商品房預售是房屋買賣的重要形式,，在房屋買賣中占有相當高的比例,。預售房與現(xiàn)售房最大的區(qū)別在于商品不確定性和預期性。因此,，高度重視和正確解決商品房預售中的法律問題,，有利于維護購房人的合法權(quán)益，促使開發(fā)商規(guī)范開發(fā),、維護整個房地產(chǎn)業(yè)的長期利益,。

商品房預售合同是一種特殊的買賣合同，其特殊性主要在于合同標的是一種特殊的商品，因此法律對于此種商品的開發(fā)經(jīng)營活動的房地產(chǎn)商簽訂預售合同有著相對嚴格的條件要求,，這些條件也就是商品房預售合同的生效要件,，開發(fā)商不具有預售許可條件而與購房人簽訂商品房預售合同的，屬于違反法律強制性規(guī)定的行為,，原則上應確定合同無效,，主要過錯在開發(fā)商一方應按合同法的規(guī)定對購房人承擔賠償責任。在合同有效的前提下雙方在實際履行中發(fā)生不能按約完全履行產(chǎn)品的法律責任主要有以下幾種：

一,、開發(fā)商未按約定時間交付房屋的法律責任

未按約定時間交付房屋除具有法定免責事由和約定免責事由外開發(fā)商應承擔逾期交房的違約責任,。通常情況下，雙方在合同中約定：賣方不能按期交房的,，比照中國人民銀行有關延期付款的規(guī)定,，按每遲延交付一天，按預期交房部分房款總值計算向買方支付一定數(shù)額的違約金,。超過一定期限未交付的買方可以解除合同,，賣方應雙倍返還定金，返還已支付的購房款并按銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率償還購房款利息,。對于合同中未約定逾期交房違約責任的其責任應如何承擔,，實踐中往往按逾期期限及逾期理由來考慮違約責任，如逾期在合理期限以內(nèi),，則違約方應承擔違約金并繼續(xù)履行合同,，如逾期時間較長，開發(fā)商怠于交房則購房一方有權(quán)要求解除合同和賠償損失,。

二,、房屋已實際交付但不能按約辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證明的法律責任

辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證明是買方的權(quán)利、賣方的義務,，賣方不能如約辦理,，一般應承擔違約責任，即賠償買方由此造成的損失,，實踐中往往對買方的損失不易確定,，可按照逾期天數(shù)賠償一定數(shù)額的賠償金。如果因開發(fā)商的原因,，無法辦出房地產(chǎn)權(quán)證,，買方可要求退房，并賠償經(jīng)濟損失,。

如不能辦理權(quán)屬證明是買方或房地產(chǎn)管理機構(gòu)的原因造成的,，則賣方不應承擔違約責任。

三,、開發(fā)商交付的房屋不符合合同規(guī)定的法律責任

交付的房屋不符合,，合同規(guī)定通常有面積數(shù)量不符合,，質(zhì)量不符合房型不符合等，對于面積不符的合同有約定的,，從約定,，合同沒有約定的，按有關法律法規(guī)規(guī)定：因勘察誤差,，公用面積分攤計算失誤的,，應按原合同價不變，因開發(fā)商變更設計發(fā)生面積誤差的,，雙方按實際面積協(xié)商價格,。協(xié)商不成允許退房開發(fā)商應承擔違約責任，上述兩項原因之外,，發(fā)生面積誤差的,，原則上以有利于購房一方的原則處理即實際面積超過合同面積的，按合同價不變,，實際面積不足合同面積的，不足部分應當退款,。對于質(zhì)量不符合的,，應由賣方采取補救措施，對房屋進行修理并賠償買方的經(jīng)濟損失,，如果房屋存在缺陷,，不符合安全標準，在合理期限內(nèi)無法修復的應當允許買方解除合同,，賠償損失,。交房同時開發(fā)商應交付住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，按規(guī)定履行保修義務,。