一,、定義

房屋代管是指因房屋產(chǎn)權(quán)人不明,、棄留或產(chǎn)權(quán)人不住房屋所在地或者其他原因不能親自管理房屋，而由國家房管部門依法代為管理或由產(chǎn)權(quán)人委托其他公民,、法人代為管理其房屋的一種法律行為,。

我國1983年12月頒布實施的《城市私有房屋管理條例》對房屋代管作了專章規(guī)定。根據(jù)該條例的規(guī)定,，房屋代管一般分為兩種：一種是國家代管,，即所有人下落不明又無合法代理人或所有權(quán)不清楚的城市私有房屋，由房屋所在地房管機關(guān)代管,；另一種是委托代管,，即城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或其他原因不能管理其房屋時,，可出具委托書委托代理人代為管理。代理人應(yīng)在代理權(quán)限范圍內(nèi)行使代理權(quán)并履行應(yīng)盡的義務(wù),。

二,、房屋代管的條件

房屋代管權(quán)是在特定的條件下產(chǎn)生的。產(chǎn)生這種代管的特定條件是：

(一)房屋產(chǎn)權(quán)不明

房屋產(chǎn)權(quán)不明,，是指沒有人對房屋主張產(chǎn)權(quán),，產(chǎn)權(quán)歸屬不明。

在這種情況下,，就出現(xiàn)以下兩個問題：①房屋產(chǎn)權(quán)無人主張,；②房屋產(chǎn)權(quán)無人管瓔。

房屋產(chǎn)權(quán)不明,，原因是多方面的,。例如：

①屋齡長、時間久遠(yuǎn),，幾經(jīng)轉(zhuǎn)手而產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)不髓,。

②因動亂而產(chǎn)權(quán)不明。戰(zhàn)爭的發(fā)生和進行,，房屋產(chǎn)權(quán)人下落不明,，或死亡或逃亡。

③因不可抗拒的原因而產(chǎn)生房屋產(chǎn)權(quán)不明,，或山洪暴發(fā),，或地震的發(fā)生。

(二)房屋所有權(quán)人身份不明

房屋所有權(quán)人身份不明,，是指房屋所有權(quán)的政治身份不明,。解放初期，由于情況不明,，不知是否屬子沒收的范圍和對象,，需要待查。在這種情況下,，我們必須持慎重的態(tài)度,。如果草率從事，輕率地加以沒收,，容易發(fā)生政策性錯誤,。既不能輕率地簡單從事，又不能使其長期無人管理,，使房屋遭受不應(yīng)有的損失,。針對這種情況．國家只好采取暫時代管的辦法，待查清后,，再依法處理,。

三,、房屋代管的內(nèi)容

由于房屋產(chǎn)權(quán)不明，國家實行代管,。對房屋代管的基本要求是,；不僅要“代”，而且要“管",。代管的內(nèi)容,，即權(quán)利和義務(wù)。

(一)房屋代管人的權(quán)利

1．對代管房屋實行占有

根據(jù)我國法律規(guī)定,，基于代管權(quán),，國家房地產(chǎn)管理部門有權(quán)將代管房屋實行占有。除國家授權(quán)房地產(chǎn)管理部門代管外,，其他任何單位或個人不得代管,，不得對代管權(quán)干涉和侵犯。國家實行代管,，其目囂不是為了閑置房屋,，麗是排除他人的侵犯，并使房屋延長其壽命,，有效地發(fā)揮房屋的經(jīng)濟效益和社會效益,，保護房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益。

2．對代管房屋享有處分權(quán)

國家房地產(chǎn)管理部門隨著代管權(quán)的取得,，也同時取得了對房屋的處分權(quán),。對房屋的處分權(quán)，如前所述,，即在事實和法律上決定房屋命運的權(quán)利,。當(dāng)然，對代管房屋的處分權(quán)的運用,，必須以保護遠(yuǎn)離房屋所在地公民個人的合法財產(chǎn)和社會公共利益出發(fā)為原則,。凡違反這一原則的處分，是對代管權(quán)的濫用,，是不允許約,。

要正確運用代管權(quán)中的處分權(quán),，主要是指對代管房的維修管理,，出租、出售和拆遷,。

要維持代管房屋的正常使詹,，必須對代管房進行維修管理。管理和維修費用應(yīng)從房屋收益中支出,。

代管房出租給單位或個人,，承租人應(yīng)與代管機關(guān)建立租賃關(guān)系,，簽訂租賃合同，按照國家公房出租規(guī)定,，由代管部門按月收取租金,，任何單位或個人不得借敖租賃的是代管房而拒交。

代管房屋一般是不能出售的,。但是,，在國家需要或管理上的不便等情況時，代管部門也有權(quán)出售,。房屋售價要公平合理,，房屋售款要存入銀行，代管權(quán)消滅后,，應(yīng)依法作出處理,。

代管房屋因國家建設(shè)需要或城市規(guī)劃的要求而要進行征地拆遷時，代管部門也有權(quán)進行拆遷,。征地拆遷時應(yīng)按拆遷辦法規(guī)定辦理,。代管部門有權(quán)辦理拆遷手續(xù)并領(lǐng)取拆遷補償費．

代管部門對所代管的房屋屬破爛不堪的危房也有權(quán)實行拆遷，所拆舊料,，一律作價處理,，所得款項扣除必要支出 外，其余應(yīng)全部存入銀行,。

(二)房屋代管人的義務(wù)

對代管房屋必須盡其職責(zé),，負(fù)責(zé)房屋不受侵犯和損害；負(fù)責(zé)房屋的維修保養(yǎng),；加強房屋的管理,，負(fù)責(zé)租金或拆遷補償費的保管，不得挪用,、私分,。凡代管不善，人為地造成代 管房屋或設(shè)備損毀的,，要負(fù)責(zé)賠償責(zé)任,。如果是因地震、山洪,、滑坡,、火災(zāi)等不可抗拒的原因，造成房屋損毀滅失的,，代管部門才可不負(fù)其責(zé)任,。

四、房屋代管權(quán)的消滅

由于特定的原因而產(chǎn)生房屋代管,。當(dāng)這種特定原因不存在或房屋本身滅失時,，其代管權(quán)也隨之消失,。

這些特定的原因主要是：

①因確認(rèn)而滅失。即是說對產(chǎn)權(quán)不明的房屋,，經(jīng)過調(diào)查,，查清了房屋產(chǎn)權(quán)人及其身份，即可發(fā)還房屋或已變賣之房價,；查清屬無主房屋或?qū)贈]收的房屋,，國家應(yīng)依法收為國有，其代管權(quán)也隨之滅失,。

②因房屋自然耗損而滅失,。房屋和其它財產(chǎn)一樣，都是消費品,，經(jīng)過一定的周期因磨損而耗盡其使用價值,，導(dǎo)之滅失，房屋代管權(quán)也隨之滅失,。

③因地震,、山洪、滑坡,、倒塌等意外事件損毀而滅失,，代管權(quán)也隨之滅失。