一、定義

物業(yè)維修是指物業(yè)自建成到報(bào)廢為止的整個(gè)使用過程中,，為了修復(fù)由于自然因素,、人為因素對(duì)物業(yè)造成的損壞，維護(hù)和改善物業(yè)使用功能,，延長物業(yè)使用年限而采取的各種養(yǎng)護(hù)維修活動(dòng),。物業(yè)維修有廣義和狹義之分。狹義的物業(yè)維修僅指對(duì)物業(yè)的養(yǎng)護(hù)和維修,；廣義的物業(yè)維修則包括對(duì)物業(yè)的養(yǎng)護(hù),、維修和改建。根據(jù)損壞程度的不同進(jìn)行不同程度的養(yǎng)護(hù)維修,，才能保證物業(yè)的正常使用和安全,，延長其使用年限。物業(yè)維修是物業(yè)簡單再生產(chǎn)在流通領(lǐng)域中的繼續(xù)和價(jià)值的追加,，維修不僅是物業(yè)服務(wù)公司為住戶服務(wù)的重要內(nèi)容,，也是保護(hù)城市房產(chǎn)的基本途徑。

具體地說,，物業(yè)維修包括物業(yè)服務(wù)公司對(duì)物業(yè)的日常保養(yǎng),，對(duì)破損物業(yè)的維修，以及對(duì)不同等級(jí)物業(yè)功能的恢復(fù),、改善,，裝修、裝潢，同時(shí)結(jié)合著物業(yè)的維修加固,，增強(qiáng)物業(yè)抗震能力,。

二、特點(diǎn)

1,、具有物質(zhì)生產(chǎn)的特點(diǎn)

由于物業(yè)服務(wù)公司的物業(yè)維修活動(dòng)本質(zhì)上是一種物質(zhì)生產(chǎn)活動(dòng),，物業(yè)維修活動(dòng)屬于生產(chǎn)領(lǐng)域的事情，前面已經(jīng)講過,，由于受自然侵蝕,、正常使用、生物破壞以及地理,、災(zāi)害等因素的影響與作用,，物業(yè)會(huì)逐漸破損，使用價(jià)值逐步降低,。為了全面或部分地恢復(fù)物業(yè)失去的使用功能,，防止、減少和控制其破損程度的發(fā)展,，就要對(duì)破損物業(yè)進(jìn)行維修,，以及對(duì)不同等級(jí)物業(yè)的功能進(jìn)行恢復(fù)、改善,，進(jìn)行裝修,、裝潢，同時(shí)結(jié)合著物業(yè)的維修加固,，增強(qiáng)物業(yè)的抗震能力,。但是，所有這些物業(yè)維修活動(dòng),，投資規(guī)模都很小,，屬于簡單再生產(chǎn)的性質(zhì)。

2,、經(jīng)營性和服務(wù)性相統(tǒng)一

物業(yè)管理是一種經(jīng)營性的管理活動(dòng),。物業(yè)維修管理是物業(yè)管理的主要內(nèi)容，是其重要的業(yè)務(wù)種類之一,。物業(yè)維修過程是嚴(yán)格按市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律運(yùn)行的,，物業(yè)維修所取得的收入或利潤也是在經(jīng)營管理中得到的，因此,，它具有經(jīng)營性，是經(jīng)營性維修管理,，沒有這部分業(yè)務(wù),，物業(yè)服務(wù)公司的經(jīng)營收入就要受到很大的影響。同時(shí)，物業(yè)維修又具有很強(qiáng)的服務(wù)性,，物業(yè)維修的基本目的是以為住戶服務(wù)為宗旨,，保持物業(yè)的物質(zhì)形態(tài)完好無損，保證住戶對(duì)物業(yè)的正常和安全使用,，為人類自身再生產(chǎn)創(chuàng)造重要條件,。所以它又具有直接為社會(huì)大眾的生產(chǎn)和生活服務(wù)的性質(zhì)。

3,、具有廣泛性和分散性

物業(yè)使用期限長,，在使用中由于自然或人為的因素影響，會(huì)導(dǎo)致物業(yè)的損壞或使用功能的減弱,。物業(yè)的各個(gè)部分,，如結(jié)構(gòu)、外墻,、粉刷,、零部件等都會(huì)有不同程度的損壞，而且這種損壞經(jīng)常發(fā)生,，沒有明確的規(guī)則可言,。相同結(jié)構(gòu)的物業(yè)使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的。當(dāng)損壞發(fā)生時(shí),，需要根據(jù)損壞的程度隨時(shí)進(jìn)行小修,、中修或大修，這是所有的物業(yè)普遍存在的情況,。因此,，物業(yè)維修具有廣泛性。另一方面由于損壞的部分往往只占物業(yè)的很少部分,，分散在物業(yè)的各個(gè)方面,，維修規(guī)模很小，維修工作又是分散地,、零星地進(jìn)行的,。

4、具有較強(qiáng)的技術(shù)性

物業(yè)維修是一項(xiàng)技術(shù)性很強(qiáng)的工作,。物業(yè)維修活動(dòng)與一般建筑施工生產(chǎn)不同,，它本身有獨(dú)特的設(shè)計(jì)、施工技術(shù)和操作技能的要求,，而且對(duì)不同的建筑結(jié)構(gòu),，不同等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)，采用的維修標(biāo)準(zhǔn)也不同,。物業(yè)維修技術(shù)不僅包括建筑工程專業(yè)的技術(shù),，還包括機(jī)械、設(shè)備、通信等相關(guān)專業(yè)的技術(shù),。國家的維修管理規(guī)范在此方面提出了明確要求,。物業(yè)維修工程質(zhì)量的優(yōu)劣在很大程度上取決于維修技術(shù)水平的高低。另外,，物業(yè)維修由于要保持原有的建筑風(fēng)格和設(shè)計(jì)意圖,，并達(dá)到與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，這就增加了技術(shù)難度,。因此,，物業(yè)維修必須要求具備較高的技術(shù)性，同時(shí)操作一般也要在業(yè)主或使用人的監(jiān)督下進(jìn)行,。如此以來,，培訓(xùn)維修技術(shù)人員，配備一支素質(zhì)較高的專業(yè)維修技術(shù)隊(duì)伍,，并制定嚴(yán)格的技術(shù)操作規(guī)定和質(zhì)量考評(píng)標(biāo)準(zhǔn),，就成為物業(yè)維修管理的重要內(nèi)容。

5,、具有明顯的限制性

由于物業(yè)維修是在原有物業(yè)基礎(chǔ)上進(jìn)行的,，是對(duì)物業(yè)的構(gòu)件、部分項(xiàng)目進(jìn)行養(yǎng)護(hù)維修,，或進(jìn)行局部或全部的更新,、修復(fù)，因此它受到原有條件的限制,，如受到原有物業(yè)資料,、環(huán)境、條件的限制,，維修設(shè)計(jì)與施工都只能在一定范圍內(nèi)進(jìn)行,，往往是借鑒原有物業(yè)的構(gòu)造、部件,、裝飾,、布局等安排相關(guān)工作，難以超越客觀環(huán)境進(jìn)行創(chuàng)新,。此外,，還受到原有建筑風(fēng)格、建筑藝術(shù)的限制,，尤其是有歷史,、文化保留價(jià)值的物業(yè)，更要求保持原有建筑風(fēng)格,，與周圍建筑相協(xié)調(diào),。雖然可以借鑒與發(fā)展優(yōu)秀的建筑藝術(shù),，通過實(shí)踐、觀察,、研究、總結(jié),，改進(jìn)舊房的結(jié)構(gòu)與裝飾,，但程度明顯受到限制。

三,、物業(yè)維修的意義

物業(yè)維修在物業(yè)管理中有重大的意義：

1,、物業(yè)維修是延長物業(yè)使用壽命的保證，物業(yè)維修也是提高物業(yè)使用價(jià)值的保證,，良好的物業(yè)維修能夠最大地發(fā)揮物業(yè)在生命周期的使用價(jià)值,。

2、做好物業(yè)維修管理工作可以使業(yè)主安居樂業(yè),，方便業(yè)主工作和生活,。

3、做好物業(yè)維修管理工作使國家節(jié)省大量的建房基金,。

4,、做好物業(yè)維修管理工作可以擴(kuò)大物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

5,、物業(yè)維修管理與服務(wù)的完善可以給社會(huì)減輕就業(yè)壓力,，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。