經(jīng)租房產(chǎn)在使用過程中會發(fā)生有形損耗(由于使用和自然力的影響)和有無形損耗(出現(xiàn)了技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的更先進(jìn)的替代物),，以及由于房屋結(jié)構(gòu),、設(shè)備老化必須支出較多的修繕費(fèi)用來維持其正常的使用。經(jīng)租房產(chǎn)的重置是指對已達(dá)到耐用年限而報廢的,，或者從技術(shù)上經(jīng)濟(jì)上不宜繼續(xù)使用的已被淘汰的經(jīng)租房屋,，需用重新購置較為合理的經(jīng)租房屋，以滿足居住者的需要和提高經(jīng)濟(jì)效益,。

一,、經(jīng)租房產(chǎn)重置方針的選擇

1．拆除重建。對于年代久遠(yuǎn),，結(jié)構(gòu)簡陋,，設(shè)備很差或無設(shè)備等居住條件極差的經(jīng)租房產(chǎn)，以及對于已經(jīng)不堪整修或修繕費(fèi)用過多的經(jīng)租房產(chǎn)，可以選擇拆除重建的方針,，采用拆除重建方針可以不征和少征農(nóng)田,，市政配套費(fèi)用較低。

2．征地新建,。為了擴(kuò)大房源,，減少市區(qū)人口密度，房產(chǎn)企業(yè)在有條件的情況下,，可以采用征地新建的方針,，采用這種方針可以達(dá)到建房快，建房多的效果,，但要占用較多的農(nóng)田,。

3．舊房改造和挖潛。對于建筑結(jié)構(gòu)和使用功能較好或者建筑結(jié)構(gòu)有挖掘潛力的經(jīng)租房產(chǎn),，在規(guī)劃布局允許的條件下,，可采用舊房改造或加層的方針，使其延長使用壽命或擴(kuò)大居住面積,。對于建造時間較長,，設(shè)備簡陋的經(jīng)租房產(chǎn)，或者使用功能不合理但結(jié)構(gòu)尚牢固的經(jīng)租房屋,，可以對可利用部分進(jìn)行改造,。對于一些需要保持房屋原有特色風(fēng)格，或者需要保持與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)的經(jīng)租房產(chǎn),，可以采用保持原有建筑風(fēng)格的[日房改造,。采用舊房改造的方針具有投資省，施工時間短,，不占用或者少占用農(nóng)田的優(yōu)點(diǎn),，但是不能減少城市人口的密度。

二,、經(jīng)租房產(chǎn)重置投資的經(jīng)濟(jì)效益評估

經(jīng)租房產(chǎn)重置投資的經(jīng)濟(jì)效益應(yīng)考慮以下幾個方面：

1．投資回收期,。經(jīng)租房產(chǎn)的投資回收期是指收回經(jīng)租房產(chǎn)的全部投資所需要的時間。投資回收期的計算公式是：

投資回收期＝投資總額 /（年利潤額+年折舊額）

如果幾項經(jīng)租房產(chǎn)在耐用年限內(nèi)收入的租金和支出的費(fèi)用都相等,，那么投資回收期較短的項目為較優(yōu)項目,。

2．投資利潤率。投資利潤率是指經(jīng)租房產(chǎn)投入經(jīng)營后,，預(yù)計每年平均利潤增加額與投資總額之間的比例,。投資利潤率的計算公式是：

投資利潤率=流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＝年利潤總額 /投資總額X 100%

投資利潤率是預(yù)測經(jīng)租房產(chǎn)重置的經(jīng)營效益的主要指標(biāo)。如果幾項經(jīng)租房產(chǎn)在其他條件均相仿的情況下,，那么投資利潤率較高的項目為較優(yōu)項目,。