一,、定義

房屋轉(zhuǎn)租是指在房屋租賃關(guān)系存續(xù)期間內(nèi),，房屋承租人將所承租的房屋再出租的行為。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十七條規(guī)定：承租人在租賃期限內(nèi),，征得出租人同意,，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人；出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益,。

二,、特征

房屋轉(zhuǎn)租具有以下特征：

1、房屋轉(zhuǎn)租以原房屋租賃合同的存在為前提,。任何一個轉(zhuǎn)租合同必然存在一個租賃合同,，沒有租賃合同，也不存在轉(zhuǎn)租合同,。轉(zhuǎn)租合同是租賃合同成立后,，承租人另行與次承租人就房屋租賃協(xié)商一致而成立的合同。

2,、出租人的同意是房屋轉(zhuǎn)租合同訂立的前提條件,。轉(zhuǎn)租合同的訂立應(yīng)當(dāng)取得房屋出租人的同意,。這種同意可以是書面的,，也可以是口頭的；可以事前同意,，也可以事后同意,。房屋轉(zhuǎn)租盡管取得了房屋出租人的同意，但房屋出租人并不是房屋轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人,。轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人只能是房屋的承租人和次承租人,。

3、出租人與次承租人之間無任何法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,。當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)因法律的規(guī)定和合同的約定而產(chǎn)生,，出租人與次承租人之間沒有合同關(guān)系。我國《合同法》明確規(guī)定：“次承租人對租賃物造成的損失由承租人賠償,?！背鲎馊擞植皇欠课蒉D(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人，不可能與次承租人進(jìn)行約定,。所以,，出租人與承租人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系既沒有法律的規(guī)定,，也不可能存在當(dāng)事人之間的約定，出租人與次承租人之間不可能存在合同上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,，但是由于他們之間依然存在基于物權(quán)產(chǎn)生的房屋的所有與占有的法律關(guān)系,。

4、房屋轉(zhuǎn)租不是房屋租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓,，承租人不退出原租賃合同,。與轉(zhuǎn)租相關(guān)的一個概念是租賃權(quán)讓與。轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓雖然相似,，但性質(zhì)并不相同,。租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓是經(jīng)出租人同意，承租人退出租賃合同關(guān)系,，由出租人與租賃權(quán)的受讓人訂立新的租賃合同,。在轉(zhuǎn)租的情形，同時存在兩個租賃合同,，即出租人與承租人之間的合同,，以及承租人與次承租人之間的租賃合同。而在租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況下,，只存在一個租賃關(guān)系,，即出租人與租賃權(quán)受讓人之間的租賃合同。隨著租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓,，原出租人與承租人之間的租賃合同即行終止,。

三、條件

根據(jù)有關(guān)的法律,、行政法規(guī)和房屋轉(zhuǎn)租的實踐,，房屋轉(zhuǎn)租必須符合下列條件：

1、原房屋租賃關(guān)系合法有效,。

2,、房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立書面的轉(zhuǎn)租合同,。這是轉(zhuǎn)租行為有效形式條件,。

3、轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意,。

4,、按照規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。因為房屋租賃屬于不動產(chǎn)交易行為,，為了便于管理,，應(yīng)當(dāng)?shù)绞小⒖h房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。關(guān)于登記備案,，不能視為轉(zhuǎn)租合同的生效要件,。但沒有及時辦理的應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦手續(xù)，堅持不予辦理妨礙管理的,，由房地產(chǎn)及相關(guān)管理部進(jìn)行行政處罰,。

5、房屋轉(zhuǎn)租合同具有附隨性,，其約定不能超過原租賃合同規(guī)定的約束條件,。

四、流程

房屋轉(zhuǎn)租是指房屋承租人在租賃期間將承租的房屋部分或全部再出租的行為,，其一般流程為：

第一步,，原承租人取得原出租人的書面同意，將其原出租的房屋部分或全部再出租,。

第二步,，原承租人與承租人簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同。

第三步,，將轉(zhuǎn)租合同和原房屋租賃證到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房屋轉(zhuǎn)租合同登記備案,。

第四步，領(lǐng)取經(jīng)注記蓋章的原房屋租賃證,，繳納有關(guān)稅費,。

特別要指出的是，房屋轉(zhuǎn)租除必須符合一般房屋租賃的必要條件,，還必須注意以下幾點：

1)房屋轉(zhuǎn)租必須取得原出租人的書面同意,。

2)轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期。

3)轉(zhuǎn)租合同生效后,，承租人必須同時履行原租賃合同的權(quán)利義務(wù),。

4)轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更解除或終止的,，轉(zhuǎn)租合同隨之變更,，解除或終止,。