一,、案情介紹

2007年7月23日,，原告泰恒公司與被告瑞康公司簽訂《合作開發(fā)協(xié)議書》，約定：一,、項目名稱：“恒瑞”商品住宅樓,；二、項目地址：東營市淄博路5號（原中心醫(yī)院“加工廠”所處土地）,；三,、項目規(guī)模：項目占地5885.9平方米?！?、合作方式：1、甲方（原告）提供通過出讓方式取得的國有土地使用權(quán)且滿足項目規(guī)劃條件及土地使用權(quán)類型,、用途,、使用年限用地要求的土地。2,、乙方（被告）負責(zé)地上新建住宅樓及雙方確認(rèn)的配置標(biāo)準(zhǔn)的投資,。3、因土地在甲方名下,，因此需以甲方名義辦理的開工前各項手續(xù)（土地除外）,，須經(jīng)甲方同意后由乙方辦理，費用由乙方負擔(dān),。4、因土地現(xiàn)狀指標(biāo)不符合住宅用地要求,，過戶前由甲方將其變更為符合批準(zhǔn)的規(guī)劃用地指標(biāo)（以規(guī)劃局批準(zhǔn)的指標(biāo)為準(zhǔn)）要求的土地,。變更返還的差額歸甲方所有,，變更費用由甲方承擔(dān)。在土地具備過戶條件時,，過戶至乙方名下（并將相關(guān)文件原件交給乙方）,，過戶費用由乙方承擔(dān)?！?、利益分配：甲方合作開發(fā)所得收益采用包干的方式，本項目甲方收益包干價為捌佰萬元整（800萬元整）,，根據(jù)本項目進度,，分四次付清，本項目《建筑工程施工許可證》領(lǐng)取后十日內(nèi)乙方付給甲方貳佰萬元（200萬元）,；土地過戶前,，乙方付給甲方貳佰萬元（200萬元），同時乙方在銀行甲乙雙方雙控賬戶內(nèi)存入200萬元保證金后,，甲方將過戶資料整理完畢交土地局辦理過戶手續(xù),；住宅樓主體完成后十日內(nèi)付給甲方貳佰萬元；工程規(guī)劃竣工驗收后十日內(nèi)乙方從甲乙方銀行雙控賬戶內(nèi)撥付給甲方貳佰萬元,。六,、甲方責(zé)任：1、負責(zé)施工現(xiàn)場的“三通一平”及泵房拆遷建設(shè)工作,；2,、負責(zé)新建住宅天然氣接入許可工作，并承擔(dān)所發(fā)生的費用,。協(xié)調(diào)解決水,、電、暖氣,、弱電等的接入許可工作,，所發(fā)生的費用由乙方承擔(dān)。

《合作開發(fā)協(xié)議書》簽訂時所指的5885.9平方米占地包括土地三宗,，分別為原東土合字（2004）070號出讓合同項下面積為4520.7平方米土地（用途為商業(yè)用地,，建筑容積率為1.6，出讓年限為40年,，自2004年3月9日起算）,、東土合字（2007）005號出讓合同項下面積中的151.3平方米土地（用途為商業(yè)用地，出讓終止日期為2044年3月8日,，建筑容積率為1.6）以及東區(qū)國用（93）字第0208號國有土地使用證項下1184.1平方米工業(yè)用地,。

2007年9月21日，東營市城鄉(xiāng)規(guī)劃局向泰恒公司下發(fā)《東營市規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計條件通知單》,，規(guī)定涉案土地西二路西,、淄博路南用地規(guī)劃設(shè)計指標(biāo),，其中用途為商住用地，容積率為3.2,，建筑密度為25％,，綠地率為33％。

2008年2月27日,，東營市人民政府下發(fā)東政辦發(fā)（2008）3號文件《東營市人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)市國土資源局等部門關(guān)于加強改變土地用地和使用條件管理的意見的通知》第七條規(guī)定,，建設(shè)項目土地容積率高于政府屆時公布基準(zhǔn)地價對應(yīng)土地用途修正容積率上限部分，應(yīng)補繳的土地差價部分減半征收,；商業(yè)用地改為住宅,、工業(yè)用地，住宅用地改為工業(yè)用地以及降低容積率的,，不再退差,，單獨提高容積率的應(yīng)按規(guī)定補繳容積率差價。

2009年4月20日,，雙方簽訂《補充協(xié)議》,，約定根據(jù)雙方于2007年7月23日簽訂的《合作開發(fā)協(xié)議書》第四條第四款約定，因土地現(xiàn)狀指標(biāo)不符合住宅用地要求,，過戶前原告將其變更為符合批準(zhǔn)的規(guī)劃用地指標(biāo)要求的土地,。變更返還的差額歸甲方所有，變更費用由甲方承擔(dān),。對于合同項下面積為1184.1平方米的工業(yè)用地B地,，約定原告委托被告參與競買并代原告交納所有費用，被告方競買時必須按原告方允許的價格報價,，不得擅自提高或降低,；競買成功后該地塊總計所發(fā)生的被告代原告交納的費用，充作《合作開發(fā)協(xié)議書》中被告方向原告方支付的部分協(xié)議款項,。2009年6月14日,，東營市國土資源局與瑞康公司簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（合同編號為-01-2009-0056），根據(jù)合同規(guī)定,，被告瑞康公司依法取得編號為010203022105,、面積為1184.1平方米的B地塊的土地使用權(quán)，并交付該土地使用權(quán)出讓價款171萬元,，土地用途為居住用地,，建筑容積率為3.2，使用年限為70年,，自2009年6月14日起算,。

2009年7月8日，東營市人民政府東政土批字（2009）21號《東營市人民政府關(guān)于﹤山東卓越置業(yè)有限責(zé)任公司等四宗用地用途、容積率變更,、年限調(diào)整及合宗方案﹥的批復(fù)》同意泰恒公司和瑞康公司作為乙方進行容積率變更,。東營市國土資源局與泰恒公司、瑞康公司簽訂變更協(xié)議,，約定：一、將東土合字（2004）070號《出讓合同》項下面積中的4063.8平方米土地用途由商業(yè)用地變更為住宅用地,，其余的456.9平方米土地用途仍為商業(yè)用地,；容積率均由1.6變更為3.2；商業(yè)用地終止日期為2049年6月13日,，住宅用地終止日期為2079年6月13日,。二、東土合字（2007）005號《出讓合同》項下面積中的136平方米土地用途由商業(yè)用地變更為住宅用地,，其余的15.3平方米土地用途仍為商業(yè)用地,；容積率均由1.6變更為3.2；商業(yè)用地終止日期為2049年6月13日,，住宅用地終止日期為2079年6月13日,。三、東營-01-2009-0056《出讓合同》項下面積中的1064.4平方米土地用途由商業(yè)用地變更為住宅用地,，其余的119.7平方米土地用途仍為商業(yè)用地,；容積率均由1.6變更為3.2；商業(yè)用地終止日期為2049年6月13日,，住宅用地終止日期為2079年6月13日,。四、應(yīng)補繳的土地用途,、容積率差價為4039500元,，于協(xié)議簽訂之日起60日內(nèi)一次性繳清。2010年4月16日瑞康公司補繳土地用途,、容積率差價4039500元,。

合同在履行過程中，被告瑞康公司分別于2010年7月2日,、2010年10月9日向原告泰恒公司支付款項共計150萬元,。

2008年12月4日，東營市建設(shè)委員會因涉案項目無施工許可證開工建設(shè)作出4萬元罰款決定,，該筆費用由泰恒公司實際繳納,。

2010年6月22日，被告瑞康公司繳納天然氣開口費以及天然氣合同工本費共計132150元,；2010年12月1日,，瑞康公司繳納該期間土地使用稅93440元。

2010年9月21日，瑞康公司辦理涉案土地《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,。2011年2月12日,，瑞康公司辦理涉案土地的《國有土地使用證》，后辦理《山東省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證》,。2011年3月28日,，瑞康公司取得涉案項目建筑工程施工許可證；2011年4月22日,，該建設(shè)工程竣工驗收合格,，取得建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格證。

根據(jù)原告泰恒公司的申請,，法院委托山東廣和土地評估咨詢有限公司對涉案國有建設(shè)用地使用權(quán)價格進行評估,。山東廣和土地評估咨詢有限公司出具評估報告，顯示2007年7月23日國有土地使用權(quán)出讓合同東土合字（2004）070號項下國有建設(shè)用地使用權(quán)價格為761.7380萬元,，國有土地使用權(quán)出讓合同東土合字（2007）005號項下國有建設(shè)用地使用權(quán)價格為25.4941萬元,，國有土地使用證東區(qū)國用（93）字第0208號項下1184.1平方米工業(yè)用地價格為60.1523萬元；證實2011年2月12日土地證號為東國用（2011）第01－139號的住宅用地土地使用權(quán)價格為1609.7924萬元,，土地證號為（2011）第01－138號的商業(yè)用地土地使用權(quán)價格為200.7725萬元,。

在原告提起訴訟后，2013年3月27日,，原告又提出增加訴訟請求的申請,，要求將其訴訟請求第一項483萬元增加為12606149元，將其訴訟請求第二項利息數(shù)額由60萬元增加為1785756元,，計算至2013年3月20日,。法院認(rèn)為，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十四條的規(guī)定,，當(dāng)事人增加,、變更訴訟請求或者提起反訴的，應(yīng)當(dāng)在舉證期限屆滿前提出,。本案原告的變更訴訟請求的申請已經(jīng)超出舉證期限,，對此不予審理。

二,、爭議焦點

1,、雙方簽訂的合作開發(fā)協(xié)議書的性質(zhì)認(rèn)定問題；

2,、被告瑞康公司是否應(yīng)支付原告泰恒公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款483萬元及是否應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約利息,；

3、更改容積率及土地用途的4039500元是否應(yīng)由原告承擔(dān),，天然氣開口費和天然氣合同工本費和三通一平的費用544755元是否應(yīng)由原告方承擔(dān),，土地使用稅93440元是否應(yīng)由原告承擔(dān)。

三、法律分析

1,、關(guān)于原,、被告雙方簽訂的合作開發(fā)協(xié)議書的性質(zhì)認(rèn)定問題?！逗献鏖_發(fā)協(xié)議書》應(yīng)認(rèn)定為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同較為恰當(dāng),，因為涉案合同欠缺合資、合作開發(fā)合同的主要構(gòu)成要件,。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條之規(guī)定,，共同投資、共享利潤,、共擔(dān)風(fēng)險是房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的必要條件。本案中原告享有土地所得收益包干價為800萬元整,，其不承擔(dān)合作開發(fā)項目的經(jīng)營風(fēng)險,，屬于純收益行為；同時,，在合同實際履行過程中,，被告以自己的名義作為建設(shè)單位與施工單位簽訂建設(shè)工程施工合同，對建設(shè)項目對外獨立承擔(dān)責(zé)任,；售樓期間樓房的銷售所得由被告單獨收取,，被告單獨管理經(jīng)營項目賬務(wù)，原告并非按照投資比例進行利潤分擔(dān),。被告以合作協(xié)議中第九條第5項約定的“因泰恒公司原因致使開發(fā)期限拖延停建或土地性質(zhì)變更而影響瑞康公司銷售,，泰恒公司承擔(dān)瑞康公司損失”主張系泰恒公司應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險，該項內(nèi)容是對土地轉(zhuǎn)讓過程中的責(zé)任分擔(dān),，并非針對合作開發(fā)項目的經(jīng)營風(fēng)險的負擔(dān),。涉案協(xié)議名為合作開發(fā)協(xié)議書，而泰恒公司在此合作開發(fā)項目中只收取固定收益,，既沒有按照投資比例進行利潤分成,，也不承擔(dān)該項目開發(fā)的經(jīng)營風(fēng)險，不具有合作開發(fā)合同的必需條件,，應(yīng)認(rèn)定為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,。針對1184.1平方米的工業(yè)用地，被告瑞康公司依據(jù)雙方簽訂的《合作開發(fā)協(xié)議（補充協(xié)議）》的約定,，與東營市國土資源局簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同,，繳納土地出讓金171萬元。按照保護合同當(dāng)事人的合法權(quán)益,、促成交易的原則出發(fā),，參照最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十二條規(guī)定，原、被告針對該宗土地訂立的轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)視為有效,。綜上所述,，原、被告之間系建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛,。

2,、鑒于雙方當(dāng)事人訂立涉案協(xié)議轉(zhuǎn)讓的是國有劃撥土地使用權(quán)，起訴前東營市人民政府已經(jīng)同意轉(zhuǎn)讓,，并由上訴人辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù),，依照最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十二條的規(guī)定，涉案協(xié)議有效,，協(xié)議約定的被上訴人收益800萬元具有土地使用權(quán)補償性質(zhì),。在土地使用權(quán)補償數(shù)額有約定的情況下，原審法院又接受被上訴人的申請,，對涉案土地使用權(quán)價格委托評估,，并以評估價作為被上訴人的土地收益，沒有法律依據(jù),。評估費130000元應(yīng)由原告自擔(dān),。

3、（1）關(guān)于天然氣接入和三通一平的費用544755元,，經(jīng)審理認(rèn)為,，《合作開發(fā)協(xié)議書》關(guān)于天然氣接入工作以及三通一平工作的約定，系雙方當(dāng)事人的真實意思表示,，并無違反法律和行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定,，對雙方當(dāng)事人在其內(nèi)部關(guān)系上具有約束力，原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)天然氣接入和三通一平工作所產(chǎn)生的費用,，根據(jù)被告所提交的繳費單據(jù),、三通一平工作聯(lián)系單、工程簽證等證據(jù)可以認(rèn)定被告墊付上述費用,，共計544755元,，應(yīng)從原告應(yīng)得的土地轉(zhuǎn)讓收益款中予以扣除。

（2）,、關(guān)于被告主張的93440元土地使用稅系為原告墊付應(yīng)予扣除的問題,，經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定,，在城市,、縣城、建制鎮(zhèn),、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人,，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人,，應(yīng)當(dāng)依照條例規(guī)定繳納土地使用稅。雙方當(dāng)事人于2007年7月23日簽訂建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,，2010年12月1日涉案土地雖在原告名下,，但系為被告單方所用，土地使用稅應(yīng)由被告負擔(dān),。

（3）,、關(guān)于更改容積率及土地用途所支付的4039500元是否應(yīng)由原告承擔(dān)問題，涉案合同系建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,，雙方僅是涉案土地的轉(zhuǎn)讓方和受讓方,，法律關(guān)系明確。泰恒公司的義務(wù)是提供符合項目建設(shè)要求的土地,；容積率和土地性質(zhì)的變更發(fā)生于合同簽訂之后,，涉案土地價格即原告土地收益款的確定，也是根據(jù)更改前的容積率和土地性質(zhì)進行評估得來,。同時,，東營市人民政府的2008年3號文件的出臺導(dǎo)致土地用途和容積率變更的收費情況發(fā)生政策性變化，該變化對合同中約定的權(quán)利義務(wù)分擔(dān)具有直接影響,，且該政策變更在合同簽訂時雙方無法預(yù)見，因此,，按照公平原則由被告瑞康公司全額承擔(dān)該筆費用較為恰當(dāng),。關(guān)于原告主張的利息損失，本案按照公平原則對雙方權(quán)利義務(wù)的承擔(dān)進行劃分,，在此過程中已經(jīng)全面考慮各方的損失情況和相應(yīng)過錯,，不支持原告利息要求。

四,、裁判結(jié)果

1,、被告東營瑞康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告勝利油田泰恒實業(yè)總公司4285245元；

2,、駁回原告勝利油田泰恒實業(yè)總公司的其他訴訟請求,。

一審案件受理費54810元，由被告東營瑞康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)48000元,，原告勝利油田泰恒實業(yè)總公司負擔(dān)6810元,；評估費130000元，由原告勝利油田泰恒實業(yè)總公司負擔(dān),；保全費5000元,，由被告東營瑞康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)。二審案件受理費54810元,，由被告東營瑞康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)48000元,，原告勝利油田泰恒實業(yè)總公司負擔(dān)6810元,。

五、裁判依據(jù)

1,、最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十二條,、第二十四條；

2,、《中華人民共和國民法通則》第八十五條,、第一百零六條第一款、第一百一十一條,；

3,、《中華人民共和國合同法》第五條、第八條,、第一百零七條,。