房屋預(yù)售也稱商品房預(yù)售,，樓花（指推向市場銷售的處于施工階段的商品房）買賣,，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款,，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為,。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約,。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式,。

一、預(yù)售特征

(一)房屋預(yù)售是一種附加期限的交易行為,。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個(gè)期限,，并把這個(gè)期限的到來作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或失去效力的根據(jù)。

(二)房屋預(yù)售具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性,。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買賣,，真正的房屋交接尚未形成。國家因此加強(qiáng)了對商品房預(yù)售市場的規(guī)范,。我國對商品房預(yù)售的條件資格及程序作了規(guī)定,，而且還要求在預(yù)售合同簽訂后向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

二,、預(yù)售條件

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,，商品房預(yù)售應(yīng)符合下列條件：

（一）預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照,；

（二）已交付全部土地使用權(quán)出讓金,，并取得土地使用權(quán)證書，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押,。

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證,。房地產(chǎn)開發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房并將其預(yù)售，真正受到損失的將會是善意購買人,。

（四）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,，開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間,。

（五）七層以下的達(dá)到主體工程封頂,；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù),；已經(jīng)同金融機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議,。

（六）已經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明,；向境外預(yù)售商品房的,，應(yīng)當(dāng)同時(shí)取得向境外銷售的批準(zhǔn)文件,。

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件 ,。

三,、預(yù)售合同

商品房預(yù)售合同應(yīng)包含以下內(nèi)容：

（一）雙方的名稱、地址,，法人組織必須有法定代表人簽名,。

（二）標(biāo)的，即預(yù)售商品的位置,、編號,。

（三）數(shù)量，預(yù)售商品房的數(shù)量,，面積應(yīng)以平方米來計(jì)算,，并明確的是建筑面積還是使用面積或其他面積。

（四）價(jià)款即房屋的價(jià)金,，如每平方米多少元,。不僅應(yīng)標(biāo)明單價(jià)，還應(yīng)標(biāo)明總價(jià),；我國《房地產(chǎn)管理法》雖然對商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定,，但對預(yù)售款征收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確,。根據(jù)建設(shè)部的規(guī)定,，預(yù)收商品房預(yù)售款，在房屋開工建設(shè)時(shí)不得超過40%,，待建房工作量完成一半時(shí)再收至60%,，到房屋封頂可收至95%，到房屋交付使用時(shí)再全部收取,。

（五）交付方式和期限,，包括預(yù)售款的支付方式和房屋的交付方式。

（六）房屋使用性質(zhì),，明確是住宅用房,、辦公用房還是經(jīng)營用房或其他用房。

（七）房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的方式,、期限,。

（八）違約責(zé)任。

（九）雙方約定的其它條款,。