一,、案情介紹

1996年12月31日,，河北省商務廳（乙方）與銀通公司（甲方）簽訂《房地產(chǎn)預售契約》（編號：穗房預契字第號）,，約定：乙方向甲方預購位于廣州市白云區(qū)機場路西B－4地塊上興建的銀通花園C幢（座）第1至9層，朝向東西,。該房地產(chǎn)的建筑面積為9459平方米,，用途為招待所,。甲乙雙方議定該房地產(chǎn)的成交總價格為36700920元，即房屋建筑面積每平方米價格為3880元,；公共分攤面積根據(jù)廣州市有關規(guī)定及補充契約另行商定,。雙方同意按《房地產(chǎn)預售補充契約》付款條款執(zhí)行。成交價36700920元并未包括成交價以外政府收取的有關交易稅費,，如交易管理費,、契稅,、產(chǎn)權登記費、測量費,、印花稅等稅費,。該交易稅費由甲乙雙方按政府有關部分規(guī)定各自承擔,。甲方應于1997年6月30日前將該房地產(chǎn)建成并正式交付乙方使用。該房地產(chǎn)在實際交付使用后九十天內(nèi),，甲方應協(xié)同乙方辦理該房地產(chǎn)的產(chǎn)權過戶手續(xù)和房地產(chǎn)登記手續(xù)。甲方應自該房地產(chǎn)實際交付使用之日起對該房地產(chǎn)的工程質量負有保修責任,，保修時間：土建保修期為一年，水電保修期為半年,，屋面保修期為三年,。凡因施工或設計造成的質量問題,，均屬保修范圍。但因自然災害等不可抗力的因素所造成的損壞,，以及其他不可歸責于甲方的原因所造成的門窗玻璃,、水電配件、油漆粉刷及其他的損毀,，均不在受保范圍之內(nèi),。

同日，雙方簽訂的《房地產(chǎn)預售補充契約》寫明：雙方在執(zhí)行《商品房訂購合同》過程中,，乙方已向甲方支付1050萬元,，此款應從乙方應付總成交價款中扣除，剩余部分雙方同意按如下付款方式付款：1,、甲方與乙方簽署“房地產(chǎn)預售契約”和廣州市國土局房地產(chǎn)管理局監(jiān)制的“房地產(chǎn)預售契約”合同,，經(jīng)房管部門鑒證后，乙方付房款150萬元,。2,、按工程施工進度付款合計2430萬元分為六期。第一期97年元月20日前付410萬元,；第二期97年2月20日前付410萬元,；第三期97年3月20日前付410萬元；第四期97年4月20日付400萬元,；第五期97年5月20日付400萬元,；第六期97年6月30日交付使用時付400萬元。以上第四期至第六期房款甲方協(xié)助乙方辦理銀行按揭,，或辦理其它形式抵押貸款,。細節(jié)另行商定。如甲方協(xié)助乙方辦理銀行按揭或銀行抵押貸款未辦成,，乙方上述第四期至第六期付款確實有困難可推遲一個月付款,，不算乙方違約。如甲方推遲交付乙方“該房地產(chǎn)”,，乙方延期付款的滯納金與甲方推遲交付期的違約金相等,，不算乙方違約。按此原則執(zhí)行,，甲方“該房地產(chǎn)”推遲交付不超過1－2個月,。如超過此原則，甲,、乙雙方嚴格按本契約地十九條,、二十條款執(zhí)行。3,、甲方為乙方向房管部門申請辦理商品房契證產(chǎn)權有關手續(xù)后,，乙方一次性交清總房價余款40.097萬元,。

上述《房地產(chǎn)預售契約》于1997年1月20日在廣州市房地產(chǎn)交易所辦理預售鑒證手續(xù)。

2000年3月2日,，河北省商務廳（乙方）與銀通公司（甲方）簽訂《房地產(chǎn)預售契約》約定,，乙方向甲方預購銀通花園C幢第10層全層，建筑面積407.6392平方米,，該房地產(chǎn)總價為1581640.10元,；原《房地產(chǎn)預售契約》（穗房預契字第號）項下面積為9459平方米，經(jīng)廣州市房地產(chǎn)測繪所實測面積為9628.58平方米,，超出原契約面積169.8814平方米的購樓差額款人民幣659139.83元,，乙方應在本契約簽訂經(jīng)市房地產(chǎn)交易所鑒證后3日內(nèi)付清。

2000年3月15日,，河北省商務廳（乙方）與銀通公司（甲方）簽訂《房地產(chǎn)預售契約》約定,，乙方向甲方預購位于廣州市白云區(qū)機場路西B－4地塊上興建的銀通花園C幢地下室,，該房地產(chǎn)的建筑面積為274.8596平方米,。甲乙雙方議定該房地產(chǎn)的成交總價格為824578.8元，即房屋建筑面積每平方米價格為3000元,。

2000年4月28日,，河北省商務廳（乙方）與銀通公司（甲方）雙方簽訂《協(xié)議書》寫明：甲方將坐落于白云區(qū)樂嘉路8號的銀通花園C座招待所售于乙方，合計面積10311.3802平方米,，總房款39766278.73元,，乙方已支付房款38350000元，余款1416278.73元,，雙方協(xié)議如下：1,、乙方在2000年4月27日前將上述余款支付甲方。2,、甲方在收到乙方余款后須在3個月內(nèi)辦妥乙方房產(chǎn)確權手續(xù)（非甲方因素造成延遲除外）,。3、甲方同意無償向乙方提供地下停車場一個車位的永久使用權,，乙方不得買賣,、轉借或對外舉債。

2000年8月15日,，河北省商務廳（乙方）,、銀通公司（甲方）雙方簽訂《協(xié)議》寫明：1、乙方購買甲方的房地產(chǎn),，分別簽訂穗房預契字第NO.號,、第NO.號、第NO.號《房地產(chǎn)預售契約》下的房地產(chǎn),，除30萬元人民幣外,，其它一切費用均已付清甲方,。甲方2000年11月10日前為乙方辦妥房產(chǎn)確權手續(xù)，同時乙方一次付清甲方30萬元人民幣,。2,、甲、乙雙方除最后甲方為乙方辦妥房產(chǎn)確權手續(xù)同時乙方付清甲方30萬元人民幣外,，甲,、乙雙方相互一切費用均已結清。之后,，銀通公司并未依約辦妥房產(chǎn)確權手續(xù),，河北省商務廳多次發(fā)函催促辦證。

2001年9月30日,，河北省商務廳,、銀通公司與廣州穗監(jiān)工程質量安全檢測中心（下稱穗監(jiān)中心）簽訂了檢字第P01014號《廣州市技術服務合同書》，由河北省商務廳,、銀通公司共同委托穗監(jiān)中心對銀通花園C幢進行為期一年的沉降,、傾斜及裂縫觀測，河北省商務廳為此支付了觀測費用人民幣32480元,。

2003年7月8日,，廣州市國土資源和房屋管理局向河北省商務廳核發(fā)了廣州市白云區(qū)樂嘉路8號第10層全層的《房地產(chǎn)權證》（粵房地證字第號）。

二,、爭議焦點

1,、如何認定銀通公司承擔遲延辦理銀通花園C幢房產(chǎn)證的違約責任；

2,、由銀通公司支付河北省商務廳修復費,、觀測費是否妥當。

三,、法律分析

雙方簽訂的《房地產(chǎn)預售契約》約定,，銀通公司應在房地產(chǎn)交付使用后九十天內(nèi)，協(xié)同河北省商務廳辦理涉案房地產(chǎn)的產(chǎn)權過戶手續(xù)和房地產(chǎn)登記手續(xù),。同一天雙方又簽訂《房地產(chǎn)預售補充契約》約定,，銀通公司向房管部門辦妥房屋產(chǎn)權的有關手續(xù)后，即通知河北省商務廳,，河北省商務廳應按時向銀通公司領取有關證明和向房管部門申請契證手續(xù),，并交納除地價外應支付的費用和稅金，逾期辦理契證手續(xù)的責任河北省商務廳自負,。2000年4月28日,，雙方簽訂的《協(xié)議書》約定：銀通公司在收到河北省商務廳余款（余款為1416278.73元）后須在3個月內(nèi)辦妥河北省商務廳房產(chǎn)確權手續(xù)（非因銀通公司因素造成延遲除外）。2000年8月15日，雙方簽訂《協(xié)議》約定,，銀通公司在2000年11月10日前為河北省商務廳辦妥房產(chǎn)確權手續(xù),，同時河北省商務廳一次性付清銀通公司30萬元人民幣。從上述四份合同約定來看,，雖然前二份合同約定銀通公司的義務是協(xié)同河北省商務廳辦理涉案房地產(chǎn)的產(chǎn)權過戶手續(xù)和房地產(chǎn)登記手續(xù),，但在2000年4月28日和2000年8月15日簽訂的合同中均明確銀通公司的義務是為河北省商務廳辦妥房產(chǎn)確權手續(xù)，不是辦理涉案房屋的大確權手續(xù),。但至2008年8月20日前,，涉案房屋仍登記在銀通公司名下，銀通公司既沒有按合同履行該方的義務,，將涉案房產(chǎn)確權至河北省商務廳名下,。也沒有提供證據(jù)證明，其在辦理好初始登記后,，已通知河北省商務廳提供相關的材料,，共同到房管部門辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，已構成違約,，應承擔違約責任,。原審法院根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定，判決銀通公司承擔自2000年11月11日起至2000年8月20日止的遲延辦證違約金并無不當,，應予維持,。至于銀通公司上訴提出雙方在2000年8月15日的協(xié)議中約定，河北省商務廳支付其30萬元后,，其才辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，銀通公司有同時履行抗辯權的問題,。從協(xié)議內(nèi)容來看,，在協(xié)議中雙方確認，除30萬元人民幣外,，其他一切費用均已付清,，銀通公司2000年11月10日前為河北省商務廳辦妥房產(chǎn)確權手續(xù)，同時河北省商務廳一次付清30萬元人民幣,。雙方的意思是銀通公司為河北省商務廳辦妥房產(chǎn)確權手續(xù),，河北省商務廳支付銀通公司30萬元余款，但銀通公司一直沒有為河北省商務廳辦妥房產(chǎn)確權手續(xù),，河北省商務廳同時履行支付余款的條件不成就,。另一方面，涉案房產(chǎn)高達3800多萬元,，在河北省商務廳已經(jīng)支付了絕大部分房款的情況下,，作為開發(fā)商的銀通公司，理應盡快為河北省商務廳辦妥產(chǎn)權登記手續(xù)。其沒有按合同履行該方的義務,，應當承擔違約責任,。

關于銀通公司是否應支付河北省商務廳修復費、觀測費等的問題,。銀通公司作為涉案房屋的開發(fā)商,，負有保證涉案房屋質量的義務。根據(jù)國家建筑工程質量監(jiān)督檢驗中心2006年9月出具的《廣州銀通花園C棟紅葉酒店檢驗報告》注明,，樓板的實際厚度未達到設計的厚度,。并認為雖然樓板厚度不足對整體框架的安全不會產(chǎn)生影響，但樓板厚度不足會促使收縮裂縫的開展,，應采取必要的補強措施,。故因涉案銀通花園C幢房產(chǎn)存在質量問題，銀通公司應承擔相應責任,。根據(jù)華南理工大學建筑設計研究院出具的《銀通花園C棟（紅葉酒店）處理方案設計與檢測鑒定報告》,，涉案房屋質量問題的修復處理工程預算造價主體結構部分為313994.03元，非主體結構部分為70632.07元,，C幢客房樓板加固為1042596.67元,，共計1427222.77元，應由銀通公司向河北省商務廳支付該筆修復費用,。關于觀測費的問題,，2002年12月3日，廣州穗監(jiān)工程質量安全檢測中心給銀通公司及河北省商務廳出具了《銀通花園C棟沉降,、傾斜及裂縫觀測費用結算聯(lián)系函》,，在該函上雙方代表簽字確認觀測費58050元，由雙方各半承擔,。對2003年9月4日河北省商務廳支付給紅葉酒店質量問題處理選定專家的3500元,，銀通公司予以確認。上述觀測費合計61550元,。對其余3410元費用,，銀通公司雖不確認，但河北省商務廳提供了相應的支付憑證及發(fā)票,，對此確認為涉案房屋的觀測費并無不當,。銀通公司對此上述觀測費用予以否認并辯稱已經(jīng)支付給相關單位，但沒有提供充分的證據(jù)證明,。綜上,，銀通公司應向河北省商務廳支付1459702.77元修復費、觀測費,。

四,、裁判結果

1,、限判決生效之日起十五日內(nèi)，銀通公司向河北省商務廳支付逾期辦證違約金（以已付購房款38184638.63元為基數(shù),，按金融機構計收逾期貸款利息的標準,，從2000年11月11日起計至2008年8月20日止）；

2,、限判決生效之日起十五日內(nèi),，銀通公司向河北省商務廳支付修復費、觀測費1459702.77元,；

3,、駁回河北省商務廳其它訴訟請求。

案件受理費132300元,，保全費30659.63元,，檢測費420000元，由河北省商務廳負擔15479元,，由銀通公司負擔567480.63元,。

五、裁判依據(jù)

1,、《中華人民共和國合同法》第六十條,、第一百零七條、第一百一十一條,；

2,、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條、第十二條,、第十三條,。