方須是國(guó)有土地使用證上載明的土地使用者,。土地使用者為國(guó)有或集體單位的,，應(yīng)提交有資產(chǎn)處分權(quán)的機(jī)構(gòu)出具的同意轉(zhuǎn)讓的證明。

2,、轉(zhuǎn)讓方也要認(rèn)真審查受讓方的資信能力,，包括銀行資金證明、有無(wú)重大債務(wù)糾紛等,，以免造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后資金無(wú)法收回的結(jié)局。

三,、轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估事宜

在轉(zhuǎn)讓前,，應(yīng)該對(duì)土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的,，市,、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí),，市、縣人民政府可以采取必要的措施,。尤其是轉(zhuǎn)讓方為國(guó)有單位時(shí),，國(guó)有土地及相關(guān)資產(chǎn)須經(jīng)法定估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，并經(jīng)國(guó)土部門(mén)予以確認(rèn),。

四,、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的擔(dān)保

1、擬轉(zhuǎn)讓的國(guó)有土地使用權(quán)是否存在瑕疵問(wèn)題,，是受讓方必須關(guān)注的重點(diǎn),。轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前，必須去國(guó)土部門(mén),、房地產(chǎn)主管部門(mén)進(jìn)行調(diào)查,，核實(shí)有無(wú)抵押與被采取司法限制,。

2、鑒于有無(wú)土地權(quán)屬及相關(guān)爭(zhēng)議不易調(diào)查,，加之受讓方的履約能力難以判斷,，應(yīng)明確雙方相互提供擔(dān)保。

五,、有關(guān)稅費(fèi)

轉(zhuǎn)讓合同簽訂之時(shí),，雙方應(yīng)對(duì)有關(guān)應(yīng)繳納的稅費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及數(shù)額進(jìn)行咨詢(xún),，并對(duì)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問(wèn)題進(jìn)行明確,。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，稅費(fèi)的計(jì)算依據(jù)一般為土地成交價(jià),，若成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)的,，則應(yīng)以土地評(píng)估價(jià)作為計(jì)算依據(jù)。

六,、土地用途及相關(guān)用地條件的變更

1,、國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓往往涉及土地用途變更問(wèn)題，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓尤為突出,。土地用途及相關(guān)條件能否變更,、變更程序及費(fèi)用負(fù)擔(dān)應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定清楚。

2,、轉(zhuǎn)讓前的土地大多是工業(yè)用地,、辦公用地等，轉(zhuǎn)讓后多為商業(yè)或住宅開(kāi)發(fā)用地,，不僅要經(jīng)規(guī)劃部門(mén)變更土地用途,，補(bǔ)繳土地出讓金，且須繳納相關(guān)配套費(fèi)用,。有的雖不改變土地用途,，卻需改變出讓合同限定的建筑密度、容積率,、綠化率等用地條件,。

七、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)地上建筑物,、其他附著物所有權(quán)歸屬問(wèn)題

1,、地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人,，享有該建筑物,、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物,、其他附著物所有權(quán)時(shí),，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓?zhuān)厣辖ㄖ?、其他附著物作為?dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

2,、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力及于地上建筑物,，無(wú)約定的，推定包含,。國(guó)有出讓土地未達(dá)到規(guī)定開(kāi)發(fā)程度不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒潛車(chē)?guó)有土地?zé)o地上建筑物不得轉(zhuǎn)讓,。

3、土地使用權(quán)和地上建筑物,、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理過(guò)戶(hù)登記,。土地使用權(quán)和地上建筑物,、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn),，并依照規(guī)定辦理過(guò)戶(hù)登記,。

八,、權(quán)屬變更程序與支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款問(wèn)題

因國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)合同簽訂、國(guó)土部門(mén)審批,、補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù),、登記辦證等多個(gè)環(huán)節(jié)，有時(shí)還涉及抵押權(quán)解除等程序,，故轉(zhuǎn)讓費(fèi)的支付應(yīng)采用分期付款方式,。即根據(jù)轉(zhuǎn)讓程序設(shè)定付款期限與金額，體現(xiàn)相互制約與督促作用,，以降低雙方交易風(fēng)險(xiǎn),。

九,、國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押后的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題

國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押后,，并非不能轉(zhuǎn)讓?？赏ㄟ^(guò)與抵押權(quán)人協(xié)商,，以其他擔(dān)保方式置換或以轉(zhuǎn)讓費(fèi)支付借款的方式解除抵押等方式，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓目的,。