一、承租人面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)

1．承租人可能無(wú)法獲得優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）第二百三十條規(guī)定，“出租人出賣(mài)租賃房屋的,，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人,，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?！币簿褪钦f(shuō),，在出租人出售已經(jīng)出租的房屋時(shí),，如果承租人開(kāi)出的價(jià)格與其他人相同，則承租人有權(quán)與出租人優(yōu)先簽訂購(gòu)房合同,。立法的本意在于使現(xiàn)有的承租人獲得優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的機(jī)會(huì)，以有利于其生活或生產(chǎn)的穩(wěn)定,。當(dāng)事人要獲得這種特殊的保護(hù),，就必須能夠證明其是房屋的“承租人”，其與出租人之間具有真實(shí)的租賃關(guān)系,。但在司法實(shí)踐當(dāng)中,，出租人與他人合謀偽造租賃合同的情況屢見(jiàn)不鮮，這就使得法院在認(rèn)定租賃關(guān)系是否成立時(shí)往往對(duì)租賃合同的真實(shí)性心存疑慮,。在出租人與承租人之間存在親屬關(guān)系時(shí),，法院將更有可能認(rèn)為當(dāng)事人之間的租賃合同是事后補(bǔ)簽的，是不真實(shí)的,，從而否定承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),。

但是，假如出租人與承租人依法辦理了租賃登記的話,，則情況將截然不同,。《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《證據(jù)規(guī)定》）第七十七條規(guī)定,，“人民法院就數(shù)個(gè)證據(jù)對(duì)同一事實(shí)的證明力,，可以依照下列原則認(rèn)定：（一）國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體依職權(quán)制作的公文書(shū)證的證明力一般大于其他書(shū)證”,；房屋管理部門(mén)所出具的租賃登記證將為租賃關(guān)系的真實(shí)性提供有力的證明,，當(dāng)事人不必再為此承擔(dān)額外的舉證責(zé)任。

2．承租人可能無(wú)法獲得“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的特別保護(hù),?！逗贤ā返诙俣艞l規(guī)定，“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,，不影響租賃合同的效力,。”通俗地講,，這條法規(guī)是指在租賃期內(nèi)租賃房屋的產(chǎn)權(quán)因買(mǎi)賣(mài)或繼承等而發(fā)生變化時(shí),，新的房屋所有權(quán)人（購(gòu)房者或繼承人等）無(wú)權(quán)終止原有的租賃關(guān)系，承租人可以在租賃期內(nèi)按照原有的條件繼續(xù)使用所租賃的房屋,，其實(shí)質(zhì)也在于維護(hù)承租人生產(chǎn)或生活的穩(wěn)定,。但是，從新的房屋所有權(quán)人的角度來(lái)看,，承租人對(duì)房屋的繼續(xù)使用則嚴(yán)重?fù)p害了其利益,，在租期長(zhǎng)達(dá)十年甚至二十年時(shí)情況尤其嚴(yán)重,。在我國(guó)，許多商業(yè)銀行或資產(chǎn)管理公司就因此而無(wú)法將債務(wù)人的房產(chǎn)拍賣(mài)變現(xiàn),，從而使得呆壞賬的數(shù)量大幅增加,。

為了避免債務(wù)人虛構(gòu)租賃關(guān)系，保護(hù)新的房屋所有權(quán)人的利益,，許多法院為承租人“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的權(quán)利設(shè)定了嚴(yán)格的條件,，即要求承租人應(yīng)事先辦理租賃登記。如上海市高級(jí)人民法院制定的《關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問(wèn)題的解答（三）》即規(guī)定,，“未經(jīng)登記的租賃合同,，當(dāng)房屋所有權(quán)發(fā)生變化時(shí)，承租人不能以‘買(mǎi)賣(mài)不破租賃’為由向新的房屋權(quán)利人要求租賃合同繼續(xù)履行,。但是,，承租人有證據(jù)證明新的房屋權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃事實(shí)的除外?！睋?jù)此,，承租人在未辦理租賃登記的情況下，完全有可能因無(wú)法證明“新的房屋權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃事實(shí)”存在而喪失“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的權(quán)利,。

二,、出租人面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)

不辦理租賃登記將使得出租人同樣面臨一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。出租人可能因無(wú)法證明租賃關(guān)系的存在或承租人的真實(shí)身份而承擔(dān)法律責(zé)任,。比如,，出租人在將房屋出租給承租人之后，承租人在租賃房屋內(nèi)種植花草,，因保管不當(dāng)致使其中的一盆花掉落而將某個(gè)行人砸傷,。事發(fā)后，承租人便沒(méi)了蹤影,。在這種情況下,，受傷的行人無(wú)疑會(huì)向房東要求賠償。而《證據(jù)規(guī)定》第四條規(guī)定,， “下列侵權(quán)訴訟,，按照以下規(guī)定承擔(dān)舉證責(zé)任：……（四）建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌,、脫落,、墜落致人損害的侵權(quán)訴訟，由所有人或者管理人對(duì)其無(wú)過(guò)錯(cuò)承擔(dān)舉證責(zé)任”,。在人口流動(dòng)日益頻繁和鄰里關(guān)系趨于淡漠的今天,，出租人在未辦理租賃登記的情況下，要證明租賃關(guān)系的存在并進(jìn)而證明發(fā)生事故時(shí)房屋實(shí)際在由承租人支配和管理,，顯然并非易事,。在出租人舉證不能的情況下,，法院將推定出租人對(duì)事故的發(fā)生負(fù)有責(zé)任。

總之,，對(duì)于出租人和承租人而言,，在房屋租賃中依法辦理登記，依法繳納稅款,，絕非一種可有可無(wú)的手續(xù),。當(dāng)事人只有在知法守法的前提下，才能有效地維護(hù)自己的利益,。