根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條第二款和第六十二條第四款規(guī)定以及國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》的規(guī)定，每個農(nóng)戶只能申請一處宅基地，特定的宅基地僅限集體經(jīng)濟(jì)組織特定的成員享有使用權(quán),。特定村民申請取得宅基地后只可自己建房,，不可將其出賣、轉(zhuǎn)讓,。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,，城鎮(zhèn)居民不能購買農(nóng)村的宅基地。村民出賣,、出租住房后,，再申請宅基地的，將不予批準(zhǔn),，同時法律規(guī)范禁止宅基地從農(nóng)民手中向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn),。

宅基地使用證的戶主為本村的實(shí)際戶口在冊之主，一般是家庭的年長的男性為戶主,，家庭成員是共同居住使用者,。具體涉及到是不是家庭成員共有的問題以及如果家庭成員和戶主分家時宅基地的分割等問題，依據(jù)現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,，堅(jiān)持一戶一宅的原則,，即只能給分離出原來家庭的成員另分宅基地，而戶主及未分離出去的家庭成員則不能另分,，這說明我國宅基地使用權(quán)為戶主及組成該戶的成員所共有,。

在農(nóng)村，宅基地有福利性質(zhì),，是一種生活的保障,，一戶只能申請一個宅基地，分割的話不可能把一方無條件地趕出去,，因?yàn)檫@一戶宅基地為全家生活的基礎(chǔ),，那么在諸如離婚等情況發(fā)生時需要分割宅基地應(yīng)該怎么辦？

宅基地為婚后申請即為全家共有,，即使是登記在一方的名下,，分割時房產(chǎn)和地產(chǎn)都為共同財產(chǎn)。但是問題是如何分割,？可不可能一方會被趕出去,？農(nóng)村土地是無法拍賣折價分割的?！痘橐龇ㄋ痉ń忉專ǘ分袑Ψ蚱挢敭a(chǎn)涉及獨(dú)資企業(yè)財產(chǎn),、房產(chǎn)等如何分割，規(guī)定可采用競價處理的方式,，由競價高者得到財產(chǎn)，再由取得產(chǎn)權(quán)的一方給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償。雖然該規(guī)定對本案宅基地所有權(quán)這一特殊情況沒作明確列舉,，但比照該方法處理這個問題無疑是最有效的,。同時針對通過假離婚騙取宅基地使用權(quán)的情況，各地主管機(jī)關(guān)應(yīng)作出人均宅基地使用面積的規(guī)定,。

根據(jù)中華人民共和國憲法第十條第三款的規(guī)定,，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償,。

因此宅基地因公共利益的需要可能被征收或者征用,，因征收造成集體所有的土地成為國家所有，那么宅基地還能稱為宅基地嗎,？

對這一問題,，法律沒有明確做出規(guī)定，但根據(jù)憲法的規(guī)定,，宅基地只能是集體所有的土地,，對已經(jīng)被征收為國有的土地，不能再稱之為宅基地,，應(yīng)當(dāng)稱為建設(shè)用地,。

因此在土地被征收歸國有后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持宅基地使用權(quán)證書辦理土地所有權(quán)變更登記手續(xù),，申請領(lǐng)取新的土地使用權(quán)證書,。

國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中有關(guān)拆遷補(bǔ)償規(guī)定只適用拆遷國有土地上的房屋。對城市房屋拆遷范圍內(nèi)零星分布的宅基地性質(zhì)范圍,，建議要求房屋所有人向市房地產(chǎn)登記申請辦理征審手續(xù),；登記所確認(rèn)這些房屋權(quán)屬、出具房地產(chǎn)權(quán)屬證明書后,，按城市房屋拆遷補(bǔ)償安置的有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償,。對征用成片宅基地性質(zhì)房屋的，就目前的實(shí)際操作來看,，補(bǔ)償方式有復(fù)建和貨幣補(bǔ)償兩種,。復(fù)建即按原合法土地面積劃出復(fù)建地，并按合法建筑物面積給予建筑物重建成本補(bǔ)償,，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)因地段,、建設(shè)項(xiàng)目不同而有所不同。現(xiàn)行法律,、法規(guī)對宅基地性質(zhì)房屋貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒有明確規(guī)定,，但根據(jù)價格內(nèi)涵分析，宅基地房屋補(bǔ)償價格不包括土地出讓金,、征地稅費(fèi)等,，是不完全市場價格,。

新通過的物權(quán)法，綜合諸多因素就此規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得,、行使和轉(zhuǎn)讓,，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。

宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村居民及少數(shù)城鎮(zhèn)居民為建造自有房屋對集體土地所享有的占有,、使用的權(quán)利,。物權(quán)法通過前，現(xiàn)行《土地管理法》也有關(guān)于宅基地使用權(quán)保護(hù)的條款,，但由于沒有明確這種權(quán)利是物權(quán),，因此宅基地使用權(quán)在遭遇侵害時，如何保護(hù)并不明確,。雖然物權(quán)法中有關(guān)宅基地的規(guī)定很少,，只有4條，但它首次明確了宅基地使用權(quán)是一種物權(quán),。這對于農(nóng)民保護(hù)宅基地有著非常重要的進(jìn)步意義,。今后任何宅基地受到侵害的使用權(quán)人都可以到法院打官司，將“侵犯者”送上被告席,?！段餀?quán)法》第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定,。”在農(nóng)村宅基地能否自由流轉(zhuǎn)的問題上,，立足于保護(hù)農(nóng)民的基本生存權(quán),，再次確認(rèn)了我國現(xiàn)行的土地管理制度。按照現(xiàn)行國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定,，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,，城鎮(zhèn)居民不能購買農(nóng)村的宅基地?？梢?，物權(quán)法目前確認(rèn)現(xiàn)有土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定對宅基地使用權(quán)的調(diào)整，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,。實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度,，保護(hù)耕地，保護(hù)廣大農(nóng)民基本生存權(quán),。同時,，隨著我國土地管理相關(guān)法律和法規(guī)的不斷修訂和完善，這一條款將為今后修改有關(guān)法律法規(guī)或者制定相關(guān)政策留有余地,?！段餀?quán)法》第一百五十二條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,。”《物權(quán)法》第一百五十四條規(guī)定：“宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的,，宅基地使用權(quán)消滅,。”《物權(quán)法》第一百五十五條規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的,，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記?！?/p>

宅基地禁流轉(zhuǎn)是保護(hù)還是枷鎖,？在現(xiàn)行法規(guī)限制宅基地流轉(zhuǎn)的同時，另一個有關(guān)宅基地自由買賣的呼聲也隨著城市擴(kuò)張和農(nóng)村的發(fā)展?jié)u行漸高,。尤其是在勞動力輸出大省廣東等地,，很多地區(qū)外出打工人群就曾經(jīng)強(qiáng)烈要求宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，以籌得更多資金在城市購買房子,。

“家鄉(xiāng)有地,、有房卻不能住，想在城市買房錢又不夠,?！边@是很多外出務(wù)工農(nóng)民遭遇的現(xiàn)實(shí)困境。同時,，有些城里人也愿意到農(nóng)村買房,。就現(xiàn)實(shí)看，供需市場已經(jīng)形成,。因此,，有一部分人認(rèn)為現(xiàn)行法律對宅基地使用權(quán)的規(guī)定，保護(hù)了的農(nóng)民基本生存權(quán),，但也給農(nóng)民上了一道枷鎖,，城鎮(zhèn)居民不能購買農(nóng)村房屋。這實(shí)際上為農(nóng)村的發(fā)展設(shè)置障礙,，孤立城市,。

對此，全國人大常委會副委員長王兆國稱,，目前中國農(nóng)村社會保障體系尚未全面建立,，從全國范圍看，現(xiàn)在放開宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押的條件尚不成熟,。相信隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的。