所謂定金,，是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行,，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)或者訂立后履行前,，按照合同標(biāo)的額的一定比例(不超過(guò)20%),，預(yù)先給付對(duì)方當(dāng)事人的金錢或其替代物。定金合同是從屬于主合同的從合同,，其成立的前提是主合同已經(jīng)成立生效,。

一、“定金”在法律上有明確的概念：它既是履約的保證,，又是一種支付,，同時(shí)還是一種賠償，即通過(guò)支付一定數(shù)額的金錢來(lái)表明合同雙方有意并要真誠(chéng)履行簽訂的合同,，如果購(gòu)房者違約,，定金不退，如果開發(fā)商違約,，就要向購(gòu)買方雙倍返還定金,。在法律上有明文規(guī)定定金的靈敏額不能超過(guò)合同總價(jià)的20%。

二,、在房產(chǎn)交易過(guò)程中,，訂金只是預(yù)付款性質(zhì)的一種支付，不具有定金的性質(zhì),。因此,，在購(gòu)房者簽訂《預(yù)購(gòu)臨時(shí)協(xié)議》時(shí)，真正的預(yù)購(gòu)房屋正式合同一主合同是否能夠成立,，還處于一種不確定狀態(tài),，這與定金合同有著重大差別,。因此，預(yù)購(gòu)訂金不是定金,，定金罰則也就當(dāng)然不能適用,。訂金與定金的最基本的區(qū)別就是定金適用定金罰則，一方違約應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金或無(wú)權(quán)要求返還定金,，而訂金適用這樣的罰則,，只會(huì)存在返還或沖抵價(jià)款的作用。

三,、“訂金”在法律上沒(méi)有明文規(guī)定,。出現(xiàn)在房屋認(rèn)購(gòu)書中的“訂金”，其業(yè)主或賠償僅僅是單方的,，是購(gòu)房者對(duì)開發(fā)商的保證,。在開發(fā)商如果違約是否雙倍返還的問(wèn)題上并不明確。如果開發(fā)商違約,，只要退還訂金即可,。

四、“定金”是規(guī)范的法律概念,，是一種擔(dān)保形式;而“訂金”并非法律語(yǔ)言,，沒(méi)有明確的法律規(guī)定，在審判實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款,。兩者的法律效力也是完全不同的;如果買方交付的是“定金”,，那么買方違約則定金將賣方?jīng)]收，賣方違約則必須向買方雙倍返還定金;如果買方交付的是“訂金”,，那么不論哪一方反悔,，賣方都只須原數(shù)退還“訂金”。

五,、根據(jù)法律的規(guī)定,，開發(fā)商必須持有《預(yù)售商品房許可證》才能賣樓花，而且不管是預(yù)售商品房還是正式的商品房買賣,，都必須簽訂書面合同,。比如：開發(fā)商收取了2萬(wàn)元錢后，并沒(méi)有與客戶簽訂書面合同,，那么兩者之間的房屋買賣關(guān)系并沒(méi)有形成,。而《擔(dān)保法》規(guī)定“定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定”，定金條款又只能是主合同的從合同,，那么在房屋買賣合同沒(méi)有形成的情況下,，客戶向開發(fā)商交的2萬(wàn)元錢就可能是“定金”，也就不存在開發(fā)商可以“沒(méi)收”這2萬(wàn)元的問(wèn)題。那么客戶交付的只可能是“訂金”,，而“訂金”是應(yīng)當(dāng)退還的,。但是，如果當(dāng)時(shí)雙方簽訂了書面的預(yù)售商品房合同,，則可以在合同中約定“定金條款”,，那么買方反悔不買時(shí)，開發(fā)商就完全有權(quán)沒(méi)收定金,。

六,、消費(fèi)者與開發(fā)商即使簽訂了書面商品房預(yù)售合同，實(shí)際上也還只是一種意向書,。在房屋實(shí)際交付時(shí),，雙方須另行簽訂正式的房屋買賣合同。購(gòu)房者只有在與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同,，交付了購(gòu)房款,、拿到開發(fā)商開具的發(fā)票后，才能向主管部門申辦產(chǎn)權(quán)證,。

定金是在書面合同中明確以“定金”字樣,，所約定的一種債的擔(dān)保形式。而其他的一些諸如訂金,、押金,、預(yù)付款之類的,，不能認(rèn)定其性質(zhì)為定金,，不能適用法律規(guī)定的定金罰則。