一,、簡介

房地產抵押登記是抵押雙方當事人為使抵押成立而在房地產登記機構依照法定程序履行的法定行為。一方面,，抵押登記的作用是為了交易安全,。設立抵押權的本身是為了保障主債權的安全，經過登記這一法定程序,，能起到對抵押物是否有瑕疵的把關作用,，有利于抵押權人的保護。另一方面,，我國現(xiàn)行的法律規(guī)定抵押登記是法定要式行為,，抵押權是一種在抵押物上所設定的他項權利,，履行抵押登記手續(xù)是抵押法律關系成立的必要條件。

我國《擔保法》規(guī)定,，當事人以土地使用權,、城市房地產或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物,、林木,、航空器、船舶,、車輛以及企業(yè)的設備和其他動產抵押的,，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效,。當事人以其他財產抵押的,，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效,。當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人,。

房地產抵押登記包括房地產抵押設定登記,、房地產抵押注銷登記和處分抵押房地產后的過戶登記。

(1)房地產抵押設定登記,。房地產抵押必須經過登記才能發(fā)生法律效力,，否則即使簽訂了抵押合同，經過了抵押合同公證,，也起不到擔保作用,。所以房地產抵押合同當事人應在簽訂抵押合同后即申請房地產抵押登記，領取《房地產他項權證》,?！冻鞘蟹康禺a管理法》第61條第1款規(guī)定，房地產抵押時,，應當向縣以上地地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記,。

(2)房地產抵押注銷登記。在抵押權所擔保的主債權因受償,、抵銷,、免除等原因而消滅之后，房地產抵押合同當事人應及時地向房地產抵押登記機關申請注銷登記,。注銷登記后,，房地產抵押權在形式上消滅。

(3)處分房地產后的過戶登記,。債務人到期不能償還全部債務,，抵押權人即可根據(jù)公證機關依法賦予強制執(zhí)行效力的《房地產抵押合同》向人民法院申請強制執(zhí)行,，拍賣抵押的房地產。抵押房地產一經拍賣,，即發(fā)生房地產權屬變更,，新的房地產權利人和抵押人應向房產管理部門和土地管理部門申請過戶登記。

二,、登記部門

《城市房地產管理法》規(guī)定房地產抵押應當簽訂書面抵押合同并辦理抵押登記,。《物權法》規(guī)定抵押權自登記時設立,。房地產抵押未經登記的,，抵押權不生效。抵押物不具有優(yōu)先受償權,。鑒于我國各地土地和房地產管理體制差別很大,、有多種管理模式，法律規(guī)定以城市房地產或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn)),、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的,，其登記機關由縣級以上人民政府規(guī)定。由于抵押權是從所有權這一物權上設定的他項權利——擔保物權,，即限制物權,，其主要作用在于限制抵押人對抵押房地產的處分權利，未經抵押權人同意,，抵押物不得進行轉讓,、出租等處分，以避免擔保懸空,，所以登記機關只能從不動產的交易權屬登記機關中指定,，不能委托其他部門?！冻鞘蟹康禺a管理法》對房地產轉讓或者變更規(guī)定了法定程序,，即先申請房產變更登記，憑變更后的房屋所有權證書,，申請土地使用權變更登記,。為了簡化程序，方便當事人申辦,，同時也為了保證抵押登記的安全性,，部分地方規(guī)定，以房,、地合一的房地產抵押的,，房地產管理部門為抵押登記機關；以地上無定著物的出讓土地使用權抵押的,，由核發(fā)土地使用權證書的土地管理部門辦理抵押登記,。