一、轉(zhuǎn)讓合同的形式

國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應當簽訂轉(zhuǎn)讓書面合同,，明確雙方的權(quán)利義務,。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利,、義務隨之轉(zhuǎn)移,。

二、國有土地的權(quán)屬調(diào)查和資信能力調(diào)查

1,、轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前,，要對轉(zhuǎn)讓方的轉(zhuǎn)讓主體資格進行核實。轉(zhuǎn)讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者,。土地使用者為國有或集體單位的,，應提交有資產(chǎn)處分權(quán)的機構(gòu)出具的同意轉(zhuǎn)讓的證明。

2,、轉(zhuǎn)讓方也要認真審查受讓方的資信能力,，包括銀行資金證明、有無重大債務糾紛等,，以免造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后資金無法收回的結(jié)局,。

三、轉(zhuǎn)讓價格評估事宜

在轉(zhuǎn)讓前,，應該對土地轉(zhuǎn)讓價格進行評估,。因為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市,、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán),。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時,，市,、縣人民政府可以采取必要的措施。尤其是轉(zhuǎn)讓方為國有單位時,，國有土地及相關(guān)資產(chǎn)須經(jīng)法定估價機構(gòu)估價,，并經(jīng)國土部門予以確認。

四、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的擔保

1,、擬轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)是否存在瑕疵問題,，是受讓方必須關(guān)注的重點。轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前,，必須去國土部門,、房地產(chǎn)主管部門進行調(diào)查，核實有無抵押與被采取司法限制,。

2,、鑒于有無土地權(quán)屬及相關(guān)爭議不易調(diào)查，加之受讓方的履約能力難以判斷,，應明確雙方相互提供擔保,。

五、有關(guān)稅費

轉(zhuǎn)讓合同簽訂之時,，雙方應對有關(guān)應繳納的稅費項目,、標準及數(shù)額進行咨詢，并對稅費負擔問題進行明確,。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,，稅費的計算依據(jù)一般為土地成交價，若成交價格明顯低于正常市場價的,，則應以土地評估價作為計算依據(jù),。

六、土地用途及相關(guān)用地條件的變更

1,、國有土地轉(zhuǎn)讓往往涉及土地用途變更問題,，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓尤為突出。土地用途及相關(guān)條件能否變更,、變更程序及費用負擔應在轉(zhuǎn)讓合同中約定清楚,。

2、轉(zhuǎn)讓前的土地大多是工業(yè)用地,、辦公用地等,，轉(zhuǎn)讓后多為商業(yè)或住宅開發(fā)用地，不僅要經(jīng)規(guī)劃部門變更土地用途,，補繳土地出讓金,，且須繳納相關(guān)配套費用。有的雖不改變土地用途,，卻需改變出讓合同限定的建筑密度,、容積率、綠化率等用地條件,。

七,、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時地上建筑物、其他附著物所有權(quán)歸屬問題

1、地上建筑物,、其他附著物的所有人或者共有人,，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物,、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓,，但地上建筑物,、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

2,、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力及于地上建筑物,，無約定的，推定包含,。國有出讓土地未達到規(guī)定開發(fā)程度不得轉(zhuǎn)讓,，劃撥國有土地無地上建筑物不得轉(zhuǎn)讓。

3,、土地使用權(quán)和地上建筑物,、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應當按照規(guī)定辦理過戶登記,。土地使用權(quán)和地上建筑物,、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應當經(jīng)市,、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準,，并依照規(guī)定辦理過戶登記。

八,、權(quán)屬變更程序與支付轉(zhuǎn)讓價款問題

因國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)合同簽訂,、國土部門審批、補辦相關(guān)手續(xù),、登記辦證等多個環(huán)節(jié),，有時還涉及抵押權(quán)解除等程序，故轉(zhuǎn)讓費的支付應采用分期付款方式,。即根據(jù)轉(zhuǎn)讓程序設定付款期限與金額,，體現(xiàn)相互制約與督促作用，以降低雙方交易風險,。

九,、國有土地使用權(quán)設定抵押后的轉(zhuǎn)讓問題

國有土地使用權(quán)設定抵押后，并非不能轉(zhuǎn)讓,?？赏ㄟ^與抵押權(quán)人協(xié)商,，以其他擔保方式置換或以轉(zhuǎn)讓費支付借款的方式解除抵押等方式,，實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓目的,。