一、定義

土地租賃權(quán)是土地承租人按期向土地使用權(quán)人支付租金而取得的一定期限內(nèi)對(duì)土地使用,、收益的土地他項(xiàng)權(quán)利。土地租賃權(quán)是指通過(guò)契約從土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人處獲得的土地占有權(quán),、狹義的土地使用權(quán)和部分收益權(quán),。與土地使用權(quán)相比少了一項(xiàng)處分權(quán),。主要包括土地轉(zhuǎn)租,、農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包,、城市土地出租。

土地租賃權(quán)可分為有期限的或無(wú)期限的土地租賃權(quán).但在中國(guó)目前 , 法律 沒(méi)有規(guī)定土地可以無(wú)期限租賃 , 而只規(guī)定實(shí)行有期限租賃,。在農(nóng)村 , 土地 轉(zhuǎn)包實(shí)為一種有期限的土地租賃 , 出租方是土地承包者 , 即集體土地使用 權(quán)人 , 他除收取承租人繳納的地租外 , 還履行自己與集體的承包合同,。

二,、內(nèi)容及限制

1、土地租賃權(quán)的基本內(nèi)容土地租賃是土地使用權(quán)人在保留土地合法使用權(quán)的條件下,，承租權(quán)人在一定期限內(nèi)以支付租金為代價(jià)對(duì)土地進(jìn)行使用和收益，因此,，土地承租權(quán)人享有租用土地的占有權(quán),、使用權(quán),、收益權(quán)。土地承租權(quán)人不享有土地使用權(quán),，無(wú)權(quán)行使轉(zhuǎn)讓或者抵押等處分權(quán),。依《合同法》第224條的規(guī)定，經(jīng)土地使用權(quán)人的同意,，土地承租權(quán)人可以將之轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租期限不得超過(guò)承租期限,。

2,、土地承租期間新增建筑物的歸屬按照房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)主體統(tǒng)一的原則,，確定地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)歸屬,。土地使用權(quán)出租后,，承租人僅享有租期內(nèi)對(duì)土地的占有、使用,、收益，但并非土地使用權(quán)人,；原土地使用權(quán)出讓合同仍由作為出租人的土地使用權(quán)人繼續(xù)履行,，租期屆滿(mǎn)而土地使用權(quán)期未屆滿(mǎn)時(shí)，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán),，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人,。而租賃土地使用權(quán)人投資建造的地上建筑物,、其他附著物，依土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)主體統(tǒng)一和“房地一致”的原則,，其所有權(quán)歸屬于該租賃土地使用權(quán)人,。這兩者的區(qū)別應(yīng)予以注意。

3,、土地承租期間使用權(quán)轉(zhuǎn)移對(duì)承租權(quán)的效果土地使用權(quán)人將其權(quán)利出租后,，在租賃期內(nèi)又將其權(quán)利轉(zhuǎn)讓、抵押的,，仍需保護(hù)原承租人的利益，維護(hù)原租賃合同的效力,。

4,、承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)參照《合同法》第230條的規(guī)定，確認(rèn)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),。法律為保護(hù)承租人的權(quán)益,，賦予其此種特權(quán)。因租賃合同為持續(xù)性合同,，出讓國(guó)有土地使用權(quán)的承租人對(duì)土地進(jìn)行了一定的投資,，故需要對(duì)租賃物長(zhǎng)期使用和收益。對(duì)此,，法律應(yīng)當(dāng)加以特殊保護(hù),，以鼓勵(lì)承租人進(jìn)行投資，實(shí)現(xiàn)土地資源的高效利用,。

5,、出租人的交付義務(wù)出租人依約應(yīng)將土地的占有和使用提供給土地承租權(quán)人而未按期提供，但尚未造成土地租賃合同提前終止的,，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,；由此造成土地承租權(quán)人損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任,。

6、承租人的租金義務(wù)土地使用權(quán)的取得以向土地使用權(quán)人支付一定數(shù)額的租金為代價(jià),，根據(jù)租賃合同對(duì)租金支付方式,、數(shù)額,、期限的約定，土地承租人負(fù)有按約定支付租金的義務(wù),。土地承租人不繳納,、不足額繳納租金或者不按期繳納租金，未達(dá)法定期限,，沒(méi)有被收回土地承租權(quán)的,，土地承租權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付違約金,，承擔(dān)違約責(zé)任。

7,、承租人遵守土地使用權(quán)出讓合同的義務(wù)《劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)管理暫行辦法》第2l條規(guī)定,，土地使用權(quán)出租后，承租人應(yīng)遵守土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的合理利用土地的義務(wù),，不得隨意改變?cè)械耐恋赜猛?；需要改變土地使用?quán)合同規(guī)定用途內(nèi)容的，必須征得出租人的同意,，并依法經(jīng)過(guò)審批,，重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,，調(diào)整出讓金，辦理登記手續(xù),。