一,、定義

物業(yè)維修是指物業(yè)自建成到報(bào)廢為止的整個(gè)使用過(guò)程中,，為了修復(fù)由于自然因素、人為因素對(duì)物業(yè)造成的損壞,，維護(hù)和改善物業(yè)使用功能,，延長(zhǎng)物業(yè)使用年限而采取的各種養(yǎng)護(hù)維修活動(dòng)。物業(yè)維修有廣義和狹義之分,。狹義的物業(yè)維修僅指對(duì)物業(yè)的養(yǎng)護(hù)和維修,；廣義的物業(yè)維修則包括對(duì)物業(yè)的養(yǎng)護(hù)、維修和改建,。根據(jù)損壞程度的不同進(jìn)行不同程度的養(yǎng)護(hù)維修,，才能保證物業(yè)的正常使用和安全，延長(zhǎng)其使用年限,。物業(yè)維修是物業(yè)簡(jiǎn)單再生產(chǎn)在流通領(lǐng)域中的繼續(xù)和價(jià)值的追加,，維修不僅是物業(yè)服務(wù)公司為住戶服務(wù)的重要內(nèi)容，也是保護(hù)城市房產(chǎn)的基本途徑,。

具體地說(shuō),，物業(yè)維修包括物業(yè)服務(wù)公司對(duì)物業(yè)的日常保養(yǎng)，對(duì)破損物業(yè)的維修,，以及對(duì)不同等級(jí)物業(yè)功能的恢復(fù),、改善，裝修,、裝潢,，同時(shí)結(jié)合著物業(yè)的維修加固，增強(qiáng)物業(yè)抗震能力。

二,、特點(diǎn)

1,、具有物質(zhì)生產(chǎn)的特點(diǎn)

由于物業(yè)服務(wù)公司的物業(yè)維修活動(dòng)本質(zhì)上是一種物質(zhì)生產(chǎn)活動(dòng)，物業(yè)維修活動(dòng)屬于生產(chǎn)領(lǐng)域的事情,，前面已經(jīng)講過(guò),，由于受自然侵蝕、正常使用,、生物破壞以及地理,、災(zāi)害等因素的影響與作用，物業(yè)會(huì)逐漸破損,，使用價(jià)值逐步降低,。為了全面或部分地恢復(fù)物業(yè)失去的使用功能，防止,、減少和控制其破損程度的發(fā)展,，就要對(duì)破損物業(yè)進(jìn)行維修，以及對(duì)不同等級(jí)物業(yè)的功能進(jìn)行恢復(fù),、改善,，進(jìn)行裝修、裝潢,，同時(shí)結(jié)合著物業(yè)的維修加固,，增強(qiáng)物業(yè)的抗震能力。但是,，所有這些物業(yè)維修活動(dòng),，投資規(guī)模都很小，屬于簡(jiǎn)單再生產(chǎn)的性質(zhì),。

2,、經(jīng)營(yíng)性和服務(wù)性相統(tǒng)一

物業(yè)管理是一種經(jīng)營(yíng)性的管理活動(dòng)。物業(yè)維修管理是物業(yè)管理的主要內(nèi)容,，是其重要的業(yè)務(wù)種類(lèi)之一,。物業(yè)維修過(guò)程是嚴(yán)格按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律運(yùn)行的，物業(yè)維修所取得的收入或利潤(rùn)也是在經(jīng)營(yíng)管理中得到的,，因此,，它具有經(jīng)營(yíng)性，是經(jīng)營(yíng)性維修管理,，沒(méi)有這部分業(yè)務(wù)，物業(yè)服務(wù)公司的經(jīng)營(yíng)收入就要受到很大的影響,。同時(shí),，物業(yè)維修又具有很強(qiáng)的服務(wù)性，物業(yè)維修的基本目的是以為住戶服務(wù)為宗旨，保持物業(yè)的物質(zhì)形態(tài)完好無(wú)損,，保證住戶對(duì)物業(yè)的正常和安全使用,，為人類(lèi)自身再生產(chǎn)創(chuàng)造重要條件。所以它又具有直接為社會(huì)大眾的生產(chǎn)和生活服務(wù)的性質(zhì),。

3,、具有廣泛性和分散性

物業(yè)使用期限長(zhǎng)，在使用中由于自然或人為的因素影響,，會(huì)導(dǎo)致物業(yè)的損壞或使用功能的減弱,。物業(yè)的各個(gè)部分，如結(jié)構(gòu),、外墻,、粉刷、零部件等都會(huì)有不同程度的損壞,，而且這種損壞經(jīng)常發(fā)生,，沒(méi)有明確的規(guī)則可言。相同結(jié)構(gòu)的物業(yè)使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的,。當(dāng)損壞發(fā)生時(shí),，需要根據(jù)損壞的程度隨時(shí)進(jìn)行小修、中修或大修,，這是所有的物業(yè)普遍存在的情況,。因此，物業(yè)維修具有廣泛性,。另一方面由于損壞的部分往往只占物業(yè)的很少部分,，分散在物業(yè)的各個(gè)方面，維修規(guī)模很小,，維修工作又是分散地,、零星地進(jìn)行的。

4,、具有較強(qiáng)的技術(shù)性

物業(yè)維修是一項(xiàng)技術(shù)性很強(qiáng)的工作,。物業(yè)維修活動(dòng)與一般建筑施工生產(chǎn)不同，它本身有獨(dú)特的設(shè)計(jì),、施工技術(shù)和操作技能的要求,，而且對(duì)不同的建筑結(jié)構(gòu)，不同等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè),，采用的維修標(biāo)準(zhǔn)也不同,。物業(yè)維修技術(shù)不僅包括建筑工程專(zhuān)業(yè)的技術(shù)，還包括機(jī)械,、設(shè)備,、通信等相關(guān)專(zhuān)業(yè)的技術(shù),。國(guó)家的維修管理規(guī)范在此方面提出了明確要求。物業(yè)維修工程質(zhì)量的優(yōu)劣在很大程度上取決于維修技術(shù)水平的高低,。另外,，物業(yè)維修由于要保持原有的建筑風(fēng)格和設(shè)計(jì)意圖，并達(dá)到與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào),，這就增加了技術(shù)難度,。因此，物業(yè)維修必須要求具備較高的技術(shù)性,，同時(shí)操作一般也要在業(yè)主或使用人的監(jiān)督下進(jìn)行,。如此以來(lái)，培訓(xùn)維修技術(shù)人員,，配備一支素質(zhì)較高的專(zhuān)業(yè)維修技術(shù)隊(duì)伍,，并制定嚴(yán)格的技術(shù)操作規(guī)定和質(zhì)量考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，就成為物業(yè)維修管理的重要內(nèi)容,。

5,、具有明顯的限制性

由于物業(yè)維修是在原有物業(yè)基礎(chǔ)上進(jìn)行的，是對(duì)物業(yè)的構(gòu)件,、部分項(xiàng)目進(jìn)行養(yǎng)護(hù)維修,，或進(jìn)行局部或全部的更新、修復(fù),，因此它受到原有條件的限制,，如受到原有物業(yè)資料、環(huán)境,、條件的限制,，維修設(shè)計(jì)與施工都只能在一定范圍內(nèi)進(jìn)行，往往是借鑒原有物業(yè)的構(gòu)造,、部件,、裝飾、布局等安排相關(guān)工作,，難以超越客觀環(huán)境進(jìn)行創(chuàng)新,。此外，還受到原有建筑風(fēng)格,、建筑藝術(shù)的限制,，尤其是有歷史、文化保留價(jià)值的物業(yè),，更要求保持原有建筑風(fēng)格,，與周?chē)ㄖ鄥f(xié)調(diào)。雖然可以借鑒與發(fā)展優(yōu)秀的建筑藝術(shù),，通過(guò)實(shí)踐,、觀察,、研究、總結(jié),，改進(jìn)舊房的結(jié)構(gòu)與裝飾，但程度明顯受到限制,。

三,、物業(yè)維修的意義

物業(yè)維修在物業(yè)管理中有重大的意義：

1、物業(yè)維修是延長(zhǎng)物業(yè)使用壽命的保證,，物業(yè)維修也是提高物業(yè)使用價(jià)值的保證,，良好的物業(yè)維修能夠最大地發(fā)揮物業(yè)在生命周期的使用價(jià)值。

2,、做好物業(yè)維修管理工作可以使業(yè)主安居樂(lè)業(yè),，方便業(yè)主工作和生活。

3,、做好物業(yè)維修管理工作使國(guó)家節(jié)省大量的建房基金,。

4、做好物業(yè)維修管理工作可以擴(kuò)大物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,。

5,、物業(yè)維修管理與服務(wù)的完善可以給社會(huì)減輕就業(yè)壓力，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì),。