一,、定義

標(biāo)準(zhǔn)房屋法是指以房屋拆遷區(qū)域內(nèi)有代表性的標(biāo)準(zhǔn)房屋的市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)來評(píng)估其他被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格。具體就是在拆遷區(qū)域中選取一處有代表性的房屋作為評(píng)估標(biāo)準(zhǔn),，運(yùn)用市場(chǎng)法或其他方法評(píng)估出該標(biāo)準(zhǔn)房屋的市場(chǎng)價(jià)格,，然后將各被拆遷房屋與標(biāo)準(zhǔn)房屋進(jìn)行比較、分析計(jì)算出修正系數(shù),，得出各被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格,。該方法類似于市場(chǎng)比較法，或者稱為標(biāo)準(zhǔn)房屋系數(shù)修正法,。

二,、步驟

1、確定標(biāo)準(zhǔn)房屋的基本條件

(1)建筑類型 如果拆遷區(qū)域的住宅房屋有高層,、多層,、平房等，且以多層居多,，即以多層住宅作為標(biāo)準(zhǔn)房屋,；

(2)使用年限如果拆遷區(qū)域內(nèi)多層住宅的平均使用年限為50年，則確定標(biāo)準(zhǔn)房屋的使用年限為50年,；

(3)建筑結(jié)構(gòu)如果拆遷區(qū)域內(nèi)多層住宅大多為磚混結(jié)構(gòu),，則以磚混結(jié)構(gòu)的房屋作為標(biāo)準(zhǔn)房屋；

(4)樓層,、戶型,、朝向、面積,、裝修等 如果拆遷片區(qū)內(nèi)多層住宅大多為兩室一廳,、一般為南北向,、面積一般為60 m^2左右、裝修情況差異較大,，則可以位于中間層次(如3／6層),、兩室一廳、60 m^2,、一般裝修的房屋作為標(biāo)準(zhǔn)房屋,。

2、選擇標(biāo)準(zhǔn)房屋

根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)房屋的基本條件,，在每一拆遷區(qū)域內(nèi)一般選擇一套標(biāo)準(zhǔn)房屋,，如果拆遷區(qū)域跨越兩個(gè)或多個(gè)拆遷區(qū)位等級(jí)(或土地級(jí)別)時(shí)，則所跨的每一拆遷區(qū)位等級(jí)(或土地級(jí)別)都應(yīng)選擇一套標(biāo)準(zhǔn)房屋,，作為相應(yīng)拆遷區(qū)位等級(jí)(或土地級(jí)別)內(nèi)各拆遷房屋的比較基準(zhǔn),。

3、評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)房屋的市場(chǎng)價(jià)格

根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況,，采用市場(chǎng)比較法評(píng)估出標(biāo)準(zhǔn)房屋的市場(chǎng)價(jià)格,，其方法、要求,、程序在市場(chǎng)比較法中有詳細(xì)介紹,。可比實(shí)例的選取數(shù)一般為3～5個(gè),，然后對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正,、交易時(shí)間修正、房地產(chǎn)狀況修正得出標(biāo)準(zhǔn)房屋的市場(chǎng)價(jià)格,。為防止修正系數(shù)對(duì)價(jià)格的影響過大,，可限定修正系數(shù)的調(diào)整范圍。比如規(guī)定每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的系數(shù)調(diào)整不得超過10％,，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30％等,。

4、評(píng)估確定其他拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格

以標(biāo)準(zhǔn)房屋的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ),，分別評(píng)估確定其他拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格,。將各被拆遷房屋分別與標(biāo)準(zhǔn)房屋進(jìn)行比較修正,，得出各被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格,。

在運(yùn)用此種方法時(shí)，選取的標(biāo)準(zhǔn)房屋一定使其在拆遷區(qū)域內(nèi)具有代表性,，能反映或符合拆遷區(qū)域內(nèi)多數(shù)房屋的情況,，這是該估價(jià)方法評(píng)估其他被拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)格準(zhǔn)確性的關(guān)鍵。