一、定義

同意轉(zhuǎn)租是指房屋承租人取得了房屋出租人的同意所進(jìn)行的轉(zhuǎn)租,。出租人可以在承租人轉(zhuǎn)租前表示同意,，也可以在轉(zhuǎn)租后予以追認(rèn)。

二,、法律后果

1．承租人與次承租人之間的關(guān)系,。同意轉(zhuǎn)租中的承租人為轉(zhuǎn)租人，其與次承租人之間的關(guān)系與一般租賃關(guān)系并無區(qū)別,。

2．出租人與承租人之間的關(guān)系,。出租人與承租人之間的關(guān)系不因轉(zhuǎn)租而受影響，承租人就次承租人應(yīng)負(fù)責(zé)的事由所產(chǎn)生的損害向出租人負(fù)賠償責(zé)任,，出租人的租金請(qǐng)求權(quán)以及解約權(quán)應(yīng)向承租人行使,。《合同法》第224條第1款規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意,，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人,。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的,，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失,。”

3．出租人與次承租人之間的關(guān)系,。出租人與次承租人之間并不存在直接的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,，次承租人不能直接向出租人履行義務(wù)，出租人也不能直接向次承租人行使權(quán)利,。

三,、同意轉(zhuǎn)租中出現(xiàn)的相關(guān)問題

同意轉(zhuǎn)租的成立要件：一是承租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同存在；二是承租人征得出租人同意,。在司法實(shí)踐中出現(xiàn)爭議最多的是第二個(gè)要件的認(rèn)定問題,，對(duì)此主要有以下幾點(diǎn)爭議：

1．出租人采用何種方式同意。根據(jù)建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第28條的規(guī)定,，轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)出租人書面同意,，并應(yīng)依法辦理登記備案手續(xù)。但是在審判實(shí)踐中,，不能以此規(guī)章的規(guī)定作為認(rèn)定轉(zhuǎn)租是否有效的依據(jù),。對(duì)于出租人同意的方式，《合同法》沒有明確規(guī)定,，根據(jù)《民法通則》以及《合同法》的立法精神,，民事法律行為以不要式為原則，以要式為例外,。因此，出租人的同意,，不以書面形式為必要,。至于發(fā)生糾紛時(shí)，是否可以舉證,，則屬于另一個(gè)問題,。從實(shí)踐的角度看，如果出租人明知承租人已將房屋轉(zhuǎn)租,，在合理期限內(nèi)又無異議,，甚至有時(shí)還有事實(shí)上的協(xié)助行為，如代轉(zhuǎn)交鑰匙等,，則可以認(rèn)定為默示的同意,。

2．出租人的同意能否撤回。原則上不能撤回,，因?yàn)橥鈾?quán)是基于照顧出租人利益而設(shè)立的,，出租人同意是單方法律行為。如果可以隨意撤回，則不利于交易關(guān)系的穩(wěn)定和對(duì)承租人與次承租人利益的保護(hù),。

3．出租人同意的內(nèi)容,。①房屋的用途同意。如果為概括性同意,，承租人和次承租人應(yīng)該依誠實(shí)信用和公序良俗原則來轉(zhuǎn)租和使用房屋,；如果為特別同意，承租人只能在出租人同意使用的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)租,。②轉(zhuǎn)租的期限,。根據(jù)國外的立法和民法的基本原理分析，轉(zhuǎn)租合同的期限應(yīng)不長于租賃合同的期限,。但如果出租人以明示的方式同意轉(zhuǎn)租期限可以超出租賃期限,，基于私法自治原則，除法律有明文禁止,，應(yīng)認(rèn)定為有效,。也就是說，轉(zhuǎn)租的期限原則上不得超過原租賃合同的期限,，但是當(dāng)事人另有約定的除外,。