一,、定義

標(biāo)準(zhǔn)房屋法是指以房屋拆遷區(qū)域內(nèi)有代表性的標(biāo)準(zhǔn)房屋的市場價格為基準(zhǔn)來評估其他被拆遷房屋的市場價格,。具體就是在拆遷區(qū)域中選取一處有代表性的房屋作為評估標(biāo)準(zhǔn)，運用市場法或其他方法評估出該標(biāo)準(zhǔn)房屋的市場價格，然后將各被拆遷房屋與標(biāo)準(zhǔn)房屋進(jìn)行比較,、分析計算出修正系數(shù),，得出各被拆遷房屋的市場價格。該方法類似于市場比較法,，或者稱為標(biāo)準(zhǔn)房屋系數(shù)修正法,。

二、步驟

1,、確定標(biāo)準(zhǔn)房屋的基本條件

(1)建筑類型 如果拆遷區(qū)域的住宅房屋有高層,、多層、平房等,，且以多層居多,，即以多層住宅作為標(biāo)準(zhǔn)房屋；

(2)使用年限如果拆遷區(qū)域內(nèi)多層住宅的平均使用年限為50年,，則確定標(biāo)準(zhǔn)房屋的使用年限為50年,；

(3)建筑結(jié)構(gòu)如果拆遷區(qū)域內(nèi)多層住宅大多為磚混結(jié)構(gòu)，則以磚混結(jié)構(gòu)的房屋作為標(biāo)準(zhǔn)房屋,；

(4)樓層,、戶型、朝向,、面積,、裝修等 如果拆遷片區(qū)內(nèi)多層住宅大多為兩室一廳、一般為南北向,、面積一般為60 m^2左右,、裝修情況差異較大，則可以位于中間層次(如3／6層),、兩室一廳,、60 m^2、一般裝修的房屋作為標(biāo)準(zhǔn)房屋,。

2,、選擇標(biāo)準(zhǔn)房屋

根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)房屋的基本條件，在每一拆遷區(qū)域內(nèi)一般選擇一套標(biāo)準(zhǔn)房屋,，如果拆遷區(qū)域跨越兩個或多個拆遷區(qū)位等級(或土地級別)時,，則所跨的每一拆遷區(qū)位等級(或土地級別)都應(yīng)選擇一套標(biāo)準(zhǔn)房屋,，作為相應(yīng)拆遷區(qū)位等級(或土地級別)內(nèi)各拆遷房屋的比較基準(zhǔn),。

3、評估標(biāo)準(zhǔn)房屋的市場價格

根據(jù)房地產(chǎn)市場情況,，采用市場比較法評估出標(biāo)準(zhǔn)房屋的市場價格,，其方法、要求、程序在市場比較法中有詳細(xì)介紹,?？杀葘嵗倪x取數(shù)一般為3～5個，然后對可比實例進(jìn)行交易日期修正,、交易時間修正,、房地產(chǎn)狀況修正得出標(biāo)準(zhǔn)房屋的市場價格。為防止修正系數(shù)對價格的影響過大,，可限定修正系數(shù)的調(diào)整范圍,。比如規(guī)定每項修正對可比實例成交價格的系數(shù)調(diào)整不得超過10％，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30％等,。

4,、評估確定其他拆遷房屋的市場價格

以標(biāo)準(zhǔn)房屋的市場價格為基礎(chǔ)，分別評估確定其他拆遷房屋的市場價格,。將各被拆遷房屋分別與標(biāo)準(zhǔn)房屋進(jìn)行比較修正,，得出各被拆遷房屋的市場價格。

在運用此種方法時,，選取的標(biāo)準(zhǔn)房屋一定使其在拆遷區(qū)域內(nèi)具有代表性,，能反映或符合拆遷區(qū)域內(nèi)多數(shù)房屋的情況，這是該估價方法評估其他被拆遷房屋補償價格準(zhǔn)確性的關(guān)鍵,。