隨著我國商品經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，很多有眼光的人都選擇租下商鋪來賣東西,，以謀取利益,。

一、商鋪?zhàn)赓U合同

商鋪?zhàn)赓U合同,，是指出租房與承租方就商鋪?zhàn)赓U所達(dá)成的書面合同,，圍繞著商鋪使用權(quán)所形成民事租賃關(guān)系。投資的客戶無需買斷商鋪產(chǎn)權(quán),，只需簽訂一定時(shí)間的租賃合同,，并交納一定的押金作為履約保證,；如在租賃期限內(nèi)允許轉(zhuǎn)租，投資客戶方可享有完整的轉(zhuǎn)租權(quán),、收益權(quán),。

二、商鋪?zhàn)赓U合同應(yīng)注意的問題

1.調(diào)查商鋪的產(chǎn)權(quán)

承租商鋪之前,，應(yīng)當(dāng)去該商鋪所在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查,，確認(rèn)以下幾個(gè)重大信息：

（1）房屋的用途和土地用途，必須確保房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì),、土地用途是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪使用,，否則，將面臨無法辦出營業(yè)執(zhí)照,，以及非法使用房屋的風(fēng)險(xiǎn),。

（2）房屋權(quán)利人，以確保與房屋權(quán)利人或者其他由權(quán)利人簽署租賃合同,。

（3）房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息,，若已經(jīng)存有租賃登記信息的，導(dǎo)致新租賃合同無法辦理登記手續(xù),，從而導(dǎo)致新承租人的租賃關(guān)系無法對抗第三人,，也會(huì)影響新承租人順利辦出營業(yè)執(zhí)照。

2.免租裝修期

商鋪?zhàn)赓U中,，免租裝修期常會(huì)出現(xiàn)在合同之中,，主要是由于承租人在交房后需要對房屋進(jìn)行裝修，實(shí)際不能辦公,、營業(yè),，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金,。但“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的概念,，因此，在簽訂租賃合同時(shí)一定要明確約定免租裝修期起止時(shí)間,，免除支付的具體費(fèi)用,，一般情形下，只免除租金,，實(shí)際使用房屋產(chǎn)生的水費(fèi),、電費(fèi)等還需按合同約定承擔(dān)。

3.租賃保證金

俗稱“押金”,，主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費(fèi)用,。因?yàn)樯啼佭m應(yīng)的電費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用比較高,，因此建議押金應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高一些,，以免不夠抵充上述費(fèi)用，另外,，還需要特別注意的是,，承租人在承租過程中，不斷地拖付相關(guān)費(fèi)用,，押金抵扣不夠的情況下怎么辦,？可以在合同應(yīng)當(dāng)約定補(bǔ)足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相關(guān)費(fèi)用后,，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)足支付“押金”,，如果經(jīng)出租人通知后一定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)足的話，則出租人可以單方解約,，并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任,。若合同中有此約定，則可以有效整治承租人“老賴”行為,。

4.租賃登記

租賃合同登記備案,，屬于合同備案登記性質(zhì)，此登記的效力主要包括以下內(nèi)容：

（1）登記與否不影響合同本身的生效,，即使沒有辦理備案等記,，合同依然在生效條件滿足時(shí)就生效；

（2）經(jīng)登記的案件,，具有對抗第三人的法律效力,，比如，若出租人將房屋出租給兩個(gè)承租人的,，其中一個(gè)合同辦理了租賃登記,，另一個(gè)沒有辦理租賃登記，則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租人,，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔(dān)違約責(zé)任,。

因此，建議及時(shí)赴該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記,。另外,，大多數(shù)工商部門在辦理營業(yè)執(zhí)照時(shí)，均要求租賃合同經(jīng)過租賃備案登記,。

5.轉(zhuǎn)租問題

商鋪市場中經(jīng)常會(huì)遇見許多“二房東”“三房東”情形,，這其中就存在轉(zhuǎn)租的問題,。俗稱的“轉(zhuǎn)租”其實(shí)涵蓋了法律規(guī)定的兩種變更方式：“轉(zhuǎn)租”和“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”,，依法律規(guī)定，“轉(zhuǎn)租”是指上手租賃關(guān)系不解除，本手在此建立租賃關(guān)系,，而“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”是指上手租賃關(guān)系,，新承租人直接替代原承租人與出租人(業(yè)主)建立租賃關(guān)系。

6.買賣與租賃

許多承租人經(jīng)常擔(dān)心承租商鋪之后,，業(yè)主將商鋪出售了怎么辦,，其實(shí)，承租人完全無須擔(dān)心此種風(fēng)險(xiǎn),，因?yàn)榉蓪τ诔凶馊速x予了兩重特殊保護(hù)：

（1）出租人在出售時(shí),，承租人享有同等條件之下的優(yōu)先購買權(quán)，即若承租人在等同于其他購買人的條件下主張購買該商鋪的,，則業(yè)主必須將該商鋪出售給承租人,，以此保障了承租人的使用利益。

（2）即使承租人不想購買承租商鋪的,，業(yè)主出售后,，新的業(yè)主也應(yīng)當(dāng)履行租賃合同，否則,，新業(yè)主應(yīng)當(dāng)承當(dāng)租賃合同中的違約責(zé)任,。