一,、案情介紹

2002年11月29日,，濟(jì)寧市食品總公司（甲方）（以下簡稱食品公司）與陳洪亮（乙方）簽訂了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。約定食品公司將坐落于山東省濟(jì)寧市市中區(qū)車站東路46號的房地產(chǎn)一宗轉(zhuǎn)讓給陳洪亮,，合同約定：“二,、雙方商定乙方以現(xiàn)金形式付給甲方房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓金420萬元（雙方認(rèn)可，甲方凈收）,，土地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi),、房產(chǎn)過戶費(fèi),、交易稅、評估費(fèi),、辦證費(fèi)等所有費(fèi)用均由甲方承擔(dān),。三、合同簽字時(shí),，乙方付給甲方20萬元,，房地產(chǎn)過戶手續(xù)辦理完畢，一個(gè)月內(nèi)甲方向乙方移交房產(chǎn),、地產(chǎn)和房地產(chǎn)證時(shí),，乙方一次性付清轉(zhuǎn)讓款項(xiàng)”。

2003年2月28日,，陳洪亮與濟(jì)寧市國土資源局就該宗土地簽訂了國有土地租賃合同書,。2005年6月6日，陳洪亮（甲方）與張建鋒（乙方）簽訂了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同,，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的與陳洪亮與食品公司簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中的標(biāo)的相同,，合同約定：“二、雙方商定以現(xiàn)金及存折形式,，付給甲方房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓金及費(fèi)用總計(jì)800萬元，包括土地房產(chǎn)所有過戶費(fèi),、交易稅,、出讓金、評估費(fèi),、辦證費(fèi)等費(fèi)用全部由甲方承擔(dān),。合同簽訂后五日內(nèi)乙方付給甲方20萬元作為定金，甲方給乙方直接辦理土地過戶手續(xù)完畢后,，由乙方向甲方交納所欠土地出讓金約100萬元,，乙方備足甲方所欠食品公司的資金，向甲方或食品公司出示資金證明,，乙方出資替交甲方與食品公司辦理房產(chǎn)過戶所交納的過戶費(fèi)用,，由食品公司將房產(chǎn)過戶甲方完畢，乙方資金到戶食品公司,，由甲方必須同時(shí)將房產(chǎn)過戶乙方的名下,，剩余款乙方三月內(nèi)分期付清?！?/p>

2005年6月8日,，陳洪亮向張建鋒出具收據(jù)一份，載明：“今收到張建鋒買房款叁萬元整（注明購買食品公司定金）”,；同年7月21日,，陳洪亮又向張建鋒出具收據(jù)一份，載明：“今收到張建鋒購買陳洪亮房地產(chǎn)款壹佰柒拾柒萬貳仟伍佰貳拾元整”。同時(shí),，陳洪亮還出具了承諾書一份,，載明：陳洪亮承諾，將坐落在濟(jì)寧市市中區(qū)車站東路46號的地產(chǎn)2582平方米,、房產(chǎn)3401.35平方米,，按照甲乙雙方2005年6月6日簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的約定，保證按時(shí)過戶張建鋒名下,，若違反約定,，自愿承擔(dān)張建鋒所支付給陳洪亮所有購買房地產(chǎn)款項(xiàng)的雙倍罰款。

2005年8月17日,，陳洪亮向張建鋒出具了收條,，載明：“今收到張建鋒交房地產(chǎn)定金叁萬元整”。2006年9月29日,，陳洪亮取得了坐落于濟(jì)寧市市中區(qū)車站東路46號土地的國有土地使用權(quán)證,，證號為“濟(jì)中國用（2006）第0802062167號”，地類（用途）為“商業(yè)”,，使用權(quán)類型為“出讓”,，使用權(quán)面積為2582平方米。

二,、爭議焦點(diǎn)

1,、陳洪亮和張建鋒于2005年6月6日簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力問題；

2,、該合同是否已經(jīng)解除,；

3、該合同是否能夠繼續(xù)履行,。

三,、法律分析

1、根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條的規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,、抵押時(shí),，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押,?！钡景傅膶?shí)際情況是，所涉土地的使用權(quán)登記在陳洪亮名下,，而土地上所建房屋的產(chǎn)權(quán)卻屬于食品公司,，即土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬分離。陳洪亮2002年11月29日就與食品公司簽訂了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同,，2005年6月6日其又與張建鋒就同一標(biāo)的物簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同,，張建鋒,、楊淑敏、喬明齊作為原告于2006年10月25日起訴時(shí),，陳洪亮已經(jīng)于2006年9月29日取得涉案土地的國有土地使用權(quán)證書,。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條“轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”的規(guī)定,，陳洪亮與張建鋒所簽房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中有關(guān)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是有效的；

2,、陳洪亮稱雙方已經(jīng)口頭解除房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同,，并退還定金6萬元及張建鋒借鄭本芹的26萬元，共計(jì)退還32萬元,，尚欠151萬余元,。其提供的主要證據(jù)為：張建鋒2005年7月11日向鄭本芹出具的26萬元的借條、喬明齊2006年4月10日出具的2萬元的收條,、楊淑敏2006年4月26日向陳洪亮出具的4萬元的收條,。但張建鋒2005年7月21日才向陳洪亮交款1772520元，其2005年7月11日向鄭本芹出具的26萬元的借條顯然不能證明陳洪亮向張建鋒退還房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款,，且張建鋒向鄭本芹出具借條的事實(shí)與本案糾紛屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系,。

關(guān)于楊淑敏和喬明齊所出具收條的性質(zhì)，因收條上未寫明收回定金或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款,，是否屬于解除合同后退回的款項(xiàng),，雙方說法不一。楊淑敏和喬明齊主張?jiān)?萬元是陳洪亮代翁寬銀償還的借款,，陳洪亮主張是其退回的定金，截止到張建鋒等2006年10月25日起訴時(shí),，陳洪亮提供的退款證據(jù)僅是雙方存有爭議的6萬元收條,。陳洪亮一方面主張所涉房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無效，一方面又主張雙方已經(jīng)口頭解除了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同,，在合同無效時(shí)當(dāng)然不存在解除合同的問題,，陳洪亮的主張自相矛盾，其沒有提供充分的證據(jù)佐證雙方已口頭解除房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同這一事實(shí),，該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同不能被認(rèn)定為已經(jīng)解除,。

3、陳洪亮與張建峰簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的前提是陳洪亮與食品公司簽訂了同一標(biāo)的物的轉(zhuǎn)讓合同,，本案合同能否繼續(xù)履行取決于前一轉(zhuǎn)讓合同是否如約履行,。但從張建鋒、楊淑敏,、喬明齊的訴訟請求來看,，其要求一審法院判令陳洪亮履行的是部分合同義務(wù),，即將濟(jì)寧市市中區(qū)車站東路46號土地使用權(quán)過戶至原告名下，訴訟費(fèi)用全部由陳洪亮承擔(dān),。由此可知,，張建鋒、楊淑敏,、喬明齊主張的是將涉案土地使用權(quán)過戶至其名下,，并沒有主張將屬于食品公司所有的房產(chǎn)過戶至其名下，一審法院也未將食品公司列為本案當(dāng)事人,。

根據(jù)陳洪亮2005年7月21日出具的承諾書,，其承諾：“保證按時(shí)過戶張建鋒的名下，若違反約定,，自愿承擔(dān)張建鋒所支付給陳洪亮所有購買房地產(chǎn)款項(xiàng)的雙倍罰款,。”如果陳洪亮不能按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及承諾的內(nèi)容履行合同義務(wù),，張建鋒,、楊淑敏、喬明齊可以另案起訴要求陳洪亮承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。

三,、裁判結(jié)果

陳洪亮應(yīng)于判決生效后二個(gè)月內(nèi)協(xié)助將濟(jì)寧市市中區(qū)車站東路46號土地使用權(quán)過戶到張建鋒、楊淑敏,、喬明齊的名下,。

一、二審案件受理費(fèi)各50元,，由陳洪亮負(fù)擔(dān),。

四、裁判依據(jù)

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條,。