房屋預售也稱商品房預售，樓花（指推向市場銷售的處于施工階段的商品房）買賣,，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預付款,，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為,。其實質是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約,。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式,。

一、預售特征

(一)房屋預售是一種附加期限的交易行為,。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個期限,，并把這個期限的到來作為房屋買賣權利義務發(fā)生法律效力或失去效力的根據(jù)。

(二)房屋預售具有較強的國家干預性,。由于商品房的預售不同于房屋的實質性買賣,，真正的房屋交接尚未形成,。國家因此加強了對商品房預售市場的規(guī)范。我國對商品房預售的條件資格及程序作了規(guī)定,，而且還要求在預售合同簽訂后向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù),。

二、預售條件

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,，商品房預售應符合下列條件：

（一）預售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質證書,、營業(yè)執(zhí)照；

（二）已交付全部土地使用權出讓金,，并取得土地使用權證書,，土地使用權未經(jīng)抵押。

（三）持有建設工程規(guī)劃許可證,。房地產(chǎn)開發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房并將其預售,，真正受到損失的將會是善意購買人。

（四）按提供預售的商品房計算,，開發(fā)商投入開發(fā)建設的資金應達到工程建設總投資的25%以上,，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付時間。

（五）七層以下的達到主體工程封頂,；七層以上的,，主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數(shù)；已經(jīng)同金融機構簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議,。

（六）已經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記,，取得商品房預售許可證明；向境外預售商品房的,，應當同時取得向境外銷售的批準文件,。

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件 ,。

三,、預售合同

商品房預售合同應包含以下內容：

（一）雙方的名稱、地址,，法人組織必須有法定代表人簽名,。

（二）標的，即預售商品的位置,、編號,。

（三）數(shù)量，預售商品房的數(shù)量,，面積應以平方米來計算,，并明確的是建筑面積還是使用面積或其他面積。

（四）價款即房屋的價金，如每平方米多少元,。不僅應標明單價,，還應標明總價；我國《房地產(chǎn)管理法》雖然對商品房預售的條件和程序進行了規(guī)定,，但對預售款征收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定,，當事人應在合同中明確。根據(jù)建設部的規(guī)定,，預收商品房預售款,，在房屋開工建設時不得超過40%，待建房工作量完成一半時再收至60%,，到房屋封頂可收至95%,，到房屋交付使用時再全部收取。

（五）交付方式和期限,，包括預售款的支付方式和房屋的交付方式,。

（六）房屋使用性質，明確是住宅用房,、辦公用房還是經(jīng)營用房或其他用房,。

（七）房屋產(chǎn)權轉移的方式、期限,。

（八）違約責任,。

（九）雙方約定的其它條款。