一,、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的成因

任何經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)都是有風(fēng)險(xiǎn)的。所謂經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn),，就是經(jīng)營(yíng)管理者在經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中由于受到各種因素的影響,，無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，從而造成經(jīng)營(yíng)管理?yè)p失或失敗的情況,。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的特殊性,，決定了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理具有更大的風(fēng)險(xiǎn)性。

1.房地產(chǎn)位置的不動(dòng)性或固定性,，在地域上決定了房地產(chǎn)對(duì)市場(chǎng)供求的不可調(diào)劑性,；

2.房地產(chǎn)投資時(shí)間的長(zhǎng)期性，決定了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)對(duì)市場(chǎng)供求變動(dòng)的不靈活性,；

3.房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)的固定性,，決定了房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)的不易變現(xiàn)性；

4.房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的分散性,，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不充分性和變現(xiàn)的困難性,。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，在不同階段有著不同的表現(xiàn)形式和作用,。

二,、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的類型

為了認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和規(guī)律，提高對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析的認(rèn)識(shí)水平,，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的管理,，根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)可以把房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)劃分為不同的類型。

1.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理自然風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的自然風(fēng)險(xiǎn),，是由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理過程中自然災(zāi)害,，諸如地震、洪水,、風(fēng)暴,、火災(zāi)等造成的房地產(chǎn)破壞和損害而形成的風(fēng)險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn),，大體上來(lái)自兩個(gè)方面,。一是由于政治方面的原因引起的,，例如國(guó)家政治狀況和政治形勢(shì)的變化，國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)方面政策的變革,，以及國(guó)家和房地產(chǎn)方面法律法規(guī)等變動(dòng)形成的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn),；二是由于集體和個(gè)人的不恰當(dāng)或錯(cuò)誤的行為引起的，例如盜竊,、搶劫、欺詐等形成的風(fēng)險(xiǎn)等,。其中對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理影響最大的是國(guó)家政治變動(dòng)和政策法律法規(guī)的變動(dòng),。

3.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，是由房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的變動(dòng)引起的,，或者說(shuō)是由市場(chǎng)運(yùn)行狀況的不確定因素引起的,。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)是各種經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的集中表現(xiàn),，市場(chǎng)運(yùn)行中的各種不確定因素非常之多,。國(guó)內(nèi)外社會(huì)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)、經(jīng)濟(jì)政策變動(dòng),、居民收入水平的變動(dòng)都會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行,。

4.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，是由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步引起的風(fēng)險(xiǎn),。當(dāng)代已經(jīng)進(jìn)入了知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代,，在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，科學(xué)技術(shù)發(fā)展的十分迅速,?？茖W(xué)技術(shù)進(jìn)步引起了建材的品種、質(zhì)量和性能的變化,，也促使建筑技術(shù)的提高,、建筑結(jié)構(gòu)的革新等，從而使建筑業(yè)和建筑產(chǎn)品科技含量大大提高,，不斷地使存量房屋等建筑物貶值,，由此造成了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。

5.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)內(nèi)部管理水平等問題,，影響到企業(yè)的預(yù)期收益,，從而形成經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。比如由于企業(yè)財(cái)務(wù)管理混亂,，造成資金周轉(zhuǎn)緩慢,；施工管理不善，延誤了工期,；經(jīng)營(yíng)管理水平低下,，使房地產(chǎn)出租出售受到影響等,。

三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理方法

風(fēng)險(xiǎn)管理是一種要求比較高的管理,。由于引起風(fēng)險(xiǎn)的原因是多方面的和極其復(fù)雜的,，有時(shí)甚至是不可避免的，因此在風(fēng)險(xiǎn)管理中,，主要采取以下一些方式和方法,。

1.回避風(fēng)險(xiǎn)。要求企業(yè)在經(jīng)營(yíng)決策時(shí),，盡是回避有風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)大的業(yè)務(wù),，選擇無(wú)風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)小的業(yè)務(wù)，達(dá)到回避經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)的目的,。

2.轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn),。是將經(jīng)營(yíng)可能發(fā)生的或者已經(jīng)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)全部地或部分地轉(zhuǎn)移出去。一般來(lái)說(shuō),，采取的主要方法是將可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)移出去,，或者將有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目與其他單位合作或合資經(jīng)營(yíng)，從而達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)或減少風(fēng)險(xiǎn)的目的,。但是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)也要付出一定的代價(jià),，這些代價(jià)有的是直接的，有的是間接的,。

3.減輕風(fēng)險(xiǎn)的損失,。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，企業(yè)就要千方百計(jì)采取各種有效的措施,，力求減少風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失,。在減輕經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，通常主要采取以下一些方法：精確預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的費(fèi)用與收益比率,，減少經(jīng)營(yíng)過程中的不必要的支出,；縮短經(jīng)營(yíng)周期或縮小經(jīng)營(yíng)規(guī)模；通過簽訂合同同等方式,，將那些對(duì)利潤(rùn)敏感的變量,，如利息、開發(fā)建設(shè)費(fèi)用,、建設(shè)周期和房屋預(yù)租預(yù)售等固定下來(lái),，從而達(dá)到減少或縮小風(fēng)險(xiǎn)的目的。

4.對(duì)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目實(shí)行保險(xiǎn),。對(duì)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目實(shí)行保險(xiǎn),，是經(jīng)營(yíng)者轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的一種比較好的方式。

保險(xiǎn)雖然也要支付費(fèi)用即保險(xiǎn)金,，但是與風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生帶來(lái)的損失相比要小的多,。在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,，運(yùn)用保險(xiǎn)的方式轉(zhuǎn)移或減少風(fēng)險(xiǎn)，是風(fēng)險(xiǎn)管理普遍采用的一種方法,，因而也是現(xiàn)代回避風(fēng)險(xiǎn)或減少風(fēng)險(xiǎn)的主要方法,。

對(duì)于可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)要進(jìn)行科學(xué)的分類排隊(duì)；找出風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因及其因果關(guān)系,；采取適當(dāng)?shù)姆椒?，認(rèn)識(shí)特定的風(fēng)險(xiǎn)。識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)通常采取的主要方法是：分析詢問法,、財(cái)務(wù)報(bào)表法,、流程圖法、現(xiàn)場(chǎng)觀察法,、環(huán)境分析法等,。識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ),，也是風(fēng)險(xiǎn)管理中最困難的工作,。